土地・建物の知識｜地形と構造を成り立ちから読む

この記事は、宅建試験の問49（土地）と問50（建物）で問われる知識を扱います。この2問がどういう位置づけの問題なのかは5問免除（登録講習）制度に、免除科目5問全体をどう取りにいくかという配分の話は免除科目5問の攻略法にまとめてあるので、この記事は土地と建物の中身そのものに絞ります。

先に結論を述べます。この2問は、他の科目とは学習の性質がまったく違います。条文の要件を正確に再現する作業が不要だからです。問われるのは地形の成り立ちと材料の性質で、どちらもなぜそうなるかが物理と地学で説明できます。

だから、覚える対象は個々の結論ではありません。土地については「その土地に水と土砂がどういう履歴で作用したか」、建物については「その材料が引張と圧縮と熱にどう応答するか」という一本の軸を持てば、個別の結論はそこから復元できます。

たとえば「後背湿地は宅地に適さない」という結論を単独で覚える必要はありません。自然堤防の背後にできる、洪水のたびに細かい粒子が静かに沈殿してできた土地だと分かっていれば、地盤が軟らかく水はけが悪いことは導けます。「コンクリートは圧縮に強く引張に弱い」も同じで、石を積み上げれば潰れないが引きちぎるのは容易だという性質から出てきます。

以下、この二本の軸で土地と建物を整理します。

この2問は誰が解く問題か

まず位置づけを確認します。ここで読み方が変わるためです。

施行規則8条1号が定める範囲

宅建試験の出題範囲は、宅地建物取引業法施行規則8条が7項目に分けて定めています。そのうち1号が「土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関する事項」で、これが問49と問50に対応します。

ここに「法令」という語がないことに注意してください。他の号が「権利及び権利の変動に関する法令」「法令上の制限」「税に関する法令」「宅地建物取引業法及び同法の関係法令」と書かれているのに対し、1号だけは法令ではなく対象物そのものの性質を扱う枠になっています。出題の性質が違うのは、条文の枠組みからして違うからです。

登録講習修了者はこの2問を解かない

施行規則10条の14は、登録講習修了者について、登録講習修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験について、施行規則8条1号および5号に掲げるものを免除すると定めています。この1号がまさに土地・建物です。

したがって、登録講習を修了して5問免除を受ける人は、問49と問50を解きません。試験問題そのものが45問構成になり、この範囲は出題されません。免除の対象になるのは宅地建物取引業に従事している人に限られ、受講には従業者証明書が必要です。制度の詳細は5問免除（登録講習）制度を参照してください。

免除を受けない人にとっての位置づけ

免除を使えない場合、この2問は自分で取りにいく範囲になります。そして令和7年度試験の合格者の職業別構成比は不動産業33.2%で、約3分の2は不動産業の外から合格しています。免除を使えない人のほうが多数派です。

免除を受けない受験者にとって、この2問には他の科目にない性質があります。範囲が有限で、しかも一度覚えれば動かないということです。統計のように毎年数値が変わることもなく、法改正で結論が変わることもほとんどありません。早い時期に固めてしまえば、直前期に手を入れる必要がない部分です。統計の扱いは統計問題の対策と2026年の宅建統計数値まとめで扱っています。試験制度全体における問46から問50までの位置づけは宅建試験の全体像で確認できます。

「常識で解ける」とも「捨てるべき」とも書かない

この分野については、二つの断定をよく見かけます。どちらも根拠がありません。

ひとつは「常識的に判断できるから対策は不要」というものです。たしかに、軟弱な土地が宅地に適さないという方向性は直感と一致します。しかし出題には専門的な用語が使われ、扇状地の扇頂と扇端の違い、地すべりと崖崩れの違い、かぶり厚さの意味といった区別は、知らなければ判断できません。直感と一致するのは結論の方向であって、選択肢の正誤を分ける細部ではありません。

もうひとつは「専門的すぎるので捨てるべき」というものです。これも成り立ちません。範囲は有限で、条文の暗記も要らず、投じた時間が素直に得点に変わる部類の領域です。2問を捨てる判断は、50問中の配点構造から見て合理的ではありません。

言えるのは、対策の性質が他の科目と違うということだけです。必要な学習量が多いか少ないかを一般化した数字は示せません。

条文の暗記ではなく、成り立ちから復元する

学習の性質がどう違うのかを具体化します。

他の科目で必要なのは「再現」

宅建業法や法令上の制限で問われるのは、条文が定めた要件を正確に再現できるかです。2週間以内なのか30日以内なのか、5人に1人なのか10人に1人なのか。これらの数字に理由はありますが、理由から一意に導けるものではありません。最終的には条文が決めた値を覚えるしかない部分が残ります。

