媒介契約書の記載事項｜レインズ登録義務と報告義務

本記事の役割 — この記事は宅地建物取引業法34条の2が宅建業者に課す義務、すなわち媒介契約書面（34条の2書面）に何をどう書くか、そして書面に書いた約束の裏側で法が直接課している登録義務・報告義務に絞って解説します。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という3類型そのものの比較は媒介契約の3類型｜一般・専任・専属専任の違いを比較に、指定流通機構というシステムの仕組みはレインズ（REINS）とはにまとめています。

媒介契約の分野で失点する人の多くは、覚えた数字が足りないのではなく、数字がどの義務にひもづいているのかを取り違えています。7日と5日はレインズ登録の期限、2週間と1週間は業務処理状況の報告の頻度、3か月は有効期間の上限です。この3系統はそれぞれ根拠となる条項が違い、義務を負う場面も違います。にもかかわらず「専任は7日・2週間・3か月」と一列に並べて覚えるため、本試験で系統をまたいだ入れ替えを仕掛けられると崩れます。

本記事の結論を先に述べます。34条の2は、書面に「書かせる」義務と、法が直接「させる」義務の二階建てになっています。第1項が書面の記載事項を列挙し、第2項が価額の意見に根拠を求め、第3項以下が有効期間・レインズ登録・報告という行為そのものを義務づける。この二階建ての構造を先に把握すると、記載事項の一覧と数字の一覧が別物として整理でき、混ぜて覚えることがなくなります。

34条の2書面は何のための書面か

売買契約とは別の契約についての書面である

まず土俵を確認します。宅建業法が定める書面は、34条の2書面（媒介契約書面）、35条書面（重要事項説明書）、37条書面（契約書面）の3つです。このうち35条書面と37条書面は、売買契約や賃貸借契約という「取引そのもの」に付随します。契約の前に判断材料を渡し、契約の後に合意内容を記録する。どちらも売主と買主の間の取引を対象にしています。

34条の2書面だけが違います。これは依頼者と宅建業者との間で結ばれる媒介契約についての書面です。売主が「この物件を売りたいので買主を探してください」と業者に依頼する。その依頼の条件を文書にするのが34条の2書面で、売買契約が成立するかどうかとは無関係に、依頼を受けた時点で作成義務が発生します。この違いを押さえておくと、後の論点がすべて説明できます。宅建士の記名が要らないのも、説明義務がないのも、交付の相手方が依頼者一人なのも、これが取引の当事者間の書面ではなく業務委託の条件を確認する書面だからです。

条文が命じていること

宅建業法34条の2第1項は、宅建業者に対し、宅地または建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名し、依頼者にこれを交付しなければならない、と定めています。ここから読み取るべき要素は5つあります。

第一に、義務が発生する時点は「媒介契約を締結したとき」です。買主が見つかったときでも、売買契約が成立したときでもありません。依頼を受けた時点です。第二に、期限は「遅滞なく」であり、具体的な日数の定めはありません。35条書面のような時点の縛りも、37条書面のような順序の縛りもなく、正当な理由なく遅らせなければよい、という趣旨です。第三に、作成して記名するのは宅建業者です。第四に、交付の相手方は依頼者です。第五に、対象は売買または交換の媒介に限られます。

貸借の媒介には適用がない

5番目の要素が独立の出題ポイントになります。条文は「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは」と書いており、貸借の媒介は対象外です。賃貸物件の仲介を依頼されても、34条の2書面を作成・交付する法律上の義務はありません。

理由は規制の趣旨から説明できます。34条の2は、依頼者が長期間ひとつの業者に拘束され、活動状況も分からないまま放置されることを防ぐために置かれました。売買では成約までに数か月かかることも珍しくなく、その間の情報の断絶が依頼者の不利益に直結します。賃貸の仲介は成約までの期間が短く、長期の拘束という構造になりにくいため、同水準の規制が及んでいません。実務上は賃貸でも媒介契約書を作成するのが通例ですが、それは慣行であって法律上の義務ではありません。

一方、同じ34条の2の規制は、34条の3により売買・交換の代理を依頼する契約に準用されます。専任代理契約にも有効期間の制限やレインズ登録義務が及ぶ、という形で問われます。「貸借にも適用がある」とする肢と「代理には適用がない」とする肢は、どちらも誤りです。

なお、34条の2第1項の義務は媒介契約の類型を区別していないため、一般媒介契約であっても書面の作成・交付は必要です。一般媒介にはレインズ登録義務も定期報告義務もないため、「一般媒介は規制が緩い」という印象で押し切ると書面の交付まで不要だと処理してしまいます。緩いのは第3項以下の行為義務であって、第1項の書面義務は3類型に共通です。

