報酬額の制限ほうしゅうがくのせいげん

3,000万円の中古住宅を不動産会社の仲介で買うと、契約のあとに仲介手数料を請求されます。この手数料は業者が自由に決められるものではなく、国土交通大臣の告示が上限を定めています。売買の媒介で依頼者の一方から受け取れるのは、代金を三つの層に分けて、200万円以下の部分に5.5％、200万円を超え400万円以下の部分に4.4％、400万円を超える部分に3.3％を掛けて合計した額までです。3,000万円なら、税抜きで96万円、消費税を加えて105万6,000円が上限になります。

計算のもとにする代金は、消費税を含まない額です

告示は、代金の額から消費税等相当額を除いて計算すると定めています。土地の売買には消費税がかからないので、宅地の代金はそのまま使います。建物の代金が税込みで示されているときは、1.1で割って税抜きに直してから計算します。400万円を超える代金なら「代金の3％＋6万円」、200万円を超え400万円以下なら「代金の4％＋2万円」、200万円以下なら「代金の5％」という速算の式で同じ額が出ます。こうして出した額に、課税事業者である業者は1.1を、免税事業者である業者は1.04を掛けた額が、受け取れる上限です。交換では、二つの物件の価額に差があるとき、多いほうの価額をもとにします。

代理の上限は媒介の2倍で、相手方の分と合わせて数えます

媒介は、売主と買主の間に立って契約をまとめる仕事で、依頼者のそれぞれ一方から上限の額まで受け取れます。売主と買主の両方から依頼されていれば、両方から上限まで受け取れるので、合わせると2倍になります。代理は、依頼者に代わって契約を結ぶ仕事で、依頼者から受け取れるのは媒介の計算で出した額の2倍までです。ただし、代理の業者が相手方からも報酬を受けるときは、依頼者からの額と相手方からの額の合計が、その2倍を超えてはなりません。一つの取引から業者の側に入る報酬は、媒介でも代理でも、媒介一方分の2倍が天井になっています。

複数の業者が関わっても、上限の総額は変わりません

一つの売買に二つ以上の業者が関わることがあります。告示が定めるのは取引物件一件についての報酬の額なので、売主側の業者と買主側の業者が別々でも、業者全体が受け取る額の合計は一つの業者が扱う場合と同じ上限に収まらなければなりません（国土交通省の解釈）。売主が代理を、買主が媒介を別々の業者に頼んだ場合も、二つの業者の報酬を合わせて媒介一方分の2倍までです。

報酬のほかに受け取れるのは、依頼された広告の料金などです

業者は、告示の定める報酬のほかには、原則として何も受け取れません。例外は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額です。依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査などに要した実費で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものも、別に受け取ることができます（国土交通省の解釈）。依頼されていない広告の料金、案内料、重要事項の説明をした対価などは、名目を変えても受け取れません。業者は、事務所ごとに、公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示しなければなりません（46条4項）。

宅地建物取引業法 46条1項・2項

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。