この分野で必要なのは「導出」

土地と建物は違います。結論に至る理由が、物理現象として説明できます。

粒の細かい土が水を含んで静かに堆積すれば、軟らかい地盤になります。石は押されても潰れにくいが引っ張られると割れます。鉄は熱を加えると柔らかくなります。これらは条文が決めたルールではなく、物質の性質です。

だから、この分野で覚えるべきなのは結論の一覧ではありません。成り立ちを説明できる状態にしておけば、初見の地形や構造が出ても方向を判断できます。過去問に出ていない地形が出題されたときに差が出るのは、この点です。

土地は「水と土砂の履歴」で決まる

土地の側の軸を一本に絞ると、これになります。その場所に、どういう土砂が、どういう速さで、いつ積もったか。

流れの速い水は大きな粒を運び、流れが緩めば大きな粒から順に落ちます。だから山に近いほど礫や砂が積もり、海や湖に近づくほど泥が積もります。粒が大きく粗いほど水が抜けやすく、締まりやすい。粒が細かいほど水を抱え込み、軟らかいままになります。

そして積もってからの時間が長いほど、上に載った重みで締め固められて固くなります。古い堆積は固く、新しい堆積は軟らかい。この二つ、粒の大きさと堆積からの時間だけで、主要な地形の宅地適性はほぼ説明できます。

建物は「力と熱への応答」で決まる

建物の側の軸も一本です。その材料が、引っ張られたときと押されたときと熱を受けたときにどうなるか。

材料には、引張に強いものと圧縮に強いものがあります。両方に強いものは高価で、熱に弱いという別の弱点を持ちます。構造とは、この性質の違う材料を組み合わせて、互いの弱点を打ち消す設計のことです。

この見方をすると、鉄筋コンクリート造がなぜあの形なのかも、なぜかぶり厚さが問題になるのかも、一本の理由で説明できます。

土地：堆積の履歴が地盤の強さを決める

軸に沿って個別の地形を見ていきます。

古い堆積と新しい堆積

宅建試験では、更新世に堆積した層を洪積層、完新世に堆積した層を沖積層と呼び分けます。地質学の正式な用語としては使われなくなっていますが、試験ではこの語が使われます。

重要なのは名前ではなく性質です。洪積層は古く、長い時間をかけて締め固められているため固い。沖積層は新しく、まだ締まっていないため軟らかい。この一点で、以下の地形の評価がほぼ決まります。

台地・段丘

洪積層でできた平坦な高台です。周囲の低地より高い位置にあり、地盤が固く、水はけもよい。低地に比べて洪水の危険が小さく、地震の揺れも増幅されにくい。宅地として最も条件がよい地形とされます。

ただし無条件ではありません。台地の縁は崖になっていることが多く、そこでは崖崩れの危険があります。また台地上の浅い谷や、埋め立てられた谷（谷埋め盛土）は、周囲が固くても局所的に軟らかい部分として残ります。

丘陵地

台地よりも起伏がある地形です。地盤そのものは比較的固いことが多いものの、傾斜地であるため造成を伴います。造成後の宅地の安定性は、切土と盛土のどちらの上にあるかで変わります。この点は後述します。

扇状地

山地から平野に出るところで、川が運んできた土砂が扇形に積もった地形です。流れが急な場所に積もるため、礫や砂といった粗い粒でできており、水はけがよい。低地の中では比較的宅地に適する部類です。

ただし扇状地の中でも位置によって条件が変わります。扇頂は谷の出口にあたるため、土石流が到達する危険が最も大きい部分です。扇端は地下を流れてきた水が湧き出すところで、地下水位が高く地盤が緩みやすい。相対的に条件がよいのは中間の扇央で、地下水位が深く、粗い粒で締まっています。扇央では川の水が地下に浸透して水無川になることがあります。

自然堤防と後背湿地

この二つは対で理解します。同じ洪水が作った、性質が正反対の地形だからです。

川が氾濫すると、水は堤防を越えて広がります。流れが急に緩むのは川のすぐ脇なので、そこで粗い砂が真っ先に落ちます。これが繰り返されて川沿いに細長い微高地ができる。これが自然堤防です。粗い粒でできており、周囲より少し高い。低地の中では条件のよい部分です。

一方、細かい泥は水に浮いたまま奥まで運ばれ、水が引くときにゆっくり沈殿します。こうして自然堤防の背後にできる低湿地が後背湿地です。粒が細かく、水が抜けず、地盤が軟らかい。宅地には適しません。

微高地の自然堤防が良好で、その背後の後背湿地が不良。この対を、堆積のしくみとセットで覚えてください。

三角州

川が海や湖に流れ込む河口部に、運ばれてきた細かい土砂が積もってできた地形です。最も細かい粒が、最も新しく、水中に堆積している。軟弱地盤の典型で、標高も低いため洪水や高潮の危険もあります。

