宅建士の登録と宅建士証｜合格後の手続きを解説

宅建士制度は宅建業法の重要分野

宅建試験では、宅建業法から全50問中20問が出題され、そのうち宅建士制度に関する問題は1〜2問出題されます。宅建士の登録手続き、欠格事由、宅建士証の交付・更新、届出事項など、覚えるべき内容は多岐にわたります。

特に、宅建業の免許制度の欠格事由と宅建士の登録の欠格事由を混同しやすく、その違いを正確に理解しているかが問われます。本記事では、試験合格後の手続きの全体像から個別の論点まで、体系的に解説します。

宅建業法の全体像をまだ確認していない方は、先に全体像を把握してから本記事に取り組むことをおすすめします。

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宅建士になるまでの3ステップ

宅建試験に合格しただけでは「宅建士」ではありません。宅建士として業務を行うためには、以下の3つのステップを踏む必要があります。

ステップ	内容	備考
① 試験に合格	宅地建物取引士資格試験に合格する	合格は一生有効（有効期限なし）
② 登録	都道府県知事の登録を受ける	実務経験2年以上 or 登録実務講習修了が必要
③ 宅建士証の交付	宅建士証の交付を受ける	有効期間5年

試験対策のポイント： 「試験合格」「登録」「宅建士証の交付」は別々の手続きであり、混同してはいけません。合格しただけでは宅建士ではなく、登録を受けただけでも宅建士証がなければ宅建士としての事務（重要事項説明等）は行えません。

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登録の要件

実務経験の要件

宅建士の登録を受けるためには、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験が必要です。

試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。
――宅地建物取引業法 第18条第1項

要件	内容
実務経験2年以上	宅地建物の取引に関する実務経験が2年以上あること
登録実務講習の修了	2年以上の実務経験がない場合は、国土交通大臣の登録を受けた講習（登録実務講習）を修了すること

登録実務講習は、通信学習とスクーリング（通学学習）で構成されており、修了すれば2年以上の実務経験と同等の能力を有するものとみなされます。

登録先

登録は、試験を行った都道府県知事に対して行います。

ポイント	内容
登録先	試験を行った都道府県知事
住所地の知事ではない	東京在住でも大阪で受験した場合は大阪府知事に登録
勤務先の所在地の知事でもない	あくまで受験地の知事

試験対策のポイント： 「登録先は住所地の都道府県知事」「登録先は勤務先の所在地の都道府県知事」という選択肢は誤りです。正しくは試験を行った都道府県知事です。

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登録の欠格事由

欠格事由の全体像

以下に該当する者は、宅建士の登録を受けることができません（登録の欠格事由）。

欠格事由	内容	登録不可の期間
① 成年被後見人・被保佐人	精神上の障害により宅建士の事務を適正に行えない者	該当する間
② 破産者で復権を得ない者	破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない者	復権を得るまで
③ 禁錮以上の刑に処せられた者	犯罪の種類を問わない	刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年
④ 宅建業法・暴力的犯罪等で罰金以上の刑に処せられた者	宅建業法違反、傷害罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪等	刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年
⑤ 免許取消処分を受けた者	不正手段による免許取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合、業務停止処分違反の場合	取消しの日から5年
⑥ 免許取消処分前に廃業届等を出した者	処分の聴聞の公示後、処分前に廃業届等を出した者	届出の日から5年
⑦ 事務禁止処分を受けて禁止期間中の者	宅建士として事務禁止処分を受けた者	禁止期間が満了するまで
⑧ 暴力団員等	暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者	5年を経過するまで

宅建業者の欠格事由との比較

宅建業者（法人・個人）の免許の欠格事由と宅建士の登録の欠格事由は、多くが共通していますが、いくつか重要な違いがあります。

欠格事由	業者の免許	宅建士の登録
成年被後見人・被保佐人（事務を適正に行えない者）	○	○
破産者で復権を得ない者	○	○
禁錮以上の刑（5年）	○	○
宅建業法違反等の罰金刑（5年）	○	○
免許取消し（5年）	○	○
免許取消し前の廃業届出（5年）	○	○
暴力団員等	○	○
事務禁止処分中	―	○
未成年者	△（法定代理人の欠格事由で判断）	△（営業許可を得ていれば登録可）
法人の役員・政令で定める使用人の欠格事由	○	―
事務所の専任の宅建士の不足	○	―

