宅建業法の「業」に当たるケースと当たらないケース

宅建業法を学ぶうえで最初に理解すべきなのが、どのような行為が「宅建業」に該当し、免許が必要になるのかという点です。「業」に当たるかどうかの判断は、宅建試験の冒頭で問われることが多い基本論点です。不動産に関する行為のすべてに免許が必要なわけではなく、「取引」の種類と「業」としての反復継続性の2つの要素から判断します。本記事では、「業」に当たるケースと当たらないケースを具体例とともに整理します。

「宅建業」の定義

宅建業法第2条第2号

宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。（宅建業法第2条第2号）

この条文から、宅建業に該当するには以下の2つの要素が必要であることが分かります。

1. 「取引」に該当すること --- 売買、交換、または売買・交換・貸借の代理・媒介
2. 「業として」行うこと --- 反復継続して行う意思があること

「取引」に該当する行為

取引の一覧表

宅建業法における「取引」を整理すると、以下のようになります。

取引の種類	自ら	代理	媒介
売買	該当する	該当する	該当する
交換	該当する	該当する	該当する
貸借	該当しない	該当する	該当する

「自ら貸借」は宅建業に当たらない

最も重要なポイントは、「自ら貸借」は宅建業に該当しないということです。

自分が所有する不動産を他人に貸す行為は、宅建業法上の「取引」に含まれていません。したがって、アパートのオーナーが自分の物件を借主に貸す行為は、何棟持っていても宅建業の免許は不要です。

具体例:
- マンション10棟を所有するオーナーが、自ら賃貸する → 免許不要
- 不動産会社が自社所有のビルを賃貸する → 免許不要
- 個人が転勤に伴い自宅を賃貸する → 免許不要

ただし、「貸借の代理・媒介」は宅建業に該当します。つまり、他人の不動産の賃貸を仲介する行為には免許が必要です。

「業として」の判断基準

反復継続性

「業として」行うとは、不特定多数の者に対して反復継続して行う意思があることをいいます。

要素	内容
反復継続性	1回限りではなく、繰り返し行う意思があること
不特定多数	特定の相手だけでなく、広く一般に対して行うこと
営利性	利益を得る目的があること（ただし、営利目的でなくても該当する場合あり）
社会通念	一般的に見て事業と認められるか

1回の取引でも「業」に当たる場合

1回の取引であっても、反復継続する意思がある場合は「業」に該当します。逆に、たまたま1回だけ行う場合は「業」に該当しません。

ケース	「業」に該当するか
分譲目的で土地を購入し、区画割りして不特定多数に売却	該当する（反復継続の意思あり）
転勤に伴い自宅を1回だけ売却	該当しない
相続した土地を1回だけ売却	該当しない
10区画の宅地を不特定多数に反復して売却	該当する
友人1人に自己所有の不動産を売却	該当しない（特定の相手）

「業」に当たるケースの具体例

ケース1：宅地の分譲

自己所有の広い土地を区画割りして、不特定多数の者に分譲する場合、反復継続して売買を行う意思があると認められ、「業」に該当します。

ケース2：建売住宅の販売

建売住宅を建築し、不特定多数の者に販売する場合、これは典型的な宅建業です。

ケース3：他人の不動産の賃貸仲介

他人が所有する不動産の賃貸を反復継続して仲介する場合、「貸借の媒介を業として行う」ため、宅建業に該当します。

ケース4：不動産の買取再販

中古不動産を買い取り、リフォームして不特定多数の者に販売する場合、売買を反復継続して行うため、宅建業に該当します。

「業」に当たらないケースの具体例

ケース1：自ら貸借

前述のとおり、自己所有の不動産を他人に賃貸する行為は、宅建業に該当しません。

ケース2：1回限りの売却

個人が自宅を1回だけ売却する場合、反復継続の意思がないため「業」に該当しません。

ケース3：国・地方公共団体の行為

国や地方公共団体が行う宅地建物の取引には、宅建業法は適用されません（宅建業法第78条第1項）。したがって、国や地方公共団体は免許なく不動産の売買等を行えます。

ケース4：信託銀行・信託会社

信託業法に基づく信託銀行や信託会社が行う信託に関する業務については、宅建業法の免許は不要とされています（ただし、別途の規制あり）。

ケース5：特定の相手への売却

親族間や友人間など、特定の少数の者に対して不動産を売却する場合、「不特定多数」の要件を満たさないため、通常は「業」に該当しません。

判断のフローチャート

ある行為が宅建業に該当するかどうかは、以下の手順で判断します。

1. 行為は「宅地又は建物」に関するものか？ → No → 宅建業に該当しない
2. 行為は「売買・交換・貸借の代理媒介」または「売買・交換」に該当するか？ → No → 宅建業に該当しない
3. 「自ら貸借」ではないか？ → 自ら貸借 → 宅建業に該当しない
4. 「業として」行うか（反復継続・不特定多数）？ → No → 宅建業に該当しない
5. 上記すべてを通過 → 宅建業に該当する（免許必要）