この節の要点

• 34条の2書面は依頼者と業者の間の媒介契約についての書面で、売買契約についての書面ではない。
• 義務が生じるのは媒介契約の締結時。交付先は依頼者、期限は遅滞なく。
• 対象は売買・交換の媒介と代理のみ。貸借の媒介には法律上の義務がない。書面の交付は3類型すべてで必要。

記載事項を条文の順に読む

34条の2第1項が列挙する事項と、そこから国土交通省令に委任されている事項を、順に確認します。項目名だけを暗記すると本試験の言い換えに対応できないので、それぞれ何のために置かれているのかまで押さえてください。

物件を特定するために必要な表示

第一の事項は、宅地であれば所在・地番その他その宅地を特定するために必要な表示、建物であれば所在・種類・構造その他その建物を特定するために必要な表示です。どの物件についての媒介依頼なのかを確定させる項目で、これがなければ契約の目的物が定まりません。宅地は所在と地番、建物は所在に加えて種類と構造、と条文の書きぶりが違うのは、建物が同じ所在地に複数ありうるうえ、構造や用途によって評価も媒介活動も変わるためです。

売買すべき価額または評価額

第二の事項は、その宅地または建物を売買すべき価額、交換の媒介であればその評価額です。いくらで売り出すのかという、媒介活動の出発点になる数字です。

押さえるべきは、これが依頼者の希望額をそのまま書き写す欄ではないという点です。市場から乖離した価額を掲げれば物件は動かず、依頼者は有効期間を空費します。そこで34条の2第2項が、この価額について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならないと定めました。独立した出題論点なので、次の章でまとめて扱います。

媒介契約の種類

第三の事項は、依頼者が他の宅建業者に重ねて売買・交換の媒介または代理を依頼することの許否と、これを許す場合に他の業者を明示する義務があるかどうかです。実質的にはどの類型の媒介契約なのかを書く欄であり、一般媒介か、専任媒介か、専属専任媒介かがここで確定します。条文が名称ではなく「重ねて依頼できるか」「明示義務があるか」という機能で書いているのは、法が規制しているのが依頼者の受ける拘束の中身だからです。一般媒介における明示型・非明示型の区別も、この欄の書き方で決まります。

既存建物における建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項

第四の事項は、対象が既存の建物であるときに、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項です。2016年の法改正で追加され、2018年4月1日から施行されました。中古住宅の流通を促すために、専門家による調査を受けやすくする狙いがあります。

出題されるのは、この義務の軽さです。業者が課されているのは、調査を実施する者をあっせんするかどうかを書面に記載することだけです。建物状況調査を実施する義務はなく、あっせんを引き受ける義務すらありません。あっせんしないのであれば「あっせんしない」と書けば足ります。「宅建業者は既存建物の媒介にあたり建物状況調査を実施しなければならない」という肢は誤りです。

もうひとつ、あっせんを行っても別途の費用を請求できないという論点があります。あっせんは媒介業務の一環と位置づけられ、要する費用は媒介報酬に含まれると解されているためです。なお、35条書面にも建物状況調査の項目がありますが、そちらは「調査を実施しているか、していればその結果の概要」を買主等に説明するもので、あっせんの記載とは義務の中身が違います（重要事項説明（35条）の記載事項、不動産の物件調査）。

媒介契約の有効期間および解除に関する事項

第五の事項は、媒介契約の有効期間と解除に関する事項です。いつまで依頼が続くのか、どういう場合に打ち切れるのかを明記させます。専任媒介と専属専任媒介については、この「書かせる」義務とは別に、34条の2第3項が有効期間そのものの上限を3か月と定めています。書面に書けば何か月でもよいわけではありません。章を改めて扱います。

指定流通機構への登録に関する事項

第六の事項は、指定流通機構への登録に関する事項です。レインズに登録するのかしないのか、するならいつまでにするのかを書面上で明らかにします。ここも書面に書く義務と、34条の2第5項が直接課している登録義務とが別建てです。一般媒介契約では登録義務そのものがありませんが、任意で登録するのかしないのかを依頼者に示す必要があるため、記載義務は残ります。

報酬に関する事項

第七の事項は、報酬に関する事項です。媒介が成立した場合にいくら支払うのか、いつ支払うのかを定めます。記載した額が法定の上限を超えていれば超過部分は無効で、媒介契約書に書いてあることが上限を超える受領の根拠にはなりません（報酬額の制限、報酬額計算のパターン別攻略）。あわせて、宅建業者の報酬は原則として成功報酬であり、媒介が成立しなければ請求できません。依頼者の特別の依頼による広告費用など例外的に別途請求できるものはありますが、通常の広告費用は報酬に含まれます（広告に関する規制）。

