8種制限が「適用されない」ケース｜業者間取引の特例

宅建業法の8種制限は、買主保護のための重要な規定ですが、すべての不動産取引に適用されるわけではありません。「業者間取引には適用されない」というルールは有名ですが、それ以外にも適用除外となるケースがあります。本記事では、8種制限が適用されないケースを網羅的に整理し、「どの取引に適用されて、どの取引には適用されないのか」を正確に理解できるようにします。試験では適用要件を問う問題が繰り返し出題されるため、確実に押さえておきましょう。

8種制限の適用要件（おさらい）

3つの適用要件

8種制限が適用されるためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。

要件	内容
要件1	売主が宅建業者であること
要件2	買主が宅建業者でない者であること
要件3	自ら売主としての売買であること

この3つの要件のうち一つでも欠ければ、8種制限は適用されません。

根拠条文

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において...（各条文に共通する書き出し）

第七十八条第二項　宅地建物取引業者相互間の取引については、第三十三条の二、第三十七条の二から第四十三条までの規定は、適用しない。

宅建業法第78条第2項により、業者間取引では8種制限が明文で適用除外とされています。

適用されないケース1：業者間取引

売主も買主も宅建業者の場合

最も重要な適用除外が「業者間取引」です。売主が宅建業者であっても、買主も宅建業者であれば、8種制限は適用されません。

売主	買主	8種制限の適用
宅建業者	一般消費者	適用あり
宅建業者	宅建業者	適用なし
一般消費者	宅建業者	適用なし（そもそも売主が業者でない）
一般消費者	一般消費者	適用なし（そもそも売主が業者でない）

業者間取引で自由にできること

業者間取引では、以下のことが認められます。

• 手付金を代金の20%を超えて受領すること
• 損害賠償額の予定と違約金の合計を代金の20%超とすること
• 契約不適合責任を免除する特約を定めること
• クーリング・オフの適用がない取引を行うこと
• 手付金等の保全措置を講じずに手付金を受領すること
• 他人物売買を取得契約なしに行うこと
• 割賦販売において催告なく解除すること
• 所有権を代金完済まで留保すること

なぜ業者間取引は適用除外なのか

宅建業者は不動産取引のプロであり、取引に関する知識と経験を有しています。そのため、一般消費者のような保護は不要であると考えられています。8種制限はあくまで「情報やリスク判断の格差がある場面」で買主を保護するための規定です。

適用されないケース2：売主が宅建業者でない場合

個人間取引

売主が宅建業者でない場合（個人や一般法人が売主の場合）、8種制限は適用されません。宅建業者が媒介や代理として関わっていても、売主自身が宅建業者でなければ対象外です。

• 個人Aが売主、個人Bが買主、宅建業者Cが媒介: 8種制限は適用されない
• 法人Aが売主（宅建業者でない）、個人Bが買主: 8種制限は適用されない

よくある間違い

試験で最も多い間違いの一つが、「宅建業者が媒介に入っていれば8種制限が適用される」と思い込むことです。8種制限は売主が宅建業者である場合にのみ適用されます。媒介業者が宅建業者であるかどうかは、8種制限の適用に影響しません。

適用されないケース3：代理・媒介の場合

「自ら売主」でなければ適用されない

8種制限は「自ら売主」となる場合にのみ適用されます。宅建業者が代理人や媒介人として関わる場合は対象外です。

宅建業者の立場	8種制限の適用
自ら売主	適用あり（買主が業者でない場合）
売主の代理人	適用なし
買主の代理人	適用なし
売主側の媒介	適用なし
買主側の媒介	適用なし

ただし、宅建業者Aが売主となり、宅建業者Bが媒介する場合、売主Aには8種制限が適用されます。媒介業者Bには適用されませんが、売主Aは制限を守る必要があります。

適用されないケース4：賃貸借の場合

売買以外は対象外

8種制限は「売買契約」にのみ適用されます。賃貸借契約、交換契約などには適用されません。

• 売買: 8種制限の対象
• 賃貸借: 対象外
• 交換: 対象外（ただし、交換について8種制限が適用されるとする見解もある）

宅建業者が自ら貸主となる賃貸借契約は、そもそも宅建業法上の「業」に該当しないため、8種制限以前に宅建業法の規制対象外となるケースが多い点にも注意が必要です。

適用除外の判断フローチャート

8種制限が適用されるかどうかは、以下の手順で判断します。

1. 取引は売買か？ → No → 適用なし
2. 売主は宅建業者か？ → No → 適用なし
3. 売主は「自ら売主」か？ → No（代理・媒介） → 適用なし
4. 買主は宅建業者か？ → Yes → 適用なし（業者間取引）
5. 上記すべてを通過 → 8種制限が適用される