旧河道

かつて川が流れていた跡です。現在は流れていなくても、川底に堆積した土砂がそのまま残っており、周囲より低く、地下水位も高い。軟弱で、液状化の危険も大きい部分です。

地表からは見分けにくいのが厄介なところで、周囲と同じように市街化されていることがあります。後述する旧版地形図や空中写真が手がかりになります。

干拓地と埋立地

この二つも対で問われます。

干拓地は、遠浅の海や湖を堤防で締め切り、内側の水を抜いて造った土地です。もともと水底だった場所なので、地盤は軟弱で、標高が海面より低いことがあります。堤防が切れれば水没します。

埋立地は、水面に土砂を入れて陸地を造ったものです。こちらは通常、海面より高く造成されます。したがって一般に、埋立地のほうが干拓地より条件がよいとされます。ただし埋立地は新しい人工の堆積であり、砂質の埋立地では液状化の危険が大きい。

谷底平野

山地の谷間に土砂が積もってできた細長い低地です。両側を斜面に囲まれているため、斜面からの土砂災害と、集まった水による洪水の両方を受けやすい位置にあります。

土地：災害リスクは地形から導ける

地形が分かれば、そこで起きやすい災害も導けます。個別に暗記する必要はありません。

水害は「低い・囲まれている・水が集まる」で決まる

水は低いところへ流れ、逃げ場がなければ溜まります。したがって水害の危険が大きいのは、周囲より標高が低い場所、周囲を高いところに囲まれた場所、そして複数の流れが集まる場所です。

この基準を当てはめれば、後背湿地、旧河道、三角州、干拓地、谷底平野が危険側になり、台地・段丘、自然堤防、扇状地の扇央が相対的に安全側になることが導けます。地形ごとの一覧を覚えるより、この判断基準を持つほうが確実です。

なお、河川が湾曲している区間では、外側にあたる攻撃斜面のほうが流れが速く、浸食を受けやすくなります。内側は土砂が溜まる側です。

液状化は三つの条件が揃うと起きる

液状化は、地震の揺れによって砂の粒どうしのかみ合わせが外れ、地盤が液体のようにふるまう現象です。起きるには三つの条件が要ります。

第一に、ゆるく堆積した砂質の地盤であること。粒が揃った砂で、締まっていないこと。第二に、地下水位が高く、砂の隙間が水で満たされていること。第三に、強い地震動があること。

この三条件から、危険な場所が導けます。埋立地、旧河道、三角州、砂丘の裾。逆に、粘土質の地盤では粒がかみ合っていないので起きず、洪積台地のように締まった古い地盤でも起きにくい。「軟弱地盤だから液状化する」ではありません。軟弱でも粘土質なら液状化はしない、という区別が問われます。

崖崩れ・地すべり・土石流を区別する

土砂災害は三つに分けて理解します。動く速さと、斜面の傾きが違います。

崖崩れ（急傾斜地の崩壊）は、急な斜面の表層が突然崩れ落ちる現象です。急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律2条は「急傾斜地」を傾斜度30度以上の土地と定義しています。前触れが少なく、突発的に起きます。

地すべりは、粘土層など滑りやすい層を境にして、斜面の土塊がまとまってゆっくり動く現象です。傾斜が緩やかな斜面でも起きるのが特徴で、ここが崖崩れとの決定的な違いです。動きは遅く継続的で、地面の亀裂や樹木の傾きといった前兆が現れることがあります。

土石流は、渓流に溜まっていた不安定な土砂が大量の水と一体になって流れ下る現象です。谷の出口、すなわち扇状地の扇頂付近が最も危険になります。

「地すべりは急斜面でのみ起きる」「土石流は平地で発生する」といった入れ替えが出題されます。三つを、傾斜と速さの組み合わせで区別してください。

造成地は切土と盛土で条件が変わる

傾斜地を宅地にするには、高い部分を削り（切土）、低い部分を埋める（盛土）ことになります。

切土は、もともとあった地盤を削り出した面なので締まっています。これに対し盛土は、人が土を入れて造った面なので、締固めが不十分だと後から沈下します。同じ造成地でも、切土の上と盛土の上では条件が違います。

最も注意が要るのが、一つの建物が切土と盛土にまたがって建つ場合です。片側は沈まず片側は沈むため、不同沈下が起きやすくなります。また、傾斜地に土を盛り足した腹付け盛土は、元の地盤との境界で滑りやすくなります。

盛土等の規制については宅地造成及び特定盛土等規制法があり、宅地造成及び特定盛土等規制法で扱っています。擁壁の状態、水抜き穴の有無、造成年代といった確認事項は、実務では物件調査の対象になります。調査の手順は不動産の物件調査の方法を参照してください。

