隣地斜線制限りんちしゃせんせいげん

自分の家の隣に、境界いっぱいまで寄せた高いビルが建てば、昼でも部屋が暗くなり、風も通らなくなります。そこで建築基準法は、隣地境界線の真上のある高さに起点を置き、そこから敷地の内側へ斜めに引いた線より建物を低くするよう求めます。これが隣地斜線制限で、起点の高さは住居系の地域で20m、商業系や工業系の地域で31mです。境界から離れるほど高く建てられ、境界に近い部分ほど低く抑えられるので、建物の上の方が階段のように削られた形になります。道路斜線が道路の側を、北側斜線が北隣の日当たりを守るのに対し、隣地斜線は四方の隣地すべてに光と風を残す決まりです。

起点は住居系で20m、商業系などで31mです

56条1項2号は、建物の各部分の高さを「隣地境界線までの水平距離に決まった数値を掛け、決まった高さを足したもの以下」と定めています。第一種・第二種中高層住居専用地域と第一種・第二種住居地域、準住居地域では、数値が1.25で足す高さが20mです。近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用地域では、数値が2.5で足す高さが31mです。住まいが中心の地域では低い起点とゆるい勾配で光を守り、商業や工業の地域では高い起点と急な勾配で土地を大きく使わせる、という使い分けです。用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が土地利用の状況を見て、都道府県都市計画審議会の議を経て1.25か2.5を定めます。

低層住居専用地域と田園住居地域には掛かりません

56条1項2号が挙げる地域に、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域は入っていません。これらの地域では55条1項により建物の高さがもともと10mまたは12mまでに抑えられていて、20mの起点まで届く建物がそもそも建たないからです。同じ住居系でも、第一種住居地域や準住居地域には絶対高さの制限がないので、隣地斜線が掛かります。

天空率や総合設計の許可で、線どおりでなくても建てられます

斜線はあくまで隣地に光と風を残すための手段なので、同じだけの光と風を確保できる建物なら別の形でもかまいません。56条7項の天空率は、隣地境界線から1.25の地域では16m、2.5の地域では12.4mだけ外側の位置で空の見える割合を測り、斜線どおりに建てた建物以上なら隣地斜線を適用しないという仕組みです。敷地に広い空地をとった建物は、59条の2の総合設計制度で特定行政庁の許可を受ければ、道路・隣地・北側のどの斜線も許可の範囲内で超えられます。敷地が公園や広場、水面に接するときは、その幅の2分の1だけ隣地境界線が外側にあるものとみなす緩和もあります（56条6項、施行令135条の3）。高架の工作物内に設ける建物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたものには、56条そのものが掛かりません（57条1項）。

建築基準法 56条1項2号

当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、（略）イからニまでに定める数値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が一・二五とされている建築物にあつては二十メートルを、イからニまでに定める数値が二・五とされている建築物にあつては三十一メートルを加えたもの　イ 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。） 一・二五（略）　ロ 近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。）又は商業地域、工業地域若しくは工業専用地域内の建築物 二・五