免許が不要な者

宅建業法の適用除外

以下の者は、宅建業に該当する行為を行っても免許が不要です。

対象者	根拠
国	宅建業法第78条第1項
地方公共団体	宅建業法第78条第1項
信託会社・信託銀行（一定の業務）	宅建業法第77条
独立行政法人都市再生機構	特別法による適用除外
地方住宅供給公社	特別法による適用除外

試験での出題ポイント

「業」に当たるかどうかの判断は、以下のような角度から出題されます。

• 「自ら貸借」の扱い: 自ら貸借は宅建業に該当しないこと（最頻出）
• 反復継続性の判断: 1回限りの売却と分譲の違い
• 不特定多数の判断: 特定の相手への売却は「業」に当たらない
• 取引の種類の区別: 売買・交換・貸借ごとに自ら・代理・媒介の該当性を整理
• 適用除外: 国・地方公共団体は免許不要

特に「自ら貸借」は宅建業に該当しないという点は、ほぼ毎年のように選択肢に登場する超頻出ポイントです。

理解度チェッククイズ

Q1. Aが自己所有のマンション10戸を不特定多数の者に賃貸する場合、Aは宅建業の免許を取得する必要がある。

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**× 誤り。** 「自ら貸借」は宅建業法上の「取引」に該当しないため、何戸賃貸しても宅建業の免許は不要です。

Q2. Bが相続により取得した土地を10区画に分けて不特定多数の者に分譲する場合、Bは宅建業の免許を取得する必要がある。

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**○ 正しい。** 10区画に分けて不特定多数に分譲する行為は、反復継続して売買を行う意思があると認められ、「業」に該当します。相続で取得した土地であっても、分譲する以上は免許が必要です。

Q3. 地方公共団体が宅地の分譲を行う場合、宅建業の免許が必要である。

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**× 誤り。** 宅建業法第78条第1項により、国および地方公共団体には宅建業法が適用されません。したがって、免許は不要です。

Q4. C社が、他人が所有する不動産の賃貸の媒介を反復継続して行う場合、C社は宅建業の免許を取得する必要がある。

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**○ 正しい。** 「貸借の媒介」は宅建業法上の「取引」に該当します。これを反復継続して行う場合は「業」に当たるため、宅建業の免許が必要です。

まとめ

宅建業の「業」に当たるかどうかの判断について、以下の3点を押さえましょう。

1. 「自ら貸借」は宅建業に該当しない --- 自分の不動産を貸す行為は「取引」に含まれない。ただし、貸借の代理・媒介は宅建業に該当する。
2. 「業として」の判断は反復継続性と不特定多数が基準 --- 1回限りの特定の相手への売却は「業」に当たらないが、区画割りして分譲する行為は「業」に当たる。
3. 国・地方公共団体は宅建業法の適用除外 --- これらの団体が不動産取引を行っても免許は不要。その他、信託会社等にも適用除外がある。

よくある質問（FAQ）

Q. サブリース業者は宅建業の免許が必要ですか？

サブリース業者は、建物所有者から物件を借り上げ、自ら転貸する形態です。「自ら貸借」に該当するため、転貸行為自体に宅建業の免許は不要です。ただし、入居者募集の媒介を行う場合は別途免許が必要になる場合があります。

Q. 不動産投資で複数物件を売却する場合、免許は必要ですか？

不特定多数の者に反復継続して売却する場合は「業」に該当し、免許が必要です。一方、投資物件を保有して賃貸する行為は「自ら貸借」であり、免許は不要です。

Q. 「反復継続」は何回から該当しますか？

法律上、具体的な回数の基準はありません。社会通念に照らして判断されますが、一般的には複数回の取引を予定している場合は「反復継続」に該当すると解されています。1回の取引であっても、将来反復継続する意思がある場合は該当します。

Q. 個人間の不動産売買の仲介をボランティアで行う場合、免許は必要ですか？

「業として」の判断において、営利目的は必須要件ではないとされています。ボランティアであっても、反復継続して不特定多数の者のために媒介を行う場合は「業」に該当し、免許が必要となる可能性があります。

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