貸借の媒介・代理の報酬たいしゃくのばいかい・だいりのほうしゅう

家賃10万円のアパートを不動産会社の仲介で借りると、仲介手数料を払います。貸借の媒介で業者が受け取れるのは、貸主と借主の双方から合わせて借賃の1月分の1.1倍、この例では11万円までです。売買と違って、一方ずつの上限ではなく、双方の合計に上限がかかります。アパートのような居住の用に供する建物では、さらに、依頼者の一方から受け取れる額が借賃の1月分の0.55倍、この例では5万5,000円までに抑えられます。

居住用の建物は、承諾がなければ一方から半月分までです

居住の用に供する建物の賃貸借の媒介では、依頼者の一方から受け取れる額は、借賃の1月分の0.55倍以内です。例外は、媒介の依頼を受けるに当たって、その依頼者の承諾を得ている場合です。承諾は依頼を受ける時に得ておく必要があり、依頼の後や報酬を請求する時に得た承諾では足りません（国土交通省の解釈）。承諾があっても、双方から受け取る合計が1.1倍までという上限は変わりません。居住の用に供する建物とは専ら住むための建物のことで、店舗兼住宅のように住む以外の用途を兼ねる建物は入りません。

店舗や事務所は、合計の中なら割合は自由です

居住の用に供する建物以外の貸借、つまり店舗、事務所、宅地の貸借の媒介には、一方から受け取る額や割合の制限がありません。合計が借賃の1月分の1.1倍以内なら、貸主と借主からどんな割合で受け取っても、一方だけから全額を受け取ってもかまいません。代理の場合は、依頼者から受け取れるのが借賃の1月分の1.1倍までで、相手方からも受け取るときは合計がこの額を超えてはなりません。借賃が税込みで示されている店舗や事務所では、税抜きに直した額を借賃として計算します。無償で貸す使用貸借の媒介では、その物件を賃貸するなら通常定められる借賃をもとにします。

権利金のある店舗などは、売買の計算を使えます

居住の用に供する建物以外の賃貸借で権利金の授受があるときは、その権利金の額を売買の代金の額とみなして、売買の媒介・代理の計算によることができます。権利金とは、名義を問わず、権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないものです。退去の時に返還される敷金や保証金は、権利金に当たりません。借賃をもとにした計算と比べて、額の多くなるほうを使えます。居住用の建物には、権利金があってもこの計算は使えません。

長期の空家等は、貸主から1月分を超えて受け取れます

令和6年7月1日から、長期の空家等の貸借の媒介には特例があります。長期の空家等とは、現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されていない宅地建物、又は将来にわたり使われる見込みがない宅地建物のことです。この媒介では、媒介に要する費用を勘案して、双方から受け取る合計を借賃の1月分の2.2倍まで引き上げることができます。原則を超える分を受け取れる相手は貸主である依頼者だけで、借主である依頼者から受け取る額は、借賃の1月分の1.1倍（居住用の建物では、依頼を受けるに当たって借主の承諾がなければ0.55倍）以内でなければなりません。業者は、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額を依頼者に説明して合意しておく必要があります（国土交通省の解釈）。

昭和45年建設省告示第1552号 第四

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（…）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（…）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。