土地：現地に行かずに読み取る手がかり

地形の判定は、現地を見るだけでは足りません。市街化されてしまえば、旧河道も後背湿地も見た目には分かりません。

等高線の読み方

地形図の等高線からは、傾斜と地形の形が読み取れます。

等高線の間隔が狭いほど傾斜が急で、広いほど緩やかです。同じ高低差を短い水平距離で登るからです。

そして、等高線の曲がり方から谷と尾根が分かります。等高線が標高の高いほうへ入り込んでいる部分が谷で、水が集まる場所です。逆に標高の低いほうへ張り出している部分が尾根で、水が分かれる場所です。谷は水が集まるため、土石流や出水の危険が相対的に大きくなります。

旧版地形図と空中写真

現在の地形図では分からない過去の姿は、古い地形図や過去の空中写真で確認できます。かつて池や水田だった場所、川が流れていた場所、谷を埋めた場所が分かることがあります。

旧河道や谷埋め盛土のように、現在の地表からは判別しにくい弱点は、この方法でしか見つからないことがあります。地形の条件は土地の価格にも反映されるため、公的な価格を見るときの背景知識にもなります。価格の体系は土地の4つの公的価格、評価の考え方は不動産鑑定評価の基礎で扱っています。

地名は手がかりになるが、断定はできない

「沼」「谷」「窪」「江」「深」といった文字を含む地名が、過去の地形を示していることがあります。水に関わる地形や低湿地であった可能性を示唆する手がかりです。

ただし、これは可能性を示す材料であって、判定の根拠にはなりません。地名は改称されることがあり、瑞祥地名として無関係な文字が当てられている場合もあります。逆に、危険な地形でありながら地名に痕跡が残っていない場所も多くあります。地名は調べるきっかけとして使い、結論は地形図や地盤データで確認するという順序にしてください。

ハザードマップは重要事項説明とつながる

水防法に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明の対象です。市町村がハザードマップを作成している場合、これを提示して所在地を示さなければなりません。

また、造成宅地防災区域内か、土砂災害警戒区域内か、津波災害警戒区域内かも説明事項とされています。問49で学ぶ地形の知識は、宅建業法の説明義務と直接つながっています。説明事項の全体像は重要事項説明の基本にまとめてあります。

建物：材料は三つの軸で整理する

ここから建物です。構造の前に材料を押さえます。

引張と圧縮

材料に力がかかる方向は、大きく二つに分けられます。引っ張られる力（引張）と、押される力（圧縮）です。

材料によって、どちらに強いかが違います。石やコンクリートのように固まりで押されるのに耐える材料は、引きちぎられるのには弱い。逆に鋼のように棒状で引っ張られるのに耐える材料は、細長いまま押されると横に曲がってしまいます。この現象を座屈といいます。

熱への弱さ

もう一つの軸が熱です。鋼材は熱を受けると強度が落ちます。燃えるわけではありませんが、高温になると軟らかくなり、支える力を失います。

これが、鉄骨造で耐火被覆が必要になる理由であり、鉄筋コンクリート造で鉄筋がコンクリートに包まれている理由の一つでもあります。

木材

木材は軽く、加工しやすく、比較的安価です。性質として押さえるべき点が四つあります。

含水率で強度が変わります。木材に含まれる水分が減ると強度が上がり、繊維飽和点を下回った範囲では、乾くほど強くなります。十分に乾燥していない木材を使うと、後から収縮して変形や隙間が生じます。

繊維の方向で強度が違います。繊維に沿った方向には強く、直交する方向には弱い。

腐朽と蟻害を受けます。水分と酸素と温度が揃うと腐朽菌が繁殖するため、土台のように地面に近く湿気を受けやすい部分には防腐・防蟻の処理が要ります。

燃えますが、太い材は表面が炭化して内部を守ります。炭化した層が断熱材のように働き、内部への燃焼の進行を遅らせます。細い材が一気に燃え落ちるのとは挙動が違います。

コンクリート

セメント、水、砂、砂利を練り混ぜて固めたものです。圧縮には非常に強い一方、引張にはきわめて弱い。この差が大きいことが、後で述べる鉄筋コンクリート造の設計理由になります。

不燃材料であり、熱にも比較的強い。そして強いアルカリ性を持ちます。このアルカリ性が、内部の鉄筋の表面に膜を作って錆を防いでいます。

ただし、空気中の二酸化炭素と反応して表面から徐々にアルカリ性が失われていきます。これが中性化です。中性化が鉄筋の位置まで進むと鉄筋が錆び始め、錆びた鉄筋は膨張してコンクリートを内側から押し割ります。鉄筋コンクリート造の寿命を決める主要な要因の一つがこれです。