依頼者が媒介契約に違反した場合の措置

第八の事項は、国土交通省令に委任されているもので、依頼者が媒介契約に違反した場合の措置です。専任媒介契約であれば依頼者が他の宅建業者の媒介・代理によって契約を締結したときの措置、専属専任媒介契約であれば業者が探索した相手方以外の者と契約を締結したときの措置を指します。違約金の定めを書く欄だと理解すると分かりやすくなります。専任媒介の依頼者が抜け駆けして他社経由で売却してしまえば、拘束の対価として重い義務を負った業者は報われないためです。

標準媒介契約約款に基づくか否かの別

第九の事項も省令に委任されているもので、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるかどうかの別です。引っかけの角度は決まっています。記載が義務づけられているのは「基づくか否かの別」であって、標準媒介契約約款を使うこと自体は義務ではありません。約款に基づかない媒介契約も適法で、その場合は「基づかない」と書きます。「媒介契約は標準媒介契約約款に基づいて締結しなければならない」という肢は誤りです。

この節の要点

• 記載事項は、物件の特定、価額、契約の類型、建物状況調査のあっせん、有効期間と解除、レインズ登録、報酬、違反した場合の措置、標準約款に基づくか否かの別。
• 建物状況調査はあっせんの記載義務にとどまり、調査の実施義務ではない。あっせん費用は報酬に含まれる。
• 標準媒介契約約款は「基づくか否か」を書く対象であって、使用が義務づけられているわけではない。

価額の意見には根拠が要る

条文が求めているのは根拠の明示だけ

宅建業法34条の2第2項は、宅建業者は売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない、と定めています。短い条文ですが、出題頻度は高い部類です。

規制の趣旨は依頼者の誤導防止です。媒介契約を取りたいがために相場より高い価額を示して期待させ、売れないまま有効期間を使わせる。逆に、早期に成約させて報酬を得たいがために安い価額を勧める。どちらも依頼者の利益を害します。そこで、専門家として意見を述べる以上その意見を支える材料を示せ、という義務が課されました。根拠は、近隣の取引事例に基づく価格査定など、合理性を説明できる方法によります。

書面である必要はない

最大の引っかけがここです。条文は「根拠を明らかにしなければならない」と定めるだけで、方法を限定していません。したがって口頭で説明しても義務を果たしたことになり、「価額について意見を述べるときは、その根拠を書面で示さなければならない」という肢は誤りです。

書面に書くのは価額そのもの（第二の事項）であって、その根拠ではありません。実務では価格査定書を交付するのが通例ですが、法が書面を要求しているからではありません。

意見を述べなければ義務は生じない

もうひとつの角度が、義務の発生条件です。条文は「意見を述べるときは」と条件をつけています。依頼者が自分で価額を決め、業者が意見を述べないのであれば、根拠を明らかにする義務は生じません。「宅建業者は媒介契約を締結するにあたり、常に売買すべき価額の根拠を明らかにしなければならない」という肢は、この条件を落としているため誤りです。

なお、根拠の明示を怠っても媒介契約が無効になるわけではありません。34条の2第2項違反は監督処分の対象であり、指示処分や業務停止処分がありえます。宅建業法上の義務違反と私法上の契約の効力は切り離して考える、という視点はこの分野に共通します。

この節の要点

• 34条の2第2項は、価額または評価額について意見を述べるときに根拠の明示を求める。
• 根拠を明らかにする方法に制限はなく、口頭でも足りる。書面は要求されていない。
• 意見を述べないなら義務は生じない。違反しても契約は無効にならず、監督処分の問題になる。

有効期間と解除に関する規律

専任・専属専任は3か月が上限

宅建業法34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときはその期間を3か月とする、と定めています。専属専任媒介契約は専任媒介契約の一種なので、同じ上限が適用されます。

条文の効果の書き方が重要です。3か月を超える期間を定めた場合、媒介契約そのものが無効になるのではなく、期間だけが3か月に短縮されます。契約は有効に成立し、依頼者は3か月間の媒介を受けられる。ここを「契約が無効になる」と処理させる肢が繰り返し出ます。依頼者を保護するための規制なのですから、依頼者が媒介を受けられなくなる方向に働くはずがない、と理由から思い出せるようにしておきます。

一般媒介契約には、有効期間についての法律上の制限がありません。複数の業者に依頼でき、いつでも他社に切り替えられる以上、長期の拘束という弊害が生じにくいためです。標準媒介契約約款では一般媒介についても3か月以内とされていますが、これは約款上の取り決めであって法定の上限ではありません。

自動更新はできない

34条の2第4項は、有効期間は依頼者の申出により更新することができ、更新の時から3か月を超えることができない、と定めています。

ここから2つの結論が導かれます。第一に、更新には依頼者からの申出が必要です。業者側から申し出て更新することも、あらかじめ自動更新の特約を置くこともできません。第二に、更新後の期間も3か月が上限です。更新の回数そのものに制限はないので、依頼者が申し出る限り3か月ごとに何度でも更新できます。「更新は1回限りである」という肢は誤りです。34条の2はこれらの規定に反する特約を無効と定めており、有効期間の上限も自動更新の禁止も当事者の合意で覆せません。

