宅建業者と宅建士の義務の違い｜それぞれの責任範囲

宅建業法では「宅建業者」と「宅建士（宅地建物取引士）」に対して、それぞれ異なる義務と責任を課しています。試験では「この義務を負うのは宅建業者か、宅建士か」という形で問われることが多く、両者を混同していると得点できません。本記事では、宅建業者と宅建士それぞれの義務の内容、監督処分の種類、設置義務の詳細などを対比しながら整理します。

宅建業者と宅建士の基本的な違い

それぞれの定義

項目	宅建業者	宅建士
定義	宅建業の免許を受けて宅建業を営む者	宅建士証の交付を受けた者
根拠	宅建業法第2条第3号	宅建業法第2条第4号
性質	事業者（法人または個人）	個人の資格者
取得する資格	免許（国土交通大臣または都道府県知事）	登録＋宅建士証の交付
有効期間	5年（免許の更新あり）	5年（宅建士証の更新あり）

両者の関係

宅建業者は事業主体であり、宅建士はその事業において専門的業務を行う資格者です。宅建業者は事務所ごとに一定数の宅建士を設置する義務があり、宅建士は宅建業者に雇用されて業務を行うことが一般的です。ただし、宅建業者自身が宅建士の資格を持つことも可能であり、個人の宅建業者が自ら専任の宅建士を兼ねるケースもあります。

宅建業者に課される主な義務

免許に関する義務

• 免許の申請・更新（第3条）
• 免許換え（第7条）
• 変更の届出（第9条）
• 廃業等の届出（第11条）

営業に関する義務

• 営業保証金の供託（第25条）または保証協会への加入
• 事務所ごとに専任の宅建士を設置（第31条の3）: 業務に従事する者5人に1人以上
• 標識の掲示（第50条第1項）: 事務所・案内所等に掲示
• 帳簿の備付け（第49条）: 取引台帳を事務所ごとに備える
• 従業者名簿の備付け（第48条第3項）: 事務所ごとに備える
• 従業者証明書の携帯（第48条第1項）: 従業者に証明書を携帯させる

取引に関する義務

義務	条文	内容
重要事項の説明	第35条	宅建士に説明させる義務（業者の義務）
37条書面の交付	第37条	契約内容を記載した書面を交付
広告規制	第32条・第33条	誇大広告の禁止、広告開始時期の制限
報酬の制限	第46条	国土交通大臣が定める額を超える報酬の受領禁止

重要ポイント: 重要事項説明は「宅建士が説明する」義務ですが、説明をさせる義務を負うのは宅建業者です。宅建業者は、宅建士をして重要事項を説明させなければなりません。

宅建士に課される主な義務

資格に関する義務

• 登録の申請（第18条）
• 登録の変更の届出（第20条）: 住所・本籍・勤務先等の変更
• 宅建士証の更新（第22条の2）: 5年ごとに法定講習を受講して更新

業務に関する義務

宅建士のみが行える業務（宅建士の独占業務）は以下の3つです。

独占業務	条文	内容
重要事項の説明	第35条	契約締結前に買主・借主に対して説明
重要事項説明書への記名	第35条第5項	35条書面に宅建士が記名
37条書面への記名	第37条第3項	契約書面に宅建士が記名

宅建士の一般的義務

• 信用失墜行為の禁止（第15条の2）
• 知識及び能力の維持向上（第15条の3）
• 宅建士証の提示義務（第22条の4）: 取引の関係者から請求があった場合、および重要事項説明の際に提示

監督処分の違い

宅建業者に対する監督処分

宅建業者に対する監督処分には、以下の3種類があります。

処分の種類	内容	処分権者
指示処分	必要な指示をする	免許権者 + 業務地の知事
業務停止処分	1年以内の期間で業務の全部または一部を停止	免許権者 + 業務地の知事
免許取消処分	免許を取り消す	免許権者のみ

宅建士に対する監督処分

宅建士に対する監督処分には、以下の3種類があります。

処分の種類	内容	処分権者
指示処分	必要な指示をする	登録をしている知事 + 業務地の知事
事務禁止処分	1年以内の期間で事務の禁止	登録をしている知事 + 業務地の知事
登録消除処分	登録を消除する	登録をしている知事のみ

処分の対比

項目	宅建業者	宅建士
軽い処分	指示処分	指示処分
中間の処分	業務停止処分（1年以内）	事務禁止処分（1年以内）
重い処分	免許取消処分	登録消除処分
処分権者（軽・中）	免許権者 + 業務地の知事	登録知事 + 業務地の知事
処分権者（重）	免許権者のみ	登録知事のみ

