契約不適合責任けいやくふてきごうせきにん

中古住宅を買って住み始めたら、天井から雨漏りがしました。雨漏りのない家として売買したのであれば、引き渡された家は、品質に関して契約の内容に適合していません。買主は売主に対して、まず屋根を直すよう求めることができ、これを履行の追完の請求といいます。直してもらえなければ、代金の減額を求めることができます。あわせて、債務不履行の一般の決まりに従って、損害賠償の請求や契約の解除もできます。2020年4月に施行された改正で、それまでの瑕疵担保責任に代わって置かれた決まりです。

買主には、追完・代金減額・損害賠償・解除の四つの手段があります

追完の請求は、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを求めるものです。売主は、買主に不相当な負担を課さないのであれば、買主が求めたのとは異なる方法で追完することができます。代金の減額は、買主が相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がないときに、不適合の程度に応じて請求できます。追完が不能であるときや、売主が追完を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告なしに直ちに減額を請求できます。損害賠償と解除は、債務不履行の一般の規定（415条、541条、542条）によります。契約に無い抵当権が付いていたなど、移転した権利が契約の内容に適合しない場合にも、同じ四つの手段が使えます（565条）。

だれの責めに帰すべき事由かで、使える手段が変わります

追完の請求、代金の減額の請求、解除は、売主に責めに帰すべき事由、つまり売主の落ち度がなくてもできます。約束どおりの物を渡すことが売主の債務であり、渡せていない以上は直すか代金を減らすのが公平だからです。損害賠償だけは、不適合が売主の責めに帰することができない事由によるときは請求できません（415条1項ただし書）。反対に、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるときは、買主は追完も代金の減額も解除も求めることができません（562条2項、563条3項、543条）。

種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に通知します

買主は、種類又は品質の不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に通知しなければ、四つの手段を使えなくなります（566条）。1年以内にするのは通知で足り、請求や訴えの提起までは求められていません。売主が引渡しの時に不適合を知っていたとき、又は重大な過失によって知らなかったときは、この期間の制限はありません。期間の制限があるのは種類と品質の不適合だけで、数量の不適合や権利の不適合にはありません。通知をした場合でも、損害賠償などの請求権は、通知の期間とは別に消滅時効にかかります。判例は、この時効は買主が目的物の引渡しを受けた時から進むとしており、引渡しの時から10年、不適合を知って権利を行使できることを知った時からは5年で消滅すると解されています（166条1項）。

免責の特約をしても、知りながら告げなかった事実は免れません

契約不適合責任の規定は、当事者の合意で変えることができます。責任を負わない特約や、通知の期間を引渡しから3か月に縮める特約も、民法の上では有効です。ただし、売主が知りながら告げなかった事実と、売主が自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、特約があっても責任を免れることができません（572条）。雨漏りを知っていて黙っていた売主を、特約で守る理由はないからです。

民法 562条1項

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。