解除に関する事項

有効期間と並ぶ記載事項が解除に関する事項です。法が解除事由そのものを定めていないため、内容は約款や個別の合意に委ねられます。標準媒介契約約款では、業者が義務に違反した場合に依頼者から解除できること、依頼者が違反した場合に業者が費用の償還を請求できることなどが定められています。試験で問われるのは「解除に関する事項が記載事項であること」までで、解除事由の細部には踏み込まれません。

この節の要点

• 専任・専属専任の有効期間は3か月が上限。超える定めは3か月に短縮され、契約自体は有効。
• 一般媒介に法定の期間制限はない。約款上の3か月と混同しない。
• 更新は依頼者の申出による。自動更新の特約は無効。更新後も3か月以内で、回数の制限はない。

指定流通機構への登録義務

義務を負うのは専任と専属専任

宅建業法34条の2第5項は、専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、その物件について所在・規模・形質・売買すべき価額その他の事項を指定流通機構に登録しなければならない、と定めています。

条文の主語が「専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者」である点を確認してください。一般媒介契約には登録義務がありません。一般媒介では依頼者が複数の業者に依頼でき、そのうちの誰かが登録すれば情報は流通します。これに対し専任媒介では窓口が1社に固定されるため、その1社が抱え込めば物件情報はどこにも出ません。だから登録を義務づけて情報の流通を担保する、という趣旨です。なお、一般媒介でも任意に登録することは可能で、禁じられているわけではなく義務がないだけです。指定流通機構の成り立ちや囲い込みの問題はレインズ（REINS）とはで扱っています。

期限は7日と5日、いずれも休業日を除く

省令で定める期間は、専任媒介契約が締結の日から7日以内、専属専任媒介契約が5日以内です。いずれも宅建業者の休業日を算入しません。

数え方に2つの注意点があります。第一に、媒介契約を締結した日は算入せず、翌日から起算します。第二に、その業者の休業日は日数に数えません。定休日が水曜日の業者が月曜日に専任媒介契約を締結した場合、火曜日が1日目、水曜日は休業日なので飛ばし、木曜日が2日目、というように数えていきます。土日を休業日としている業者であれば、7日の期限は暦のうえで10日以上先になることもあります。

「休業日を除く」を落とせば暦日で計算した肢を正しいと判断してしまい、覚えていても起算日を誤れば1日ずれます。数字そのものより数え方が問われる論点です（宅建業法の数字まとめ）。

登録事項と登録を証する書面

登録する事項は、物件の所在、規模、形質、売買すべき価額、当該宅地建物に係る法令に基づく制限で主要なもの、そして専属専任媒介契約である場合はその旨などです。専属専任である旨まで登録させるのは、他の業者が問い合わせる際に、依頼者が自ら発見した相手方と契約できない類型であることを前提に動く必要があるためです。

登録すると、指定流通機構から登録を証する書面が発行されます。34条の2第6項は、この書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならないと定めています。義務の履行を依頼者が確認できるようにする趣旨です。ここでも期限は「遅滞なく」であり、「登録を証する書面は7日以内に引き渡さなければならない」といった、登録期限の数字を流用した肢は誤りになります。

成約したときは指定流通機構に通知する

34条の2第7項は、登録した物件について売買または交換の契約が成立したときは、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならないと定めています。通知するのは、登録番号、取引価格、契約が成立した年月日です。

理由は2つあります。すでに売れた物件への無駄な問い合わせを止めること、そして成約価格を蓄積して市場の実勢を把握できるようにすることです。蓄積された取引事例は、34条の2第2項が求める価額の意見の根拠を支えます。登録義務と根拠明示義務は制度としてつながっている、と理解しておくと記憶に残ります。なお、成約の通知先は依頼者ではなく指定流通機構です。相手方を取り違える肢が出ます。

この節の要点

• 登録義務があるのは専任媒介と専属専任媒介。一般媒介には義務がなく、任意登録は可能。
• 期限は専任7日以内、専属専任5日以内。締結日は算入せず、休業日も算入しない。
• 登録を証する書面は遅滞なく依頼者へ引き渡す。成約したときは遅滞なく指定流通機構へ通知する。

業務処理状況の報告義務

頻度は2週間に1回以上と1週間に1回以上

宅建業法34条の2は、専任媒介契約を締結した宅建業者に対し、依頼者に業務の処理状況を2週間に1回以上報告することを義務づけ、専属専任媒介契約についてはこれを1週間に1回以上としています。一般媒介契約には定期報告の義務がありません。

