表題登記ひょうだいとうき

家を新築して引っ越しても、その建物は登記所の記録にはまだ存在しません。登記記録は一個の建物ごとに作られるので、まず「この場所にこういう建物ができた」と記録を起こす登記が要ります。それが表題登記で、所在・家屋番号・種類・構造・床面積が表題部に書き込まれます。誰のものかを記録する所有権の保存の登記は、この表題登記の後でしかできません。現況を公示するための登記なので、申請には期限と義務が付いています。

表題登記は、所有権の取得の日から1月以内に申請する義務があります

47条1項は、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に表題登記を申請しなければならない、と定めています。起算日は工事が終わった日ではなく、所有権を取得した日です。土地も同じで、新たに生じた土地の所有権を取得した者は取得の日から1月以内に申請します（36条）。権利に関する登記の申請が原則として当事者の任意であるのと違い、表示に関する登記は現況を公示するための義務で、怠ると10万円以下の過料の対象になります（164条1項）。

区分建物は、一棟の建物にある他の区分建物と併せて申請します

マンションのように一棟の建物が区分建物に分かれているとき、一棟の建物の所在や構造は全戸に共通の登記事項です。そこで48条1項は、一棟の建物が新築されたときの各区分建物の表題登記は、その一棟に属する他の区分建物の表題登記と併せて申請しなければならない、と定めています。一戸ずつばらばらに登記させると、一棟の建物の記録が食い違うおそれがあるからです。併せて申請する必要がある以上、他の所有者が動かないと困るので、48条2項は、区分建物の所有者は他の区分建物の所有者に代わってその表題登記を申請できる、と定めています。

新築の後に相続があれば、相続人が被承継人の名で申請できます

区分建物を新築した所有者が表題登記の前に亡くなったときは、47条2項により、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする表題登記を申請できます。表題部に記録されるのは相続人ではなく、新築した被相続人です。「も」とあるとおり、相続人自身を表題部所有者とする申請ができないわけではなく、被承継人の名でも申請できるという規定です。分譲業者が一棟を新築した直後に合併した場合など、一棟分の申請を承継人が滞りなく進められるようにしています。

不動産登記法 47条1項

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。