宅建業法の改正ポイント｜近年の重要改正を整理

宅建業法は社会情勢の変化に合わせて改正が繰り返されています。宅建試験では、改正内容が出題されることがあるため、近年の重要な改正ポイントを押さえておくことが重要です。本記事では、電子書面交付の解禁、IT重説の本格運用、建物状況調査（インスペクション）関連規定の追加など、近年の主要な改正内容を整理します。改正前後の違いを理解し、最新の法令知識で試験に臨みましょう。

デジタル改革関連法による改正（2022年5月施行）

電子書面交付の解禁

2022年5月のデジタル改革関連法の施行により、宅建業法においても電子的方法による書面交付が認められるようになりました。

電子交付が可能になった書面

書面	条文	電子交付
重要事項説明書（35条書面）	第35条	可能
契約書面（37条書面）	第37条	可能
媒介契約書面（34条の2書面）	第34条の2	可能
レインズの登録を証する書面	第34条の2第6項	可能

電子交付の要件

電子的方法で書面を交付するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 相手方の承諾を得ること（書面または電磁的方法で）
• 相手方が出力して書面を作成できる状態であること
• 電子署名等により改変が行われていないか確認できること
• 宅建士の記名が電磁的方法で行われること

重要ポイント: 電子交付はあくまで相手方の承諾が前提です。相手方が紙での交付を希望する場合は、従来どおり紙の書面を交付しなければなりません。

IT重説の本格運用

IT重説（ITを活用した重要事項説明）は、2021年3月から売買取引でも本格運用が開始されました（賃貸取引は2017年10月から本格運用）。

IT重説の要件

要件	内容
双方向性	宅建士と相手方が画面を通じて対面に準じる環境で説明
映像と音声	十分な映像・音声による通信が確保されていること
宅建士証の提示	画面上で宅建士証を提示し、相手方が視認できること
書面の事前送付	重要事項説明書を事前に送付しておくこと
相手方の同意	IT重説を行うことについて相手方の同意を得ること

建物状況調査（インスペクション）関連の改正（2018年4月施行）

改正の概要

2018年4月の改正により、既存建物（中古住宅）の取引において、建物状況調査（インスペクション）に関する規定が追加されました。

3つの場面での対応

場面	条文	内容
媒介契約時	第34条の2	インスペクション業者のあっせんに関する事項を記載
重要事項説明時	第35条	インスペクションの結果の概要を説明
契約書面交付時	第37条	建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者が確認した事項を記載

インスペクションの実施は義務ではない

重要な点として、インスペクション自体の実施は義務ではありません。義務付けられているのは以下のとおりです。

• 媒介契約時: インスペクション業者のあっせんの可否を記載すること
• 重要事項説明時: 過去1年以内にインスペクションが実施されている場合、その結果の概要を説明すること
• 37条書面: 当事者が確認した建物の状況を記載すること

「押印義務」の廃止（2021年9月施行）

記名押印から記名へ

デジタル社会の推進に伴い、宅建業法における「記名押印」の義務が「記名」に変更されました。

書面	改正前	改正後
35条書面（重要事項説明書）	宅建士の記名押印	宅建士の記名
37条書面（契約書面）	宅建士の記名押印	宅建士の記名

試験での注意: 現在の宅建業法では「記名」のみで足り、「押印」は不要です。過去問で「記名押印」と記載されている選択肢があった場合、現行法では誤りとなります。

従業者証明書の様式変更

従業者証明書の写真貼付

宅建業法施行規則の改正により、従業者証明書の記載事項が整理されました。従業者証明書には、従業者の氏名、住所、生年月日、写真等を記載する必要があります。

営業保証金制度に関する改正

有価証券の評価額

営業保証金として有価証券を供託する場合の評価額について、以下のように整理されています。

有価証券の種類	評価額
国債証券	額面金額の100%
地方債証券・政府保証債	額面金額の90%
その他の有価証券	額面金額の80%

その他の近年の改正・運用変更

水害ハザードマップに関する説明義務（2020年8月施行）

重要事項説明において、水防法に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明することが義務付けられました。

