用途地域ようとちいき

家を探して不動産屋の地図を見ると、街が黄色や赤、青に塗り分けられていて、同じ駅の近くでも家しか建たない区画と、店や工場が混じる区画があります。この塗り分けが用途地域で、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の合わせて13種類があります。それぞれの地域を何のために定めるかは都市計画法9条に一文ずつ書かれ、そこに何が建てられるかは建築基準法48条と別表第二が決めます。市街化区域には必ず定め、準都市計画区域にも定められ、定めるのは市町村です。地域が変われば、隣り合う土地でも建てられる建物と容積率が変わり、土地の値段が大きく違ってきます。

住居の環境を守る地域から、利便を増す地域へ並びます

9条の定義は、第一種低層住居専用地域の「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため」から始まり、商業地域の「主として商業その他の業務の利便を増進するため」、工業専用地域の「工業の利便を増進するため」へと、守るものが住居から商業、工業へ移っていきます。「主として」が付く地域は、その目的が中心ではあるものの他の用途も混じる地域で、付かない地域はその目的に絞った地域です。第一種低層住居専用地域に「主として」が付かず第二種に付くのはこのためで、工業専用地域に付かず工業地域に付くのも同じ理由です。準住居地域は道路の沿道の業務と住居の調和、田園住居地域は農業と低層住宅の調和、近隣商業地域は近隣の住民への日用品の供給と、それぞれの目的が一文に書かれています。

住宅を守る地域は許す建物を、他は禁じる建物を挙げます

建てられる建物の決め方は、地域によって書き方が逆になります。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域では、建築基準法の別表第二に「建ててよい建物」が並び、それ以外は建てられません。残りの9地域では「建ててはいけない建物」が並び、それ以外は建てられます。住宅の環境を強く守りたい地域ほど、許す側を限定して書くほうが確実だからです。どの地域でも、特定行政庁が環境を害するおそれがないと認めて許可すれば例外が認められます。

容積率は必ず定め、高さの限度は低層と田園住居だけです

用途地域を定めるときは、都市計画に建築物の容積率を必ず書きます（8条3項2号イ）。容積率は敷地面積に対して延べ面積をどこまで建てられるかの割合で、これが無いと地域の密度が決まらないからです。敷地面積の最低限度は、市街地の環境を確保するため必要な場合に限って定めます。低層の住宅街である第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、建蔽率と建築物の高さの限度も定め、外壁の後退距離の限度は必要な場合に定めます（同ロ）。中高層住居専用地域から工業専用地域までの地域には建蔽率を定めますが、商業地域だけは建築基準法が建蔽率を10分の8と決めているので除かれます（同ハ）。高さの最低限度を定めるのは用途地域ではなく高度地区です。

都市計画法 8条1項1号

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）