同時履行の抗弁権どうじりこうのこうべんけん

不動産の売買の決済では、銀行の一室に売主と買主が集まり、買主が残代金を支払うのと引換えに、売主が登記に必要な書類と鍵を渡します。どちらかが先に履行すると、相手が履行しなかったときに損をするからです。売買のように、当事者が互いに対価となる債務を負う契約を双務契約といいます。双務契約の当事者は、相手方が債務の履行を提供するまでは、自分の債務の履行を拒むことができます（533条本文）。これが同時履行の抗弁権です。

相手方が履行を提供するまで、自分の履行を拒めます

同時履行の抗弁権は、当事者の公平のための権利です。この権利がある間は、自分の債務の期限を過ぎていても、履行遅滞の責任を負いません。代金の支払期日を過ぎた買主も、売主から引渡しの提供を受けていなければ、支払を拒むことができます。ただし、相手方の債務がまだ弁済期にないときは、拒めません（533条ただし書）。代金を先に支払い、引渡しは1か月後という約束なら、買主は引渡しがないことを理由に代金の支払を拒めません。

解除や取消しの後の返し合いも、同時履行です

契約が解除されると、当事者は互いに受け取ったものを返しますが、この返還も同時履行の関係に立ちます（546条）。契約が取り消された場合について同じ内容の条文はありませんが、判例は、売買契約が詐欺を理由に取り消されたとき、買主が登記を売主に戻す義務と、売主が代金を返す義務は、同時履行の関係にあるとしています。請負で、仕事の目的物が契約の内容に適合しないときの、注文者の報酬の支払と、請負人の修補に代わる損害賠償の支払も同時履行です。533条は、債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行も含むと明記しています。

敷金の返還と建物の明渡しは、同時履行ではありません

賃貸借が終わったとき、借主は「敷金を返してくれるまで出ていかない」とは言えません。敷金は、明渡しまでに生じる未払賃料や損害賠償など、賃貸借に基づく借主の一切の債務を担保するお金です。明渡しを受けて初めて差し引く額が決まるので、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、残額を返還します（622条の2第1項1号）。判例も、建物の明渡しが先で、明渡債務と敷金返還債務は同時履行の関係に立たないとしています。敷金の返還は明渡しの後に請求できるものなので、借主は、敷金返還請求権を理由に建物を留置することもできません。

民法 533条

双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。