仮登記かりとうき

農地を買う契約を結びましたが、農地法の許可が下りるまでは所有権が移りません。許可を待つ間に、売主が同じ土地を別の人に売って登記を移してしまうと、買主は土地を手に入れられなくなります。そこで買主は、許可が下りたら所有権を移してもらう権利について、先に仮登記をしておきます。後で許可が下りて本登記をすると、その順位は仮登記をした時の順位になり、間に入った別の人の登記より優先します。仮登記は、まだ本登記ができない段階で順番だけを押さえておく登記です。

仮登記ができるのは、二つの場合です

105条は仮登記ができる場合を二つ定めています。1号は、権利の変動はすでに生じているのに、登記の申請に必要な情報のうち法務省令で定めるものを登記所に提供できないときです。2号は、権利の設定や移転などを求める請求権を保全しようとするときで、始期付きや停止条件付きの請求権なども含みます。売買の予約をした場合や、許可を条件に所有権が移る契約をした場合が2号に当たります。どちらも、今すぐ本登記はできないが順位は確保したい、という場面です。

本登記をすると、その順位は仮登記の順位によります

仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位は、仮登記の順位によります（106条）。権利に関する登記の優劣は登記の前後で決まるので、仮登記の後にされた他人の登記は、本登記がされると後れることになります。仮登記そのものは順位を確保するためのもので、第三者に権利を対抗するには、仮登記に基づく本登記をすることが要ると解されています。

登記義務者の承諾があれば、登記権利者が単独で申請できます

仮登記も権利に関する登記なので、登記権利者と登記義務者の共同申請が原則です。ただし、仮登記の登記義務者の承諾があるとき、又は裁判所の仮登記を命ずる処分があるときは、登記権利者が単独で申請することができます（107条1項）。仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請でき、登記名義人の承諾があれば登記上の利害関係人も単独で申請できます（110条）。順位を押さえるだけの登記なので、本登記より手続が軽くされています。

所有権の仮登記の本登記には、第三者の承諾が要ります

所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、その第三者の承諾があるときに限り申請することができます（109条1項）。仮登記の後に所有権の移転の登記を受けた人などが、この第三者に当たります。本登記がされると、登記官は職権で第三者の権利に関する登記を抹消します（同条2項）。自分の登記が消されることになる人の言い分を聞く機会を、承諾という形で確保しています。

不動産登記法 106条

仮登記に基づいて本登記（仮登記がされた後、これと同一の不動産についてされる同一の権利についての権利に関する登記であって、当該不動産に係る登記記録に当該仮登記に基づく登記であることが記録されているものをいう。…）をした場合は、当該本登記の順位は、当該仮登記の順位による。