「以上」という文言に意味があります。2週間に1回以上ですから、それより頻繁に報告することは当然に適法です。制限されているのは間隔が開きすぎることであって、報告しすぎることではありません。「専任媒介契約において1週間に1回報告した場合、報告の頻度が過剰であり違反となる」といった肢が成り立つ余地はありません。

報告すべき内容は、どのような広告を打ったか、問い合わせが何件あったか、内見の実績はどうか、といった媒介活動の経過です。専属専任のほうが頻度が高いのは、依頼者が自ら発見した相手方とも契約できず、業者に完全に依存する立場だからです。

報告の方法に制限はない

ここが本章で最も差がつく論点です。34条の2は報告の頻度を定めるだけで、報告の方法を定めていません。したがって口頭による報告でも義務を果たしたことになり、電話で活動状況を伝えれば足ります。書面や電子メールである必要はありません。

「専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告は、書面または電磁的方法により行わなければならない」という肢は誤りです。標準媒介契約約款には文書または電子メールによる旨の定めがありますが、それは約款を採用した場合の契約上の取り決めであって、宅建業法が課している義務ではありません。約款に基づくかどうかは選択できる事柄でしたから、約款上のルールを法律上の義務と混同しないよう注意します。

申込みがあったときの報告は3類型すべてに及ぶ

定期報告とは別に、34条の2は、媒介契約の目的物である宅地建物について売買または交換の申込みがあったときは、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならないと定めています。2016年の法改正で加えられ、2018年4月1日から施行された規定です。

この義務は媒介契約一般について定められており、一般媒介契約にも適用されます。一般媒介には定期報告の義務がないため「一般媒介では依頼者への報告義務は一切ない」と覚えてしまいがちですが、申込みの報告義務は類型を問いません。背景にあるのは、いわゆる囲い込みへの対応です。他社経由の購入申込みを伝えないまま握りつぶし、自社で買主を見つけて双方から報酬を得ようとする行為が問題になりました。定期報告と申込報告は、頻度の義務と事象ごとの義務という別系統だと分けて記憶してください。

この節の要点

• 定期報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上。一般媒介には定期報告義務がない。
• 報告の方法に法律上の制限はなく、口頭でもよい。書面・電磁的方法を要求する肢は誤り。
• 申込みがあったときの遅滞ない報告は、一般媒介を含む3類型すべてに及ぶ。

3類型で何が変わり、何が変わらないか

変わらないのは記載事項、変わるのは行為義務

3類型の違いを整理するときは、変わるものと変わらないものを先に分けます。34条の2第1項の記載事項は、3類型で共通です。物件の表示も、価額も、有効期間と解除も、レインズ登録に関する事項も、報酬も、標準約款に基づくか否かの別も、一般媒介契約の書面に書きます。

変わるのは第3項以下の行為義務です。有効期間の上限、レインズへの登録義務、定期報告の義務。この3つが類型によって加減されます。記載事項の一覧と行為義務の一覧を別の紙に書く、というくらいはっきり分けておくと、「一般媒介では書面に有効期間を記載する必要がない」といった、層をまたいだ誤りの肢を外せます。

加減のされ方は次のとおりです。専任媒介契約は他社への依頼を禁じる代わりに、業者が有効期間3か月以内・登録7日以内・報告2週間に1回以上を負う。専属専任媒介契約はこれに自己発見取引の禁止を重ね、登録5日以内・報告1週間に1回以上まで義務が重くなる。一般媒介契約には行為義務が課されません。ただし有効期間の上限は専任と専属専任で同じ3か月で、ここだけは差がつきません。3類型の対比そのものは媒介契約の3類型で詳しく扱っています。

一般媒介契約と明示型・非明示型

一般媒介契約では、依頼者は複数の宅建業者に重ねて媒介を依頼でき、自ら発見した相手方と直接契約することもできます。宅建業者側の有効期間の制限、レインズ登録義務、定期報告義務はいずれもありません。

一般媒介の内部にある区別が、明示型と非明示型です。明示型は、依頼者が他にどの宅建業者へ媒介を依頼しているかを明らかにする義務を負う型で、契約後に新たな業者へ依頼したときも通知が必要です。非明示型はその義務を負いません。どちらを選んだかは、34条の2第1項の記載事項である「他の業者を明示する義務の存否」の欄で確定します。標準媒介契約約款では明示型が本則とされています。

違反した場合の措置が書面で意味を持つ場面

拘束の強さは、記載事項である「依頼者が媒介契約に違反した場合の措置」の欄で現実の効果を持ちます。専属専任で禁止に反して自ら発見した相手方と契約した場合や、明示型の一般媒介で明示しなかった業者を通じて成約した場合には、媒介契約の履行のために要した費用の償還や、約定報酬額に相当する額の請求が定められるのが一般的です。ただしこれは約款や契約の定めによる効果であって、法が一律に定めたものではありません。

