重要事項説明じゅうようじこうせつめい

家を買う契約の前日や当日、不動産会社の取引士が「重要事項説明書」という書類を渡し、一項目ずつ読み上げて説明する時間があります。登記されている権利は誰のものか、建て替えに制限はないか、私道の負担はあるか、水道やガスは来ているか、代金のほかにどんなお金が要るか、といった中身です。契約してしまってから知っても遅いことばかりなので、法律は契約が成立するまでの間に、取引士が書面を交付して説明することを業者に義務づけました（35条1項）。説明するのは取引士に限られ、説明のときは取引士証を提示し、書面には取引士が記名します（35条4項・5項）。買主がプロの業者なら、書面の交付だけで説明は要りません（35条6項）。

契約が成立するまでの間に、取引士が書面を交付して説明します

説明の相手は、宅地建物を買う人・借りる人です。条文は媒介に係る取引の「各当事者」とも書いていますが、説明するのは「その者が取得し、又は借りようとしている」物件についてなので、売主や貸主は相手になりません（35条1項）。時期は契約が成立するまでの間で、契約と同時や契約の後では遅いことになり、説明をする場所については条文に限定がなく、事務所でなくてもかまいません。相手を守るための決まりなので、相手が「説明は要らない」と言っても省けません（条文に例外は置かれていません）。書面への取引士の押印は法改正で不要になり、記名だけで足ります（35条5項）。相手の承諾があれば、書面の交付に代えて、取引士の記名に代わる措置を講じた電磁的方法で提供できますが、それでも説明は取引士が行います（35条8項）。

説明する事項は、物件の権利と制限、金銭、契約の条件です

35条1項が列挙する事項は、大きく三つに分けて読めます。物件そのものについては、登記された権利の種類と内容、都市計画法や建築基準法などの法令に基づく制限、私道に関する負担（建物の貸借を除く）、飲用水・電気・ガス・排水の施設の整備の状況です。金銭については、代金・借賃以外に授受される金銭の額とその目的、手付金等の保全措置の概要、金銭の貸借のあっせんの内容と成立しないときの措置で、契約の条件については、契約の解除、損害賠償額の予定や違約金などです。契約の種類ごとに変わる事項は省令に委ねられ、台所・浴室・便所などの設備の整備の状況は建物の貸借だけの事項です（35条1項14号、施行規則16条の4の3第7号）。既存の建物では、実施後1年（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年）を経過していない建物状況調査について、実施しているかどうかと、実施している場合の結果の概要も説明します（35条1項6号の2、施行規則16条の2の2）。水害ハザードマップに物件の位置が表示されているときは、その図面での所在地を、売買・交換でも貸借でも説明します（施行規則16条の4の3第3号の2）。

相手が業者なら説明は不要で、書面の交付と記名は残ります

相手方が宅地建物取引業者のときは、35条6項が「交付して説明をさせなければ」を「交付しなければ」と読み替え、取引士に説明させる義務を外します。条文に理由は書いていませんが、プロどうしなら書面を読めば足りると考えられているためです。ただし書面を作ったら取引士に記名させる義務は残り、業者間で外れるのは説明だけで、書面そのものは外れません（35条7項）。例外は、業者が自ら委託者となった宅地建物の信託の受益権を売主として売る場合です。35条6項が読み替えるのは1項と2項だけで、信託の受益権の売買を定める3項には及ばないので、買主が業者でも、取引士に書面を交付して説明させます。

自ら貸主になるときは、宅地建物取引業ではありません

宅地建物取引業は、自ら売買・交換をすることと、売買・交換・貸借の代理・媒介をすることです（2条2号）。自分の建物を自分で貸すことは含まれず、自ら貸主になる業者には35条の説明義務が掛かりません。自ら売主になる場合は宅地建物取引業なので、説明義務があります。

宅地建物取引業法 35条1項（抜粋）

宅地建物取引業者は、…（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。