鋼材

引張にも圧縮にも強く、粘り強い（靱性がある）材料です。同じ強度を出すのに断面を小さくできるため、柱を細くしたり、柱のない大きな空間を作ったりできます。

弱点は二つです。熱に弱いことと、錆びること。そして細長い部材では座屈が問題になります。

建物：構造は材料の組み合わせで決まる

材料の性質が分かれば、構造の設計理由も導けます。

木造：在来軸組工法と枠組壁工法

木造には、力の支え方が異なる二つの工法があります。

在来軸組工法は、柱と梁という細長い部材を組んで骨組みを作り、そこに水平力へ抵抗する筋かいを入れる方式です。日本で伝統的に用いられてきた形で、線で支える構造といえます。柱の位置を調整しやすいため設計の自由度が高く、大きな開口部も取りやすい。増改築にも対応しやすい。

枠組壁工法は、規格化された断面の木材で枠を組み、そこに構造用合板を打ち付けて壁・床・屋根の面を作り、その面で支える方式です。使用する木材の断面寸法からツーバイフォー工法とも呼ばれます。面で支えるため耐力壁の量を確保しやすく、気密性も高くなりますが、壁が構造上の役割を担っているぶん、開口部の大きさや位置、後からの間取り変更に制約が生じます。

線で支えるか面で支えるかが違いの本質です。ここから、自由度と制約の差が導けます。

鉄骨造

柱と梁に鋼材を用いる構造です。靱性に富み、大きな空間を作りやすく、部材を工場で作って現場で組むため工期も短くできます。

耐火被覆が必要なのは、前述のとおり鋼材が熱に弱いためです。柱や梁を耐火材で覆い、火災時に温度が上がるまでの時間を稼ぎます。どの地域でどこまでの耐火性能が求められるかは、建築基準法の集団規定である防火地域・準防火地域の規制で決まります。この枠組みは防火地域と準防火地域で扱っています。

鉄筋コンクリート造

圧縮に強く引張に弱いコンクリートと、引張に強く座屈しやすい鉄筋を組み合わせ、互いの弱点を打ち消した構造です。引張がかかる部分に鉄筋を配置し、圧縮はコンクリートが負担します。

この組み合わせが成立する理由は二つあります。ひとつは、両者の熱膨張率がほぼ等しいため、温度が変わっても一体のまま挙動すること。もうひとつは、コンクリートのアルカリ性が鉄筋を錆から守ることです。別々に使うより組み合わせたほうが強い、という以上の合理性がここにあります。

そこで重要になるのがかぶり厚さ、すなわち鉄筋を覆うコンクリートの厚さです。これが薄いと、中性化が早く鉄筋に到達して錆が始まり、火災時には熱が鉄筋に伝わりやすくなります。耐久性と耐火性の両方を左右する寸法です。

建築基準法施行令79条は、鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さについて、耐力壁以外の壁または床は2センチメートル以上、耐力壁・柱・はりは3センチメートル以上、直接土に接する壁・柱・床・はり・布基礎の立上り部分は4センチメートル以上、基礎（布基礎の立上り部分を除く）は捨コンクリートの部分を除いて6センチメートル以上と定めています。土に接するほど厚くなるという並びで覚えると、数字が理由を持ちます。

鉄骨鉄筋コンクリート造

鉄骨の骨組みの周囲に鉄筋を配してコンクリートを打つ構造です。鉄骨の靱性と鉄筋コンクリートの剛性・耐火性を併せ持ち、高層の建物に用いられます。その分、施工に手間がかかります。

ラーメン構造と壁式構造

材料の別とは独立した、力の伝え方による分類です。

ラーメン構造は、柱と梁を剛に接合して枠を作り、その枠で建物を支える方式です。柱と梁で支えるため、壁の配置の自由度が高く、開口部を大きく取れます。

壁式構造は、柱と梁を用いず、壁そのもので荷重と水平力を支える方式です。室内に柱や梁の出っ張りが出ないという利点がありますが、壁が構造体なので撤去や開口の設置に制約があります。低層の共同住宅で用いられます。

建物：基礎は地盤との接点

土地の話と建物の話がつながるのがここです。

直接基礎

地盤が十分に固い場合、建物の荷重をそのまま浅い部分の地盤に伝えます。これが直接基礎です。

布基礎は、壁や柱の下に沿って帯状に設ける基礎です。断面が逆T字型で、必要な部分にだけ設けるため経済的です。べた基礎は、建物の底面全体を鉄筋コンクリートの盤で覆う基礎です。荷重を面全体に分散させるため接地圧が小さくなり、不同沈下に対する抵抗力が高くなります。地面からの湿気を防ぐ効果もあります。独立基礎は、柱ごとに独立して設けるものです。