自己発見取引が認められている専任媒介でも、依頼者がまったく費用を負担しないわけではありません。業者がすでに広告等を実施していれば、費用の償還を請求されることがあります。「自己発見取引をした場合、依頼者は一切の負担を負わない」という肢は正確ではありません。

この節の要点

• 記載事項は3類型で共通。類型によって変わるのは有効期間・登録・報告という行為義務のほう。
• 一般媒介の明示型・非明示型は、他業者を明示する義務の存否として書面に記載される。
• 有効期間3か月の上限は専任と専属専任で共通。差がつくのは登録期限と報告頻度。

35条書面・37条書面との違い

記名するのは宅建業者であって宅建士ではない

3つの書面を横断したときに最も問われるのが、記名の主体です。34条の2書面に記名するのは宅建業者であり、宅地建物取引士ではありません。理由は書面の性格から導けます。35条書面と37条書面は取引の相手方を保護するための書面で、専門資格者が内容に責任を負う仕組みが要ります。これに対して34条の2書面は、業者が依頼者に対して自らの業務条件を約束する書面です。約束の主体は業者そのものですから、業者が記名します。

「媒介契約書面には宅地建物取引士が記名しなければならない」という肢は誤りです。宅建士の独占業務は、重要事項の説明、35条書面への記名、37条書面への記名の3つに限られており、媒介契約書面への関与は含まれません（宅建士の独占業務）。なお、かつて条文は「記名押印」でしたが、2022年5月18日施行の改正で押印が不要となり、3つの書面はいずれも「記名」で足ります。古い教材には「記名押印」と書かれているので注意してください（宅建業法の改正点）。

説明義務がなく、交付だけで足りる

34条の2書面には口頭で説明する義務がなく、作成して記名し依頼者に交付すれば義務を果たします。宅建士証の提示も不要です。これに対し35条書面は宅建士による説明が要り、説明時には請求がなくても宅建士証を提示しなければなりません。37条書面は説明義務がなく交付のみですが、宅建士の記名は必要です。説明義務の有無と記名主体の2軸で3つの書面を並べると混同が消えます。

交付の相手方・時期・適用対象

34条の2書面の交付先は依頼者だけです。媒介を依頼した本人であり、まだ現れていない取引の相手方は含まれません。35条書面は取得しようとする者・借りようとする者へ、37条書面は契約の各当事者へ交付します。時期も、34条の2書面が媒介契約の締結後に遅滞なく、35条書面が契約成立までの間に、37条書面が契約成立後に遅滞なく、と並びます。時間軸に置けば、媒介の依頼、相手方の探索、重要事項の説明、契約の成立、契約書面の交付という取引の流れそのものです。

適用対象も分かれます。34条の2は売買・交換の媒介と代理にだけ及び、貸借には及びません。これに対し35条書面と37条書面は貸借にも適用されます。賃貸の仲介では重要事項説明と37条書面が必要で、媒介契約書面だけが要らない、という組み合わせになります。両書面の比較は35条書面と37条書面の違い｜横断整理、37条側の記載事項は37条書面の記載事項、貸借の重要事項説明は賃貸の重要事項説明で扱っています。なお取引態様の明示（34条）は媒介契約の有無を問わず広告時と注文を受けたときに必要な別個の義務です（取引態様の明示義務）。

電磁的方法による提供

34条の2は、依頼者の承諾を得た場合に、書面の交付に代えて電磁的方法により提供することを認めています。2022年5月18日施行の改正によるもので、登録を証する書面の引渡しについても同様です。

条件は依頼者の承諾で、承諾は書面または電磁的方法によって得る必要があり、口頭では足りません。ここは報告義務との対比が効きます。業務処理状況の報告は口頭でよいが、書面の電子化の承諾は口頭では足りない。同じ条文の中に、方法が自由なものと厳格なものが同居しています。

この節の要点

• 34条の2書面の記名は宅建業者。宅建士の記名が要るのは35条書面と37条書面。
• 34条の2書面は説明義務なし、宅建士証の提示も不要。交付先は依頼者のみ。
• 34条の2は貸借に適用されないが、35条書面・37条書面は貸借にも適用される。

試験での出題ポイント

宅建業法全体でどの分野が狙われるかは宅建業法の頻出論点にまとめていますが、媒介契約に絞ると、問われ方は次の6パターンに集約されます。

パターン1 数字を系統ごと入れ替える

最も多い形です。専任のレインズ登録を5日以内とする、専属専任の報告を2週間に1回とする、専任の有効期間を6か月とする。いずれも別系統の数字を持ち込んだ誤りで、登録・報告・有効期間を単位ごとに分けて記憶していれば反応できます。

