業者間取引ぎょうしゃかんとりひき

マンションの開発会社が、完成した住戸をまとめて別の不動産会社に売る。こうした業者どうしの売買では、手付を代金の3割にしても、契約不適合の責任を負わない特約を付けても、宅地建物取引業法には反しません。78条2項が、自ら売主の8つの制限を定める規定は宅地建物取引業者相互間の取引には適用しないと定めているからです。8つの制限は、知識や交渉力で劣る一般の買主を守るための決まりなので、買主もプロなら外してよいと考えられています。一方で、重要事項説明書や37条書面のように取引の内容を書面で確かめる決まりは、業者間でも残ります。

外れるのは、自ら売主の8つの制限だけです

78条2項が適用しないとするのは、33条の2と37条の2から43条までです。自己の所有に属しない物件の売買の制限、クーリング・オフ、損害賠償額の予定等の制限、手付の額の制限、担保責任の特約の制限、工事完了前と完了後の手付金等の保全、割賦販売の契約の解除等の制限、所有権留保等の禁止の8つで、どれも業者が自ら売主となって業者でない買主と取引する場面で、買主を守る規定です。条文に理由は書いていませんが、取引に慣れたプロどうしなら、自分の利益は自分の交渉で守れると考えられているためです。

業者間かどうかは、売主と買主の両方で決まります

業者間取引に当たるのは、売主も買主も宅地建物取引業者である場合です。売主が業者で買主が業者でなければ、別の業者が媒介や代理で間に入っていても、8つの制限は掛かります。売主が業者でなく買主が業者の場合は、そもそも業者が自ら売主となる取引ではないので、8つの制限の対象になりません。間に入る業者がいるかどうかは、この判断に関係しません。

重要事項は説明だけが省け、書面の交付は残ります

35条6項は、相手方が業者のときは取引士に説明させる義務を外し、重要事項を記載した書面の交付だけを求めています。その書面に取引士が記名する義務は残ります（35条7項）。37条書面は業者間でも何も省けず、記載事項も取引士の記名もすべて必要です。重要事項の説明が外れるのは35条自身の定めによるもので、78条2項の8つの制限とは別の規定です。

契約や広告の時期の制限、業務の禁止は業者間でも同じです

工事完了前の物件について、許可や確認の前に契約を結ぶことを禁じる36条と、広告を禁じる33条は、8つの制限に入っていないので、業者間の取引にも適用されます。手付の貸付けなどによる契約の誘引の禁止（47条3号）、媒介契約書面の交付（34条の2）、報酬の限度額（46条）も、相手が業者かどうかで変わりません。住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置は、買主が業者である新築住宅の売買には求められず、8つの制限が外れるのと同じ考え方が取られています。

宅地建物取引業法 78条2項

第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。