試験対策のポイント： 宅建士の登録の欠格事由には「事務禁止処分中」が含まれますが、宅建業者の免許の欠格事由には含まれません（「業務停止処分中」は免許の欠格事由ではない）。この違いは試験で問われることがあります。

登録の消除との関係

既に登録を受けている者が、後から欠格事由に該当するようになった場合は、登録の消除処分を受けます。

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登録の手続き

宅建士資格登録簿

登録を受けると、都道府県知事が管理する宅建士資格登録簿に一定の事項が記載されます。

登録簿の記載事項	内容
氏名	フルネーム
生年月日	―
住所	現住所
本籍	―
試験合格の年月日・合格証書番号	合格時の情報
実務経験の期間（または登録実務講習修了の別）	―
宅建業者の商号・名称、免許証番号	宅建業者に従事している場合
勤務先の宅建業者の事務所の所在地	―
事務禁止処分の内容	処分を受けた場合

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変更の登録

変更の登録が必要な場合

登録簿の記載事項に変更が生じた場合、宅建士は遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。

変更の登録が必要な事項	具体例
氏名	結婚等による姓の変更
住所	引っ越し
本籍	本籍地の変更
勤務先の宅建業者の商号・名称、免許証番号	転職、勤務先の変更

試験対策のポイント： 変更の登録の申請先は、登録をしている都道府県知事です。住所が変わっても、登録先の知事が変わるわけではありません。登録先を変更したい場合は、後述する「登録の移転」の手続きが必要です。

宅建士証の書換え交付

変更の登録のうち、氏名や住所の変更があった場合は、宅建士証の記載事項も変更になります。この場合、変更の登録とあわせて宅建士証の書換え交付の申請を行います。

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登録の移転

登録の移転とは

登録の移転とは、宅建士が登録を受けている都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所に勤務（または勤務しようとする）場合に、登録先を変更する手続きです。

項目	内容
移転の要件	登録を受けている都道府県以外の宅建業者の事務所に勤務（または勤務しようとする）場合
申請先	現在登録を受けている都道府県知事を経由して、移転先の都道府県知事に申請
任意か強制か	任意（義務ではない）
単なる住所変更の場合	登録の移転はできない

試験対策のポイント： 登録の移転は任意であり、義務ではありません。また、単に住所が変わっただけでは登録の移転はできず、勤務先の変更が必要です。この点は頻出です。

登録の移転と宅建士証

登録の移転を行った場合、従来の宅建士証は効力を失います。新たに移転先の都道府県知事から宅建士証の交付を受ける必要があります。

ただし、移転先で交付される宅建士証の有効期間は、従来の宅建士証の残存期間です。新たに5年間になるわけではありません。

項目	内容
登録移転前の宅建士証	失効
新しい宅建士証の有効期間	従来の残存期間
法定講習	不要（移転に伴う交付の場合）

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死亡等の届出

届出が必要な場合と届出義務者

宅建士について以下の事由が生じた場合、一定の届出義務者が、その日（または事実を知った日）から30日以内に、登録をしている都道府県知事に届出をしなければなりません。

届出事由	届出義務者	届出期限
死亡	相続人	死亡の事実を知った日から30日以内
成年被後見人・被保佐人の審判を受けた（事務を適正に行えない場合）	成年後見人・保佐人	その日から30日以内
破産手続開始の決定	本人	その日から30日以内
禁錮以上の刑に処せられた	本人	その日から30日以内
宅建業法違反等で罰金刑に処せられた	本人	その日から30日以内

試験対策のポイント： 届出義務者が誰かを正確に覚えることが重要です。特に、「死亡→相続人」「成年被後見人等→成年後見人等」は間違えやすいポイントです。

宅建業者の免許の届出との比較

宅建業者の廃業等の届出と宅建士の死亡等の届出は、類似していますが一部異なります。

届出事由	宅建業者の届出義務者	宅建士の届出義務者
死亡	相続人	相続人
破産	破産管財人	本人
合併による消滅	消滅会社の代表役員	―
解散（合併以外）	清算人	―
廃業	本人（法人は代表役員）	―

