媒介契約書の記載事項｜レインズ登録義務と報告義務

宅建業者が媒介（仲介）を行う場合、依頼者との間で媒介契約を締結し、法定の事項を記載した書面を交付しなければなりません。媒介契約には一般・専任・専属専任の3類型があり、それぞれレインズ登録義務や業務報告義務が異なります。本記事では、媒介契約書の記載事項を完全に整理し、3類型の比較表と試験で狙われるポイントを解説します。結論として、3類型の「有効期間・レインズ登録期限・報告頻度」を正確に数字で覚えることが合格への近道です。

媒介契約の3類型

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他業者への依頼	可能	不可	不可
自己発見取引	可能	可能	不可
有効期間	制限なし（実務上3か月が一般的）	3か月以内	3か月以内
レインズ登録義務	なし	あり（7日以内）	あり（5日以内）
業務報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

宅地建物取引業法第34条の2第1項
「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、（中略）書面を作成して記名し、依頼者にこれを交付しなければならない。」

各類型の特徴

一般媒介契約: 依頼者の自由度が最も高い。複数の業者に同時に依頼でき、自分で買主を見つけて直接取引することもできる。宅建業者側のレインズ登録義務・報告義務はない。

専任媒介契約: 1社の業者にのみ依頼する。自己発見取引は可能。宅建業者には積極的に売却活動を行う義務があり、レインズ登録と定期報告が課される。

専属専任媒介契約: 最も制限が厳しい。1社のみへの依頼で自己発見取引も不可。その代わり、宅建業者への義務も最も厳しく、レインズ登録期限・報告頻度ともに短い。

媒介契約書の記載事項

法定記載事項一覧

媒介契約書（34条の2の書面）には、以下の事項を記載しなければなりません。

記載事項	内容
物件の表示	所在、地番、面積等
売買すべき価額または評価額	宅建業者の意見を付す
媒介契約の類型	一般・専任・専属専任のいずれか
有効期間	専任・専属専任は3か月以内
解除に関する事項	契約解除の要件・方法
報酬に関する事項	報酬の額・受領時期
違約金に関する事項	指定流通機構への登録に関する事項（専任・専属専任）
標準媒介契約約款に基づくか否かの別	国土交通大臣が定める約款の使用の有無

価額に関する意見の根拠

宅建業者は、媒介契約書に記載する売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。

宅地建物取引業法第34条の2第2項
「宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」

根拠としては、取引事例比較法や原価法などの価格査定手法に基づく資料が求められます。

レインズ（指定流通機構）への登録

登録義務の内容

項目	専任媒介	専属専任媒介
登録義務	あり	あり
登録期限	媒介契約締結日から7日以内（休業日を除く）	媒介契約締結日から5日以内（休業日を除く）
登録事項	所在・規模・形質・売買すべき価額・法令上の制限等	同左
登録証明書の交付	依頼者に遅滞なく交付	依頼者に遅滞なく交付

レインズとは

レインズ（REINS: Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。宅建業者が物件情報を登録・検索することで、広く買主を見つけることができます。

登録期限のカウント方法

登録期限の日数計算では、休業日を除いてカウントします。

• 媒介契約締結日は含めない
• 土日祝日、年末年始など業者の休業日は除く

業務報告義務

報告の頻度

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
報告方法	-	書面または電磁的方法	書面または電磁的方法

報告すべき内容

業務報告では、以下の内容を依頼者に報告します。

• 業務の処理状況
• 広告の実施状況
• 問い合わせの状況
• 内見の実施状況

有効期間と更新

有効期間の制限

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
有効期間の上限	法定の制限なし	3か月以内	3か月以内
3か月超の定め	-	3か月に短縮される	3か月に短縮される
更新	特段の制限なし	依頼者の申出により更新可能	依頼者の申出により更新可能