監督処分について詳しくは、監督処分の記事をご覧ください。

設置義務と人数要件

専任の宅建士の設置義務

宅建業者は、事務所ごとに業務に従事する者5人に1人以上の割合で、成年者である専任の宅建士を設置しなければなりません。

従事者数	必要な専任宅建士数
1〜5人	1人以上
6〜10人	2人以上
11〜15人	3人以上

不足した場合の対応

専任の宅建士が不足した場合（退職等）、宅建業者は2週間以内に補充等の措置をとらなければなりません。

案内所等における設置

契約行為を行う案内所等には、1人以上の成年者である専任の宅建士を設置する必要があります（事務所のような5人に1人の割合ではなく、1人以上）。

責任の帰属（誰がどの責任を負うか）

具体的な場面での責任主体

場面	責任主体	内容
重要事項の説明漏れ	宅建業者（+ 宅建士にも処分あり得る）	説明させる義務は業者にある
37条書面の交付漏れ	宅建業者	書面交付義務は業者にある
誇大広告	宅建業者	広告規制は業者に課される
報酬の超過受領	宅建業者	報酬制限は業者に課される
宅建士証の不提示	宅建士	提示義務は宅建士にある
信用失墜行為	宅建士	宅建士の一般的義務
営業保証金の不供託	宅建業者	供託義務は業者にある

試験での出題ポイント

宅建業者と宅建士の義務の違いに関しては、以下のような出題パターンがあります。

• 独占業務の帰属: 重要事項説明・記名は宅建士の独占業務であること
• 義務の帰属: 書面交付義務は宅建業者、説明義務は宅建士
• 監督処分の種類: 業務停止（業者）と事務禁止（宅建士）の区別
• 処分権者: 免許取消は免許権者のみ、登録消除は登録知事のみ
• 設置義務: 5人に1人の割合、不足時は2週間以内に補充

特に「重要事項説明の義務は宅建業者にあるのか宅建士にあるのか」は頻出論点です。正確には、宅建業者が宅建士をして説明させる義務であり、説明行為自体は宅建士が行います。

理解度チェッククイズ

Q1. 重要事項説明書（35条書面）の交付義務は、宅建士ではなく宅建業者に課されている。

答えを見る

**○ 正しい。** 35条書面の交付義務は宅建業者に課されています。宅建士は、35条書面に記名し、内容を説明する義務を負います。

Q2. 宅建士に対する監督処分として「免許取消処分」がある。

答えを見る

**× 誤り。** 「免許取消処分」は宅建業者に対する処分です。宅建士に対する最も重い監督処分は「登録消除処分」です。

Q3. 専任の宅建士が不足した場合、宅建業者は1か月以内に補充しなければならない。

答えを見る

**× 誤り。** 専任の宅建士が不足した場合、宅建業者は**2週間以内**に必要な措置をとらなければなりません。1か月ではありません。

Q4. 宅建士の独占業務は、重要事項の説明、重要事項説明書への記名、37条書面への記名の3つである。

答えを見る

**○ 正しい。** この3つが宅建士のみが行える独占業務です。これらの業務は宅建士でなければ行うことができません。

まとめ

宅建業者と宅建士の義務の違いについて、以下の3点を押さえましょう。

1. 宅建業者は事業者としての義務を負う --- 免許の維持、営業保証金の供託、宅建士の設置、書面の交付、広告規制の遵守など。監督処分は指示処分・業務停止処分・免許取消処分の3段階。
2. 宅建士は専門的業務の義務を負う --- 重要事項の説明、35条書面・37条書面への記名が独占業務。監督処分は指示処分・事務禁止処分・登録消除処分の3段階。
3. 責任の帰属を正確に区別する --- 重要事項説明は「業者が宅建士に説明させる義務」であり、説明行為は宅建士が行う。設置義務違反は業者の責任、宅建士証の不提示は宅建士の責任。

よくある質問（FAQ）

Q. 宅建業者の代表者が宅建士であれば、専任の宅建士を兼ねることはできますか？

はい、可能です。宅建業者の代表者や役員が宅建士の資格を持ち、その事務所に常勤している場合は、専任の宅建士を兼ねることができます。

Q. 宅建士が処分を受けた場合、その宅建業者も処分されますか？

宅建士個人の処分がただちに宅建業者への処分につながるわけではありません。ただし、宅建業者の責任で宅建士に違反行為をさせた場合は、宅建業者も監督処分の対象となります。

Q. 宅建士でない従業者が重要事項説明を行った場合、誰が処分されますか？

宅建業者が監督処分の対象となります。宅建士でない者に重要事項説明を行わせたことは、宅建業者の義務違反です。また、その従業者が宅建士を詐称した場合は、その個人も罰則の対象となり得ます。

---

関連記事:
- 監督処分
- 重要事項説明
- 宅建業法の全体像をつかむ

宅建ブートラボでは、肢別トレーニングや年度別過去問演習を通じて効率的な学習をサポートしています。