• 対象: すべての不動産取引（売買・賃貸）
• 説明内容: 水害ハザードマップにおける物件の位置
• ハザードマップが存在しない場合: その旨を説明

賃貸住宅管理業法の施行（2021年6月）

宅建業法の改正ではありませんが、関連法として賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）が施行されました。サブリース業者の規制や賃貸住宅管理業の登録制度が導入されています。

試験での出題ポイント

宅建業法の改正に関しては、以下のような出題パターンがあります。

• 電子書面交付の要件: 相手方の承諾が必要であること
• IT重説の要件: 宅建士証の画面上での提示、書面の事前送付
• インスペクション: 実施自体は義務ではなく、あっせんの可否の記載・結果の概要の説明が義務
• 記名と記名押印の区別: 現行法では「記名」で足りること
• 水害ハザードマップ: 重要事項説明での説明義務

改正問題は「改正前の知識」で解こうとすると間違えるため、常に最新の法令に基づいて学習することが重要です。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者は、相手方の承諾を得なくても、重要事項説明書を電子的方法で交付することができる。

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**× 誤り。** 電子的方法による書面交付は、相手方の承諾を得た場合にのみ認められます。承諾なく電子交付することはできません。

Q2. 現行の宅建業法では、37条書面（契約書面）に宅建士が記名押印しなければならない。

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**× 誤り。** 2021年の改正により、「記名押印」から「記名」に変更されました。現行法では押印は不要であり、記名のみで足ります。

Q3. 媒介契約を締結する際、宅建業者は建物状況調査（インスペクション）を必ず実施しなければならない。

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**× 誤り。** インスペクション自体の実施は義務ではありません。媒介契約時に義務付けられているのは、インスペクション業者の「あっせんに関する事項」を媒介契約書面に記載することです。

Q4. IT重説を行う場合、宅建士は画面上で宅建士証を提示し、相手方が視認できるようにしなければならない。

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**○ 正しい。** IT重説においても、宅建士証の提示義務があります。画面上で相手方が宅建士証を視認できるようにしなければなりません。

Q5. 重要事項説明において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明する義務がある。

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**○ 正しい。** 2020年8月の施行により、重要事項説明において水害ハザードマップにおける物件の所在地の説明が義務付けられました。

まとめ

宅建業法の改正ポイントについて、以下の3点を押さえましょう。

1. 電子書面交付とIT重説の要件を正確に理解する --- いずれも相手方の承諾や同意が前提。IT重説では宅建士証の画面提示と書面の事前送付が必要。
2. 「記名押印」から「記名」への変更を確認する --- 35条書面・37条書面ともに、現行法では記名のみで足り押印は不要。過去問の記述と現行法の違いに注意。
3. インスペクション関連規定は「実施義務」ではない --- 義務なのは、あっせんの可否の記載（媒介契約時）と結果の概要の説明（重要事項説明時）。インスペクション自体の実施は任意。

よくある質問（FAQ）

Q. 電子書面交付と書面交付を混在させることは可能ですか？

はい、可能です。たとえば35条書面は電子交付、37条書面は紙で交付するという対応も認められます。書面ごとに相手方の承諾を得る必要があります。

Q. IT重説は今後も継続されますか？

はい、IT重説は2021年から売買取引においても本格運用されており、今後も継続されます。むしろデジタル化の流れの中で、利用が拡大していくことが見込まれます。

Q. 改正前の過去問を解く際に注意すべき点はありますか？

はい、特に「記名押印」に関する選択肢は、改正前は正しかったものが現行法では誤りとなる場合があります。過去問を解く際は、最新の法令に基づいて正誤を判断してください。

Q. 今後予定されている改正はありますか？

不動産取引のデジタル化はさらに進む方向にあります。宅建試験を受験する際は、試験実施年度の4月1日時点で施行されている法令に基づいて出題されるため、最新の情報を確認することが重要です。

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