借地権の対抗力しゃくちけんのたいこうりょく

借りた土地に家を建てて暮らしていたら、地主が土地を別の人に売ってしまいました。新しい地主が「私はあなたに貸した覚えはない」と言って明渡しを求めてきたら、家を壊して出て行くしかないのでしょうか。民法では、土地の賃借権を登記していれば新しい地主に対抗（自分の権利を主張）できますが、賃借権の登記には地主の協力が要り、応じてもらえないことが多いのが実情です。そこで借地借家法は、借地権者が自分だけでできる建物の登記があれば、借地権を対抗できることにしました。

土地の賃借権の登記がなくても、建物の登記で対抗できます

民法では、不動産の賃貸借は登記をしたときに、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗できます（民法605条）。しかし、賃借権の登記は地主と共同で申請するもので、借りている側だけではできません。建物の登記なら、建物の所有者である借地権者が単独で申請できます。10条1項は、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有することを、借地権の登記の代わりにしました。土地を買おうとする人は、現地に建物があれば建物の登記を調べて、借地権があることを知ることができます。

土地の引渡しを受けているだけでは、対抗できません

建物の賃貸借は、建物の引渡しがあれば対抗できます（31条）。借地権にはこの決まりがなく、土地の引渡しを受けて使っているだけでは、新しい地主に対抗できません。必要なのは、登記されている建物を借地権者が所有していることです。建物を建てる前に土地が売られた場合や、建物を建てたのに登記をしていない場合は、土地の賃借権の登記がない限り対抗できないことになります。

建物の登記は、借地権者本人の名義でなければなりません

10条1項は「借地権者が登記されている建物」と定めています。借地権者が建物を所有していても、登記の名義が配偶者や同居の子など他人であるときは、この要件を満たさず、借地権を対抗できません（判例）。登記を見た人が、誰の借地権なのかを知ることができないからです。家族の名義にしておいても暮らしの上では困らないので見落としやすく、借地の取引では名義が借地権者本人かどうかを必ず確かめます。

登記の表示に少しの違いがあっても、対抗力は失われません

建物の登記に書かれた所在の地番などが、実際のものと少し違っていることがあります。その場合でも、登記の表示全体から見て建物の同一性を認識できる程度の軽い相違であれば、借地権を対抗できます（判例）。登記が、その土地に借地権者の建物があることを知らせる役目を果たしているからです。どの建物の登記なのか分からないほど食い違っているときは、この扱いは受けられません。

借地借家法 10条1項

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。