重要な違い： 宅建業者の破産の届出義務者は破産管財人ですが、宅建士の破産の届出義務者は本人です。これは非常に出題されやすいポイントです。

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宅建士証の交付

宅建士証の交付申請

登録を受けた者は、登録をしている都道府県知事に対して宅建士証の交付を申請できます。

交付申請のケース	法定講習の受講
試験合格日から1年以内に申請	不要
試験合格日から1年を超えて申請	必要（交付申請前6ヶ月以内の法定講習を受講）

登録を受けている者は、登録をしている都道府県知事に対し、宅地建物取引士証の交付を申請することができる。
――宅地建物取引業法 第22条の2第1項

試験対策のポイント： 「合格から1年以内なら法定講習不要」は頻出です。また、「合格から1年」であって「登録から1年」ではない点にも注意してください。

法定講習

法定講習は、都道府県知事が指定する講習です。宅建士証の交付（合格後1年超の場合）や更新の際に受講が義務づけられています。

項目	内容
講習の実施者	都道府県知事が指定する者
受講時期	交付申請前6ヶ月以内
講習時間	法令で定められた時間

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宅建士証の有効期間と更新

有効期間

宅建士証の有効期間は5年です。

項目	内容
有効期間	5年
更新手続き	有効期間満了前に、法定講習を受講し、新たな宅建士証の交付を受ける
更新しなかった場合	宅建士証は失効するが、登録は消除されない

試験対策のポイント： 宅建士証を更新しなくても登録が消除されるわけではありません。宅建士証が失効した状態でも登録自体は残っています。再度宅建士証が必要になった場合は、法定講習を受講して新たに交付を受ければよいのです。

宅建業の免許との比較

宅建士証と宅建業の免許の有効期間を比較すると以下のとおりです。

項目	宅建業の免許	宅建士証
有効期間	5年	5年
更新の申請時期	有効期間満了日の90日前から30日前まで	有効期間満了前
更新の条件	免許の更新申請	法定講習の受講
更新しなかった場合	免許失効	宅建士証失効（登録は残る）

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宅建士証の提示義務

取引の関係者からの請求

宅建士は、取引の関係者から請求があったときは、宅建士証を提示しなければなりません。

宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があつたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
――宅地建物取引業法 第22条の4

重要事項説明時の提示

宅建士は、重要事項説明を行う際に、説明の相手方に対して、請求がなくても宅建士証を提示しなければなりません。

提示義務の場面	提示のタイミング
取引の関係者から請求があったとき	請求されたとき
重要事項説明時	説明の前に（請求がなくても提示必要）

試験対策のポイント： 「重要事項説明時は請求がなくても提示が必要」「それ以外は請求があったときに提示」という区別は非常に重要です。

宅建士証の不正使用の禁止

宅建士は、宅建士証を他人に貸与してはならず、また他人の宅建士証を使用してはなりません。これに違反した場合は、事務禁止処分の対象となります。

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宅建士証の返納と提出

返納が必要な場合

以下の場合、宅建士証を返納しなければなりません。

返納事由	返納先	返納期限
登録が消除されたとき	交付を受けた都道府県知事	遅滞なく
宅建士証の有効期間が満了したとき	交付を受けた都道府県知事	遅滞なく

提出が必要な場合

以下の場合、宅建士証を提出しなければなりません。

提出事由	提出先	備考
事務禁止処分を受けたとき	交付を受けた都道府県知事	禁止期間が満了したら返還される

試験対策のポイント： 「返納」と「提出」の違いに注意してください。返納は宅建士証が戻ってこない（失効・消除の場合）のに対し、提出は禁止期間の満了後に返還されます。

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宅建士の事務（専権事務）

宅建士でなければできない事務

宅建士でなければ行えない事務（宅建士の専権事務）は、以下の3つです。

専権事務	根拠条文
① 重要事項の説明	宅建業法第35条
② 重要事項説明書（35条書面）への記名	宅建業法第35条
③ 契約書面（37条書面）への記名	宅建業法第37条

これら3つの事務は、宅建士証の交付を受けている宅建士でなければ行うことができません。

試験対策のポイント： 37条書面の「交付」は宅建士でなくても行えます（事務員でも可）。宅建士の専権事務は「記名」であって「交付」ではありません。

専任の宅建士

宅建業者は、その事務所ごとに、業務に従事する者5名に1名以上の割合で、専任の宅建士を設置しなければなりません。

事務所の種類	専任の宅建士の設置義務
事務所	業務従事者5名に1名以上
案内所等（契約行為を行う場合）	1名以上

「専任」とは、その事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事することを意味します。他の事業所との兼務や、宅建業以外の業務との兼務は原則として認められません。