パターン2 一般媒介に義務があるかのように書く

「一般媒介契約でも指定流通機構への登録が必要」「一般媒介契約でも2週間に1回以上の報告が必要」はいずれも誤りです。ただし逆方向の引っかけもあります。「一般媒介では媒介契約書面の交付は不要」は誤りで書面は3類型に共通、「一般媒介では依頼者への報告義務は一切ない」も誤りで申込みがあったときの報告義務は及びます。書面・定期報告・申込報告・登録の4項目で有無を確認しておきます。

パターン3 書面を要求していないものに書面を要求する

価額の意見の根拠も業務処理状況の報告も、法は方法を限定しておらず口頭で足ります。ここに「書面で」「電磁的方法で」と付け加えるのが定番の崩し方です。逆に、書面の電子化についての承諾は口頭では足りません。

パターン4 実施義務があるかのように書く

「既存建物の媒介にあたり建物状況調査を実施しなければならない」「標準媒介契約約款に基づいて媒介契約を締結しなければならない」。いずれも誤りで、義務はあっせんに関する事項を記載すること、約款に基づくか否かの別を記載することにとどまります。記載する義務と実行する義務を混ぜるのがこの型の本質で、35条書面の建物状況調査や耐震診断の論点とも共通します。

パターン5 効果を無効に振り切る

「有効期間を6か月と定めた場合、媒介契約は無効となる」は誤りで、契約は有効、期間だけが3か月に短縮されます。一方、自動更新の特約など34条の2の規定に反する特約は本当に無効です。契約全体が無効なのか、特約だけが無効なのか、期間が短縮されるだけなのか。効果の三段階を区別してください。

パターン6 主体や相手方をすり替える

「媒介契約書面には宅地建物取引士が記名しなければならない」「成約したときは遅滞なく依頼者にその旨を通知しなければならない」。前者は記名の主体を、後者は通知の相手方をすり替えた誤りです。成約の通知先は指定流通機構であり、登録を証する書面の引渡し先が依頼者です。主語と相手方に印をつけながら読む習慣をつけると、この型の失点はほぼ消えます。

覚え方・整理の仕方

手順1 二階建ての構造を先に立てる

項目を暗記する前に、34条の2が二階建てであることを頭に入れます。一階が第1項の記載事項、つまり「書面に書かせるもの」。二階が第3項以下の行為義務、つまり「実際にやらせるもの」。第2項の根拠明示義務は、一階に書く価額の信頼性を担保するために両者の間に置かれている、と位置づけます。この構造を立てておくと、「一般媒介では有効期間を書面に記載しなくてよい」という肢が、一階と二階を混ぜた誤りだと即座に分かります。

手順2 記載事項は取引の流れの順に思い出す

記載事項を9個のリストとして暗記するのではなく、媒介を依頼する場面の流れに沿って再現します。どの物件を（物件の表示）、いくらで売るか（価額）、どういう縛りで頼むか（契約の種類）、中古なら調査を紹介してもらえるか（建物状況調査のあっせん）、いつまで頼むか・やめられるか（有効期間と解除）、情報をどこに流すか（レインズ登録）、成功したらいくら払うか（報酬）、約束を破ったらどうなるか（違反した場合の措置）、そもそも国の標準書式か（標準約款の別）。依頼者が業者と条件を詰めていく順序そのものなので、丸暗記より崩れにくくなります。

手順3 数字は単位で分ける

日単位が登録（7日・5日）、週単位が報告（2週間・1週間）、月単位が有効期間（両方3か月）。単位が違えば混ざりません。あとは「専属専任のほうが小さい」という向きだけを覚え、有効期間には差がないという例外を足します。向きは拘束が強い分だけ義務も重いという趣旨から導けるので、記憶が飛んでも復元できます。

手順4 書面が要るかどうかで振り分ける

34条の2の中で書面が要求されているのは、媒介契約書面の作成・交付だけです。価額の意見の根拠も、業務処理状況の報告も、申込みがあったときの報告も、書面である必要はありません。逆に、書面の交付を電磁的方法に代えるための承諾は口頭では足りません。「原則は方法自由、例外は電子化の承諾」と覚えておくと、書面要件を水増しした肢を機械的に外せます。

手順5 3つの書面を2つの問いで整理する

34条の2書面・35条書面・37条書面を並べるとき、「宅建士の記名が要るか」「説明が要るか」の2つの問いを順に当てます。34条の2書面は両方なし、37条書面は記名あり・説明なし、35条書面は両方あり。段階的に重くなる並びとして覚えれば、記名の主体をすり替えた肢に反応できます。宅建業法全体での位置づけは宅建業法の全体像で俯瞰できます。

