自ら売主の制限みずからうりぬしのせいげん

新築マンションを分譲会社から直接買う場面を思い浮かべてください。売る側は契約に慣れたプロで、買う側は一生に一度の買い物をする素人です。この力の差がいちばん大きい場面のために、法律は民法より買主に有利な決まりを8つ用意し、特約で買主に不利にすることを認めません。8つは、他人物売買の制限（33条の2）、クーリング・オフ（37条の2）、損害賠償額の予定等の制限（38条）、手付の額の制限（39条）、担保責任についての特約の制限（40条）、手付金等の保全（41条・41条の2）、割賦販売契約の解除等の制限（42条）、所有権留保等の禁止（43条）です。買主も業者なら守る必要がないので、業者どうしの取引には8つとも適用されません（78条2項）。

買主も業者なら、8つとも適用されません

78条2項は、33条の2と37条の2から43条までの規定を、宅地建物取引業者相互間の取引には適用しないと定めています。買主が業者なら、手付は代金の2割を超えてもよく、所有権留保も、クーリング・オフも掛かりません。守るべき素人の買主がいないからです。売主が業者でなく買主だけが業者の場合も、そもそも「自ら売主」ではないので8つは掛かりません。

重要事項説明と37条書面は、8つの制限ではありません

78条2項の除外に35条と37条は入っていません。重要事項を記載した書面の交付（35条6項）と37条書面の交付（37条1項）は、相手が業者でも必要です。業者間で外れるのは取引士による説明だけです。8つの制限は「自ら売主」の売買契約だけの決まりで、書面の義務は売買・交換・貸借の媒介や代理にも掛かる別の決まりです。

自分の物でない物件は、取得する契約を結んでから売ります

業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結できません（33条の2）。例外は、その物件を取得する契約（予約を含む）を結んでいるときで、効力の発生が条件に係る契約は除かれます（33条の2第1号）。条文に理由は書いていませんが、買主に引き渡せない危険を避けるためで、手に入るかどうかが条件次第の契約では足りないと読めます。工事完了前の物件で手付金等の保全措置が講じられている売買も例外です（33条の2第2号）。

手付金等の保全は、未完成なら5%、完成なら10%が線です

工事完了前の物件を自ら売主として売る業者は、銀行等との保証委託契約か保険事業者との保証保険契約の措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領できません（41条1項）。受領する額が代金の5%以下、かつ1,000万円以下なら不要で、どちらかを超えると必要です（41条1項ただし書、施行令3条の5）。完成物件では10%以下かつ1,000万円以下が不要の線で、指定保管機関への寄託も使えます（41条の2第1項）。手付金等とは、契約の締結の日以後、引渡しの前に支払われる手付金や中間金など代金に充当される金銭で、既に受け取った額と合算して線を超えるかを見ます。買主への所有権移転の登記がされたときも、保全は不要です。措置を講じないときは、買主は手付金等を支払わないことができます（41条4項）。

宅地建物取引業法 78条2項

第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。