杭基礎

浅い部分の地盤が軟弱で建物を支えられない場合、杭を打ち込んで深い位置の固い層（支持層）まで荷重を伝えます。

先端を支持層に到達させて荷重を伝えるものを支持杭、杭の側面と土との摩擦で支えるものを摩擦杭といいます。支持層が深すぎて到達できない場合に摩擦杭が用いられます。

不同沈下

建物の一部分だけが沈む現象です。建物が傾き、壁や基礎に亀裂が入り、建具の開閉に支障が出ます。

原因は地盤の不均質です。前述の切土と盛土にまたがる敷地、埋め立てられた谷や池の上、旧河道の一部にかかっている敷地。土地の側の知識がそのまま建物の側の問題につながるのがこの論点で、問49と問50が別々の知識ではないことがよく分かる部分です。

建物：地震への三つの考え方

地震への対応は、考え方の異なる三つに分かれます。

耐震・制震・免震

耐震構造は、建物自体を強く造って地震の力に耐える方式です。壁や柱を強化し、筋かいや耐力壁で水平力に抵抗します。最も基本的な考え方で、建築基準法が求めているのもこの水準です。揺れそのものは建物に伝わります。

制震構造は、建物内にダンパーなどの装置を組み込み、地震のエネルギーを吸収する方式です。揺れは伝わりますが、装置がエネルギーを消費することで揺れの増幅を抑えます。

免震構造は、基礎と建物本体の間に積層ゴムなどの免震装置を挟み、地面の揺れを建物に伝えにくくする方式です。建物が地面から切り離される形になるため、上部構造に伝わる揺れが小さくなります。

耐える・吸収する・伝えない。この三語で区別してください。出題では、免震の説明を耐震のものとして書くといった入れ替えが定番です。

建築基準法の単体規定とのつながり

建築基準法は、個々の建築物そのものが備えるべき性能を定める単体規定と、建築物と周辺環境との関係を定める集団規定に分かれます。構造耐力に関する規定は単体規定に属し、全国どこでも適用されます。

問50で問われる構造の知識は、この単体規定が求めている内容と重なる部分があります。かぶり厚さの施行令79条はその一例です。建築基準法の枠組みは建築基準法の全体像、数値の整理は建築基準法の数字にまとめてあります。

新耐震基準と既存不適格

耐震基準は改正を重ねており、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される基準を新耐震基準と呼びます。

この日付は宅建業法ともつながります。施行規則16条の4の3は、建物が昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手したものであって、指定確認検査機関等による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を重要事項として説明すべきものとしています。

問50の知識が、35条の説明事項の日付の根拠になっているわけです。なお、建築時には適法であったが、その後の法改正で現行基準に適合しなくなった建築物は既存不適格建築物と呼ばれ、違反建築物とは区別されます。建築確認という手続そのものは建築確認の要否と手続にまとめてあります。

試験での出題ポイント

この分野の出題には型があります。条文の数字を入れ替える形式が使えないため、別の作り方になります。

良否を反転させる

最も多い型です。「後背湿地は地盤が安定しており宅地に適している」「三角州は水はけがよく宅地に適する」といった形で、結論だけを逆にします。

成り立ちから導けば即座に判定できます。細かい粒が静かに堆積した新しい地形は軟らかい、という一本の理由で足ります。

対になる地形を入れ替える

自然堤防と後背湿地、干拓地と埋立地、切土と盛土、扇頂と扇端。対になっているものの説明を入れ替える形です。

対で覚えていないと、片方だけを思い出したときに判別できません。必ず二つセットで、しかも違いが生じる理由とセットで覚えてください。

災害の種類を取り違えさせる

「地すべりは傾斜30度以上の急斜面でのみ発生する」「土石流は緩やかな平地で発生しやすい」といった形です。地すべりは緩斜面でも起き、土石流は谷の出口に達する。速さと傾斜の組み合わせで区別します。

液状化については「軟弱地盤では必ず液状化が起きる」という書き方が出ます。粘土質では起きないので誤りです。三条件が揃うかどうかで判定してください。

材料の性質を逆にする

「コンクリートは引張に強く圧縮に弱い」「鉄筋は圧縮に強く引張に弱い」といった反転です。押されて潰れるか、引かれて切れるかという物理的なイメージを持っておけば間違えません。

「木材は含水率が高いほど強度が大きい」も定番の誤りです。

構造の説明を入れ替える

耐震・制震・免震の入れ替えが最頻出です。加えて、在来軸組工法と枠組壁工法の説明を入れ替える形、ラーメン構造と壁式構造の説明を入れ替える形があります。

線で支えるか面で支えるか、耐えるか吸収するか伝えないかという対比を持っておいてください。

数値を含む肢

この分野で数値が問われる場面は限られますが、かぶり厚さ（施行令79条）、急傾斜地の30度、新耐震基準の昭和56年6月1日は出題対象になります。数値が出てきたら、その数値に理由があるかを考えてください。かぶり厚さが土に接する部分ほど厚いのは、水と空気の影響を受けやすいからです。

