敷金しききん

アパートを借りるとき、賃料の1か月分から2か月分ほどを敷金として賃貸人に預けるのが一般的です。「保証金」のような別の名前が付いていても、賃借人の債務を担保する目的で預けるお金なら敷金です。退去して部屋を返すと、賃貸人は、滞納している賃料や賃借人が負担すべき修理代を差し引いて、残りを返します。2020年4月に施行された改正で、それまで判例に任されていたこの決まりが条文に書かれました。

敷金が返るのは、賃貸借が終了し、賃貸物を返還した後です

賃貸人が敷金を返還しなければならないのは、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときです（622条の2第1項1号）。敷金は、契約の終了後、明け渡すまでの間に生じた債務も担保するので、明け渡して初めて返す額が決まります。そのため、明渡しが先で、敷金の返還が後になります。判例も、建物の明渡しと敷金の返還は同時履行の関係に立たないとしています。賃借人は「敷金を返してくれるまで出ていかない」と主張することはできず、敷金の返還請求権を理由に建物を留置することもできません。

賃借人の側から、敷金を賃料に充てるよう求めることはできません

賃借人が賃料などの金銭債務を履行しないとき、賃貸人は敷金をその弁済に充てることができます。これに対して、賃借人は、敷金を債務の弁済に充てるよう賃貸人に請求することができません（622条の2第2項）。敷金は賃貸人のための担保なので、使うかどうかは賃貸人が決めます。賃借人からの充当を認めると、賃料を払わずに敷金で済ませることができてしまい、明渡しまでの債務を担保するという役目を果たせなくなります。

当事者が替わると、敷金の行き先は賃貸人と賃借人で異なります

建物が譲渡されて賃貸人が替わったときは、敷金を返還する債務は新しい賃貸人が引き継ぎます（605条の2第4項）。賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借権を譲り渡し、賃借人が替わったときは、賃貸人は元の賃借人に敷金を返還しなければなりません（622条の2第1項2号）。敷金は元の賃借人が自分の債務のために預けたお金であり、新しい賃借人の債務まで担保させる理由がないからです。

民法 622条の2第1項

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。