理解度チェッククイズ

Q1. 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介契約を締結したときも、遅滞なく媒介契約の内容を記載した書面を作成して依頼者に交付しなければならない。（○か×か）

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×：34条の2第1項は「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは」と定めており、貸借の媒介は対象外です。実務では賃貸でも媒介契約書を作成しますが、法律上の義務ではありません。なお34条の3により、売買・交換の代理を依頼する契約には準用されます。「貸借にも適用がある」とする肢と、「代理には適用がない」とする肢の両方が出ます。

Q2. 宅地建物取引業者は、媒介契約の目的物である宅地の売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を記載した書面を依頼者に交付しなければならない。（○か×か）

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×：34条の2第2項は「その根拠を明らかにしなければならない」と定めるだけで、明らかにする方法を限定していません。口頭で説明しても義務を果たしたことになり、書面の交付は要求されていません。書面に記載するのは価額そのものであって、その根拠ではない、という切り分けを押さえてください。

Q3. 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、業務の処理状況を2週間に1回以上、文書または電磁的方法により依頼者に報告しなければならない。（○か×か）

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×：頻度は正しいのですが、方法が誤りです。34条の2は報告の方法を定めておらず、口頭による報告でも義務を果たします。標準媒介契約約款には文書または電子メールによる旨の定めがありますが、それは約款を採用した場合の契約上の取り決めであって法律上の要求ではありません。頻度が正しいぶん見落としやすい肢です。

Q4. 専任媒介契約の有効期間を6か月と定めた場合、その媒介契約は無効となる。（○か×か）

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×：34条の2第3項は、3か月を超える期間を定めたときはその期間を3か月とすると定めています。無効になるのは期間の定めのうち上限を超える部分であり、媒介契約そのものは有効に成立し、有効期間が3か月に短縮されます。依頼者を保護するための規制なので、依頼者が媒介を受けられなくなる方向には働きません。

Q5. 一般媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該物件について購入の申込みがあった場合でも、依頼者に報告する義務を負わない。（○か×か）

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×：一般媒介契約に定期報告の義務がないのは正しいのですが、申込みがあったときの報告義務は別です。34条の2は、媒介契約の目的物について売買または交換の申込みがあったときは遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならないと定めており、これは3類型すべてに及びます。2018年4月1日施行で加えられた規定で、いわゆる囲い込みへの対応として置かれました。

まとめ

媒介契約書面の分野は、次の3点で整理できます。

第一に、34条の2は二階建てです。第1項が書面に書かせる記載事項、第3項以下が実際にやらせる行為義務。記載事項は3類型で共通で、類型によって加減されるのは行為義務のほうです。記載事項は、物件の表示、価額、契約の種類、既存建物の建物状況調査のあっせん、有効期間と解除、レインズ登録、報酬、違反した場合の措置、標準媒介契約約款に基づくか否かの別の9つ。建物状況調査は実施義務ではなくあっせんの記載義務、標準約款は使用義務ではなく「基づくか否か」の記載義務、という具合に、義務の輪郭が実際より軽い項目が狙われます。

第二に、数字は3系統。登録が7日と5日、報告が2週間と1週間、有効期間が両者とも3か月。単位で分け、専属専任のほうが小さいという向きだけを覚え、有効期間には差がないという例外を足します。登録期限は締結日を算入せず、休業日も算入しません。

第三に、方法の自由と不自由。価額の意見の根拠も業務処理状況の報告も方法に制限がなく口頭で足りますが、書面の交付を電磁的方法に代えるには依頼者の書面または電磁的方法による承諾が要ります。記名するのは宅建業者であって宅建士ではありません。

3類型の比較そのものは媒介契約の3類型を、レインズという仕組みの側からの理解はレインズ（REINS）とはを、報酬の上限との関係は報酬額の制限を参照してください。

よくある質問

Q. 専任媒介契約の有効期間中に、依頼者から解除できますか。

A. 解除に関する事項は34条の2第1項の記載事項であり、具体的な要件は媒介契約の定めによります。標準媒介契約約款では、宅建業者が義務に違反した場合に依頼者から解除できる旨が定められています。ただし、依頼者の都合による中途解除では、媒介契約の履行のために要した費用の償還を求められることがあります。

Q. レインズへの登録を怠った場合、どうなりますか。

A. 34条の2第5項違反として、宅建業者に対する監督処分の対象になります。指示処分や業務停止処分がありえますが、媒介契約そのものが無効になるわけではありません。宅建業法上の義務違反と私法上の契約の効力を切り離して考える、という視点はこの分野に共通します。処分の枠組みは監督処分の種類で確認できます。

宅建試験AIブートラボのアプリでは、宅建業法の肢別演習で媒介契約の数字と記載事項を繰り返し確認できます。