なお、この分野は過去問の蓄積が素直に効きます。出題される地形と構造の種類が有限だからです。回し方は過去問活用術、間違えた肢の処理は宅建の弱点克服法を参照してください。専門用語そのものに不慣れな場合は不動産用語50が入口になります。

覚え方・整理の仕方

土地は「粒の大きさ」と「積もってからの時間」

この二つだけで、主要な地形の宅地適性が導けます。粗い粒は水が抜けて締まりやすく、細かい粒は水を抱えて軟らかいまま。古い堆積は締まっていて固く、新しい堆積は軟らかい。

台地は古い、自然堤防は粗い、後背湿地は細かい、三角州は細かくて新しい。この四つを軸に当てはめれば、順位はそのまま出ます。

対で覚える四組

自然堤防と後背湿地、干拓地と埋立地、切土と盛土、扇頂と扇端。この四組は、必ず二つ一緒に、違いが生じる理由とセットで覚えてください。片方だけを覚えると、入れ替えられたときに判別できません。

災害は「地形が決める」

水害は低くて囲まれて水が集まる場所。液状化はゆるい砂と高い地下水位と強い揺れの三条件。崖崩れは急斜面で速い、地すべりは緩斜面でも起きて遅い、土石流は谷の出口。

災害の一覧を暗記するのではなく、地形の条件から導くという順序を固定してください。

建物は「引張・圧縮・熱」の三軸

コンクリートは圧縮に強く引張に弱い、熱に強い。鋼材は引張にも圧縮にも強いが、熱に弱く、細長いと座屈する。木材は軽く加工しやすいが、含水率と腐朽と燃焼の問題を抱える。

この三軸で材料を押さえれば、構造の設計理由はすべて導けます。鉄筋コンクリート造がなぜあの組み合わせなのかも、耐火被覆がなぜ必要なのかも、かぶり厚さがなぜ効くのかも、ここから出てきます。

地震対策は三語で

耐える（耐震）、吸収する（制震）、伝えない（免震）。動詞で覚えると入れ替えに強くなります。

土地と建物は一つの話

不同沈下は、地盤の不均質という土地の問題が、建物の傾きという形で現れたものです。基礎の選択は、地盤の固さで決まります。問49と問50は別々の知識ではなく、地面と建物という一つの系の話だと捉えると、両方の理解が深まります。

動く部分がないという性質を使う

免除科目の中で、統計だけは毎年数値が変わるため直前期の作業になります。これに対し土地と建物は一度覚えれば動きません。早い時期に固めて、以後は触らない。この配分ができると、直前期の負荷が下がります。学習の進め方は宅建の勉強時間、直前期の組み立ては直前期の学習戦略を参照してください。

理解度チェッククイズ

Q1. 後背湿地は、河川の氾濫により粗い砂が堆積してできた微高地であり、地盤が締まっているため宅地に適している。（○か×か）

答えを見る

×：説明が自然堤防のものと入れ替わっています。河川が氾濫すると、流れが急に緩む川のすぐ脇に粗い砂が落ちて微高地を作ります。これが自然堤防で、低地の中では条件のよい部分です。一方、細かい泥は水に浮いたまま奥へ運ばれ、水が引くときにゆっくり沈殿します。こうして自然堤防の背後にできる低湿地が後背湿地で、粒が細かく水が抜けず、地盤は軟弱です。宅地には適しません。同じ洪水が作った、性質が正反対の一対の地形として覚えてください。

Q2. 液状化現象は地盤が軟弱であることによって生じるため、粘土を主体とする軟弱地盤でも発生しやすい。（○か×か）

答えを見る

×：液状化は「軟弱だから起きる」のではありません。地震の揺れによって砂の粒どうしのかみ合わせが外れることで生じる現象なので、①ゆるく堆積した砂質の地盤であること、②地下水位が高く砂の隙間が水で満たされていること、③強い地震動があること、という三条件が揃って初めて起きます。粘土質の地盤は粒がかみ合う構造になっていないため、軟弱であっても液状化はしません。危険が大きいのは埋立地、旧河道、三角州、砂丘の裾といった砂質で地下水位の高い場所で、締まった洪積台地では起きにくくなります。

