用途地域と建築制限｜13種類の違いを表で整理

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的に応じて定められる地域区分です。建築基準法と連動して、各地域で建築できる建物の種類や規模が制限されます。

用途地域は全部で13種類あり、大きく住居系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）に分類されます。

宅建試験では、各地域の特徴と建築制限が毎年出題されます。

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13種類の用途地域一覧

住居系（8種類）

用途地域	特徴
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域。最も規制が厳しい
第二種低層住居専用地域	小規模な店舗（150㎡以内）も可
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域。大学・病院も可
第二種中高層住居専用地域	中規模の店舗・事務所（1,500㎡以内）も可
第一種住居地域	住居の環境を保護。3,000㎡以内の店舗等も可
第二種住居地域	住居の環境を保護。カラオケボックス等も可
準住居地域	道路の沿道にふさわしい業務と住居の調和
田園住居地域	農業の利便と低層住居の環境を保護

商業系（2種類）

用途地域	特徴
近隣商業地域	近隣の住宅地の住民のための日用品の供給等
商業地域	商業等の業務の利便を増進。ほぼすべての建物が建築可能

工業系（3種類）

用途地域	特徴
準工業地域	環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便
工業地域	工業の利便を増進。住宅も建築可能
工業専用地域	工業の利便を増進。住宅は建築不可

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建築制限の重要ポイント

住宅が建てられない地域

13種類の用途地域のうち、住宅を建築できないのは工業専用地域のみです。

用途地域	住宅
住居系8地域	○
商業系2地域	○
準工業地域・工業地域	○
工業専用地域	×

建築できる建物の比較

建物の種類	建築できない地域
住宅	工業専用地域
病院	第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域
大学・高等専門学校	第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域
小・中・高等学校	工業地域、工業専用地域
カラオケボックス	第一種・第二種低層、第一種・第二種中高層、第一種住居、田園住居
パチンコ店	住居系（第二種住居・準住居を除く）、田園住居、工業専用地域
映画館（200㎡以上）	住居系すべて（準住居を除く）、田園住居、工業地域、工業専用地域
倉庫業を営む倉庫	第一種・第二種低層、第一種・第二種中高層、第一種住居、田園住居

覚え方のコツ： 「工業専用地域には住宅が建てられない」「低層住居専用地域には病院・大学が建てられない」の2つが最重要。この2つを軸に他の制限を覚えていきましょう。

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低層住居専用地域の特別な制限

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、他の地域にはない特別な制限があります。

制限	内容
絶対高さの制限	建築物の高さは 10mまたは12m以内（都市計画で定める）
外壁の後退距離	都市計画で 1.5mまたは1m の外壁後退距離を定めることができる

試験ポイント： 絶対高さの制限は「10mまたは12m」ですが、この数字を逆にするひっかけに注意しましょう。

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用途地域をまたがる場合のルール

敷地が2以上の用途地域にまたがる場合は、敷地の過半が属する地域の用途制限が敷地全体に適用されます。

ケース	適用される制限
敷地の60%が商業地域、40%が住居地域	商業地域の制限が全体に適用
敷地の55%が工業地域、45%が準住居地域	工業地域の制限が全体に適用

注意： これは「用途制限」の話です。建ぺい率・容積率については、各地域ごとに按分計算（加重平均）して求めます。用途制限と建ぺい率・容積率で扱いが異なる点に注意しましょう。

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用途地域と建ぺい率・容積率

建ぺい率

用途地域	建ぺい率の上限（都市計画で定める値）
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域	30%、40%、50%、60%
商業地域	80%
工業専用地域	30%、40%、50%、60%

試験ポイント： 商業地域の建ぺい率は80%。さらに防火地域内の耐火建築物等であれば建ぺい率の制限が適用されません（実質100%）。

容積率

容積率は用途地域ごとに都市計画で定められますが、前面道路の幅員が12m未満の場合は、前面道路の幅員に一定の乗数を乗じた値と都市計画で定めた値の小さい方が適用されます。

用途地域	乗数
住居系の用途地域	4/10
その他の用途地域	6/10

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試験での出題パターン

よく出るひっかけ

• 「工業地域には住宅を建築できない」→ 誤り（住宅建築不可は工業専用地域のみ）
• 「第一種低層住居専用地域に病院を建築できる」→ 誤り（低層住居専用地域には建築不可）
• 「敷地が2つの用途地域にまたがる場合、面積の大きい方の制限が全体に適用される」→ 正しい（用途制限について）
• 「敷地が2つの用途地域にまたがる場合、建ぺい率も面積の大きい方が適用される」→ 誤り（建ぺい率は按分計算）
• 「第一種低層住居専用地域では建築物の高さは15m以内」→ 誤り（10mまたは12m以内）

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まとめ

用途地域は宅建試験で確実に得点すべき基本テーマです。

1. 13種類の分類
- 住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類

2. 最重要の建築制限
- 工業専用地域のみ住宅建築不可
- 低層住居専用地域・田園住居地域には病院・大学は建築不可
- 低層住居専用地域・田園住居地域には絶対高さの制限（10mまたは12m）

3. またがる場合
- 用途制限：過半の地域の制限が適用
- 建ぺい率・容積率：按分計算（加重平均）

4. 建ぺい率・容積率
- 商業地域の建ぺい率は80%
- 前面道路が12m未満の場合、容積率は幅員×乗数と都市計画の小さい方

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