適用除外でも適用される他の宅建業法の規定

8種制限以外の規定は適用される場合がある

業者間取引であっても、8種制限以外の宅建業法の規定は適用されます。

規定	業者間取引での適用
8種制限（37条の2〜43条）	適用なし
重要事項説明（35条）	適用あり（ただし相手方が業者の場合は書面交付で足りる）
37条書面の交付	適用あり
広告規制（32条・33条）	適用あり
誇大広告の禁止（32条）	適用あり
報酬の制限（46条）	適用あり

特に重要事項説明については、相手方が宅建業者である場合、宅建士による説明は省略でき、書面の交付で足りるという特則があります（ただし書面の交付自体は必要）。

試験での出題ポイント

8種制限の適用除外に関しては、以下のような出題パターンがあります。

• 業者間取引の判断: 「宅建業者Aが売主、宅建業者Bが買主」のパターンで8種制限の適用有無を問う
• 媒介と売主の混同: 媒介業者が宅建業者であることと、売主が宅建業者であることの区別
• 「自ら売主」の判断: 代理として契約する場合は「自ら売主」に該当しないことの確認
• 複合問題: 8種制限の個別内容と適用要件を組み合わせた問題
• 他の規定との比較: 8種制限は適用除外でも、35条書面等は適用されること

特に「宅建業者Aの媒介により、個人Bが個人Cに土地を売却する場合」のようなケースで、8種制限が適用されないことを正しく判断できるかが問われます。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者Bに対して建物を売却する場合、手付金の額の制限は適用されない。

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**○ 正しい。** 宅建業法第78条第2項により、宅建業者間の取引には8種制限（手付金の額の制限を含む）は適用されません。

Q2. 個人Aが売主、個人Bが買主、宅建業者Cが媒介をする場合、8種制限が適用される。

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**× 誤り。** 8種制限は、売主が宅建業者である場合にのみ適用されます。売主が個人Aである本ケースでは、媒介が宅建業者であっても8種制限は適用されません。

Q3. 宅建業者Aが売主の代理人として、宅建業者でないBとの間で売買契約を締結する場合、8種制限が適用される。

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**× 誤り。** 8種制限は「自ら売主」となる場合に適用されます。宅建業者Aが代理人として契約する場合は「自ら売主」ではないため、Aに対して8種制限は適用されません。ただし、Aの本人（売主）が宅建業者であれば、その売主には8種制限が適用される可能性があります。

Q4. 宅建業者間の取引であっても、37条書面（契約書面）の交付義務は適用される。

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**○ 正しい。** 8種制限は業者間取引に適用されませんが、37条書面の交付義務は8種制限に含まれないため、業者間取引でも適用されます。

Q5. 宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者でないBに対して、宅建業者Cの媒介により建物を売却する場合、8種制限は売主Aと媒介業者Cの両方に適用される。

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**× 誤り。** 8種制限は「自ら売主」となる宅建業者Aに適用されます。媒介業者Cには適用されません。ただし、Cには媒介業者としての他の義務（重要事項説明義務等）が課されます。

まとめ

8種制限の適用除外について、以下の3点を押さえましょう。

1. 業者間取引には8種制限は適用されない --- 宅建業法第78条第2項により明文で排除。宅建業者はプロとして自己責任で取引する能力があるため。
2. 「自ら売主」でなければ適用されない --- 代理・媒介として関与する場合は対象外。媒介業者が宅建業者であることと、売主が宅建業者であることは別の問題。
3. 8種制限以外の規定は業者間でも適用される --- 37条書面の交付、広告規制、報酬の制限などは、取引の当事者が宅建業者であっても適用される。

よくある質問（FAQ）

Q. 買主が法人（宅建業者でない）の場合、8種制限は適用されますか？

はい、適用されます。8種制限の適用除外は「買主が宅建業者である場合」であり、買主が法人であっても宅建業者でなければ一般消費者と同様に保護されます。

Q. 宅建業者が建売住宅を販売代理する場合、8種制限は適用されますか？

販売代理する宅建業者自身には8種制限は適用されません。しかし、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者でない場合は、売主に対して8種制限が適用されます。代理業者は、売主が8種制限を遵守するよう注意する必要があります。

Q. 業者間取引でクーリング・オフの説明は不要ですか？

はい、業者間取引では8種制限が適用されないため、クーリング・オフの制度そのものが適用されず、説明も不要です。ただし、重要事項説明においてクーリング・オフに関する事項は、買主が業者の場合は記載不要となります。

Q. 宅建業者がマンションの一室を個人として購入する場合は業者間取引ですか？

宅建業者の免許を持つ者が買主となる場合、個人としての購入であっても「宅建業者」として扱われます。宅建業法第78条第2項の「宅建業者相互間の取引」に該当し、8種制限は適用されません。

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