Q3. 地すべりは、傾斜度30度以上の急斜面においてのみ発生し、緩やかな斜面では発生しない。（○か×か）

答えを見る

×：傾斜度30度以上という数値は、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律2条が定める「急傾斜地」の定義であり、崖崩れに関わるものです。地すべりは、粘土層など滑りやすい層を境にして斜面の土塊がまとまって動く現象で、**傾斜が緩やかな斜面でも発生します。**動きは遅く継続的で、地面の亀裂や樹木の傾きといった前兆が現れることがある点も、突発的に起きる崖崩れとの違いです。土砂災害は、崖崩れ（急斜面・速い）、地すべり（緩斜面でも起きる・遅い）、土石流（谷の出口・扇状地の扇頂付近）の三つを、傾斜と速さの組み合わせで区別してください。

Q4. 鉄筋コンクリート造において、鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（かぶり厚さ）は、直接土に接する部分よりも、土に接しない耐力壁や柱のほうを厚くしなければならない。（○か×か）

答えを見る

×：逆です。建築基準法施行令79条は、耐力壁以外の壁または床は2センチメートル以上、耐力壁・柱・はりは3センチメートル以上、直接土に接する壁・柱・床・はり・布基礎の立上り部分は4センチメートル以上、基礎（布基礎の立上り部分を除く）は捨コンクリートの部分を除いて6センチメートル以上と定めています。**土に接するほど厚くなります。**理由は、かぶり厚さが中性化の進行と鉄筋の錆から鉄筋を守る役割を担っているためで、水分の影響を受けやすい部分ほど厚みが必要になります。かぶり厚さは耐久性と耐火性の双方を左右する寸法です。

Q5. 枠組壁工法（ツーバイフォー工法）は、柱と梁で骨組みを構成し、筋かいによって水平力に抵抗する工法である。（○か×か）

答えを見る

×：説明が在来軸組工法のものです。在来軸組工法は柱と梁という細長い部材を組んで骨組みを作り、筋かいで水平力に抵抗する、いわば「線で支える」構造です。これに対し枠組壁工法は、規格化された断面の木材で枠を組み、そこに構造用合板を打ち付けて壁・床・屋根の面をつくり、その「面で支える」構造です。面で支えるため耐力壁の量を確保しやすく気密性も高くなりますが、壁が構造上の役割を担っているぶん、開口部の大きさや位置、後からの間取り変更には制約が生じます。線で支えるか面で支えるかが、両者の違いの本質です。

まとめ

問49と問50は、施行規則8条1号が定める「土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関する事項」に対応する範囲です。登録講習修了者はこの2問を解きません（施行規則10条の14）。免除を使えない受験者にとっては、範囲が有限で、一度覚えれば動かない得点源になります。「常識で解けるから対策不要」も「専門的すぎるので捨てるべき」も、根拠を示せない断定です。

この分野が他の科目と違うのは、条文の要件を再現する作業が不要で、結論を成り立ちから導けることです。覚えるべきは結論の一覧ではなく、二本の軸です。

土地の軸は「粒の大きさ」と「積もってからの時間」。粗い粒は水が抜けて締まり、細かい粒は水を抱えて軟らかいまま。古い堆積（洪積層）は固く、新しい堆積（沖積層）は軟らかい。台地・段丘が最も条件がよく、自然堤防と扇状地の扇央がそれに次ぎ、後背湿地・三角州・旧河道・干拓地・谷底平野は条件が悪い。この順位は軸から導けます。

災害も地形から導きます。水害は低くて囲まれて水が集まる場所。液状化はゆるい砂・高い地下水位・強い揺れの三条件で、粘土質では起きません。土砂災害は、崖崩れ（急斜面・突発的）、地すべり（緩斜面でも起きる・緩慢）、土石流（谷の出口）の三つを傾斜と速さで区別します。造成地では切土と盛土の違いが、とくに両者にまたがる敷地の不同沈下として現れます。

建物の軸は「引張・圧縮・熱」。コンクリートは圧縮に強く引張に弱くアルカリ性で鉄筋を守る、鋼材は引張にも圧縮にも強いが熱に弱く座屈する、木材は含水率が下がるほど強くなる。ここから、鉄筋コンクリート造がなぜあの組み合わせなのか、かぶり厚さ（施行令79条）がなぜ土に接する部分ほど厚いのかが導けます。木造は線で支える在来軸組工法と面で支える枠組壁工法に分かれ、地震対策は耐える（耐震）・吸収する（制震）・伝えない（免震）の三つに分かれます。

そして、この二つは別々の話ではありません。基礎の選択は地盤の固さで決まり、不同沈下は地盤の不均質が建物の傾きとして現れたものです。地形の知識は宅建業法ともつながっており、水害ハザードマップにおける所在地や土砂災害警戒区域内かどうかは35条の説明事項、昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物の耐震診断の内容も同じく説明事項です。

宅建試験AIブートラボのアプリでは、問49・問50の範囲も含めて科目別・年度別に肢別演習ができます。免除を使わない場合の得点源として、地形と構造の論点を通しで確認できます。