相続登記の申請義務そうぞくとうきのしんせいぎむ

田舎の父が亡くなり、実家の土地と建物を相続しました。住む予定もないので、登記の名義は父のままにしておこう、と考える人は少なくありませんでした。これが何代も続くと、登記を見ても今の所有者が誰か分からない土地が増え、公共事業や取引の妨げになります。そこで不動産登記法が改正され、相続で不動産の所有権を取得した人は、3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならなくなりました。令和6年4月1日から始まった義務です。

所有権の取得を知った日から3年以内に申請します

76条の2第1項は、期間の起算点を、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日としています。被相続人が死亡した日からではなく、自分が相続人であることと、遺産にその不動産があることの両方を知った日から3年です。相続人に対する遺贈によって所有権を取得した者も、同じ義務を負います。正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます（164条1項）。令和6年4月1日より前に開始した相続も対象で、その場合は令和9年3月31日まで（取得を知った日が令和6年4月1日以後なら、その日から3年以内）に申請します。

遺産分割で多く取得した者は、分割の日から3年以内に申請します

いったん法定相続分に応じた相続の登記をした後に遺産の分割があったときは、その分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した者が、遺産の分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければなりません（76条の2第2項）。遺産分割の結果も登記記録に反映させるための義務です。民法の上でも、法定相続分を超える部分の取得は、登記をしなければ第三者に対抗できません（民法899条の2第1項）。

相続人である旨を申し出れば、義務を果たしたとみなされます

遺産分割の話合いがまとまらず、3年以内に誰の名義にするか決められないこともあります。その場合、申請の義務を負う者は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自分がその相続人である旨を申し出ることができます（76条の3第1項）。期間内にこの申出をした者は、相続による所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなされます（同条2項）。登記官は、職権で、申出をした者の氏名や住所などを所有権の登記に付記することができます（同条3項）。この登記を相続人申告登記といい、その後に遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に移転の登記を申請します（同条4項）。

氏名や住所の変更の登記は、2年以内に申請します

所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません（76条の5）。引っ越しや結婚で登記記録の住所や氏名が古いままになり、所有者に連絡がつかなくなるのを防ぐためです。正当な理由がないのに怠ったときは、5万円以下の過料に処せられます（164条2項）。この義務は、令和8年4月1日に始まりました。それより前に住所や氏名が変わっていた場合も対象で、令和10年3月31日までに申請します。登記官が職権で変更の登記をする仕組みも設けられていますが、登記名義人が個人であるときは、本人の申出があるときに限られます（76条の6）。

不動産登記法 76条の2第1項

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。