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宅建業者の免許制度との横断比較

宅建士の登録と宅建業者の免許は、類似する制度が多いため、横断的に比較して整理することが効果的です。

比較項目	宅建業者の免許	宅建士の登録
付与権者	国土交通大臣 or 都道府県知事	都道府県知事のみ
有効期間	5年（免許証）	なし（登録は一生有効）
宅建士証の有効期間	―	5年
更新の手続き	免許の更新申請	法定講習の受講＋宅建士証の交付申請
欠格事由（禁錮以上の刑）	○（5年）	○（5年）
欠格事由（宅建業法違反等の罰金）	○（5年）	○（5年）
欠格事由（事務禁止処分中）	―	○
欠格事由（法人の役員）	○	―
届出（死亡）の届出義務者	相続人	相続人
届出（破産）の届出義務者	破産管財人	本人
変更の届届出期限	30日以内	遅滞なく

特に注意すべき相違点

1. 破産の届出義務者の違い：業者＝破産管財人、宅建士＝本人
2. 事務禁止処分は宅建士のみの欠格事由
3. 登録には有効期間がない（宅建士証には5年の有効期間がある）
4. 変更届出の期限：業者の変更届出は30日以内、宅建士の変更の登録は遅滞なく

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試験で狙われやすい論点と攻略法

論点1：登録先はどこか

問題のパターン	正解
「住所地の都道府県知事」	誤り
「勤務先の所在地の都道府県知事」	誤り
「試験を行った都道府県知事」	正しい

論点2：登録の移転は義務か

問題のパターン	正解
「他県の事務所に勤務する場合は移転しなければならない」	誤り（任意）
「住所が変わった場合に移転できる」	誤り（勤務先の変更が必要）
「移転後の宅建士証の有効期間は残存期間」	正しい

論点3：法定講習が必要か不要か

ケース	法定講習
合格後1年以内に宅建士証の交付を申請	不要
合格後1年超で宅建士証の交付を申請	必要
宅建士証の更新	必要
登録の移転に伴う宅建士証の交付	不要

論点4：返納と提出の違い

場面	手続き	宅建士証は返ってくるか
登録の消除	返納	×
有効期間満了	返納	×
事務禁止処分	提出	○（禁止期間後に返還）

論点5：欠格事由の比較

試験では、宅建業者の免許の欠格事由と宅建士の登録の欠格事由を混同させる問題が出題されます。特に以下の点に注意してください。

• 事務禁止処分中は宅建士の登録の欠格事由だが、業務停止処分中は宅建業者の免許の欠格事由ではない
• 法人の役員に欠格事由がある場合は宅建業者の免許は受けられないが、宅建士の登録には影響しない

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登録消除処分

登録消除の事由

都道府県知事は、以下の場合に宅建士の登録を消除しなければなりません。

消除事由	内容
欠格事由に該当するようになった場合	禁錮以上の刑、宅建業法違反の罰金刑等
不正の手段により登録を受けた場合	―
不正の手段により宅建士証の交付を受けた場合	―
事務禁止処分に該当し、情状が特に重い場合	―
事務禁止処分に違反した場合	―
死亡等の届出事由に該当した場合	―

登録消除と宅建士証

登録が消除された場合は、宅建士証を返納しなければなりません。また、登録が消除されても、試験合格の資格自体は残ります。欠格事由の期間が経過した後は、再度登録の申請を行うことができます。

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まとめ

宅建士の登録と宅建士証に関する知識は、宅建業法の中で確実に得点したい分野です。以下のポイントを正確に覚えましょう。

最低限覚えるべきポイント：

1. 宅建士になるには「試験合格→登録→宅建士証の交付」の3ステップ
2. 登録には2年以上の実務経験（or 登録実務講習）が必要
3. 登録先は試験を行った都道府県知事
4. 登録の移転は任意であり、勤務先の変更が必要（住所変更だけでは不可）
5. 宅建士証の有効期間は5年、登録自体に有効期間はない
6. 合格から1年以内の交付なら法定講習不要
7. 死亡等の届出：死亡→相続人、破産→本人（業者の破産は破産管財人）
8. 事務禁止処分→宅建士証の提出（返還される）、登録消除→返納
9. 宅建士の専権事務は3つ（重要事項説明、35条書面への記名、37条書面への記名）
10. 欠格事由は業者の免許と共通点が多いが相違点もある

宅建業者の免許制度との比較を常に意識しながら学習すると、知識が整理されて定着しやすくなります。宅建業法の全体像に戻って、他の論点との関連も確認しましょう。