自動更新の可否

専任媒介・専属専任媒介は、自動更新の特約は認められません。更新するには依頼者からの申出が必要です。

媒介契約の対象取引

売買・交換の媒介のみ

媒介契約書の作成・交付義務は、売買・交換の媒介に限られます。

取引の種類	媒介契約書の作成・交付義務
売買の媒介	あり
交換の媒介	あり
貸借の媒介	なし（法律上の義務なし）

賃貸の媒介では法律上の書面作成義務はありませんが、実務上は書面を作成するのが一般的です。

試験での出題ポイント

試験では以下のパターンで出題されます。

• 数字の混同: レインズ登録期限（専任7日・専属専任5日）、報告頻度（専任2週間・専属専任1週間）
• 一般媒介との比較: 一般媒介にはレインズ登録義務・報告義務がないこと
• 自己発見取引: 専属専任のみ不可、専任と一般は可能
• 有効期間の上限: 専任・専属専任は3か月以内。一般は法定の制限なし
• 自動更新の不可: 専任・専属専任の自動更新は不可
• 賃貸の媒介: 媒介契約書の作成義務がないこと
• 価額の意見: 根拠を明らかにする義務がある

暗記のコツとして、「専属専任は全部"厳しい"：5日・1週間・自己発見不可」「専任は中間：7日・2週間・自己発見OK」と対比で覚えましょう。

理解度チェッククイズ

Q1. 一般媒介契約の場合、宅建業者はレインズに登録する義務がある。（○か×か）

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×：一般媒介契約にはレインズ（指定流通機構）への登録義務はありません。登録義務があるのは専任媒介と専属専任媒介です。

Q2. 専任媒介契約のレインズ登録期限は、契約締結日から5日以内（休業日を除く）である。（○か×か）

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×：専任媒介のレインズ登録期限は7日以内（休業日を除く）です。5日以内は専属専任媒介の期限です。

Q3. 専属専任媒介契約では、依頼者が自ら買主を見つけて直接取引することはできない。（○か×か）

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○：専属専任媒介契約では自己発見取引が禁止されています。自ら買主を見つけた場合でも、媒介業者を通じて取引しなければなりません。

Q4. 賃貸の媒介契約では、媒介契約書の作成・交付義務がない。（○か×か）

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○：媒介契約書の作成・交付義務は売買・交換の媒介に限られます。賃貸の媒介には法律上の義務はありません。

Q5. 専任媒介契約の有効期間が6か月と定められた場合、その定めは無効となり有効期間は3か月に短縮される。（○か×か）

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○：専任媒介契約の有効期間は3か月以内と定められており、3か月を超える期間を定めた場合は3か月に短縮されます。

まとめ

媒介契約書の記載事項について、以下の3点を押さえましょう。

1. 3類型の数字: 専任（7日・2週間・3か月）、専属専任（5日・1週間・3か月）、一般（義務なし）
2. 記載事項: 物件の表示、価額（意見の根拠が必要）、類型、有効期間、解除・報酬・違約金に関する事項など
3. 適用範囲: 媒介契約書の義務は売買・交換の媒介のみ。賃貸の媒介には法律上の義務なし

よくある質問（FAQ）

Q. 一般媒介契約で明示型と非明示型の違いは何ですか？

A. 明示型は依頼者が他の業者にも依頼していることを明示する義務があるもの、非明示型は明示義務がないものです。宅建業法上は明示型が原則とされています。

Q. レインズの登録期限は営業日ベースで数えるのですか？

A. はい、登録期限は「休業日を除いて」カウントします。契約締結日は含めず、翌営業日から起算して専任は7日、専属専任は5日以内です。

Q. 媒介契約を途中で解除することはできますか？

A. 専任媒介・専属専任媒介の場合、宅建業者に義務違反がある場合は依頼者から解除できます。一般媒介契約は原則としていつでも解除可能です。ただし、解除の条件は媒介契約書に記載された事項に従います。

Q. 媒介契約書に宅建士の記名は必要ですか？

A. 媒介契約書（34条の2の書面）への記名は宅建業者が行います。宅建士の記名は不要です。宅建士の記名が必要なのは35条書面と37条書面です。

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