修繕義務と原状回復義務しゅうぜんぎむとげんじょうかいふくぎむ

借りている部屋の給湯器が壊れました。直すのは賃貸人です。賃料を受け取って部屋を使わせている以上、使える状態に保つのは賃貸人の役目だからです。一方、退去のときに、子どもが壁に開けた穴を直すのは賃借人です。では、日に焼けた壁紙や家具を置いた跡はどちらが負担するのでしょうか。民法は、通常の使い方で生じた損耗と年月による変化を、賃借人が元に戻す対象から除いています。

修繕は賃貸人の義務で、賃借人のせいで壊れたときは除かれます

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います（606条1項）。賃借人の責めに帰すべき事由、つまり賃借人の落ち度で修繕が必要になったときは、賃貸人は修繕する義務を負いません。賃借物に修繕が必要になったときは、賃借人は、賃貸人がすでに知っている場合を除いて、遅滞なく賃貸人に通知します（615条）。賃貸人が建物を保つために必要な修繕をしようとするとき、賃借人はこれを拒むことができません（606条2項）。

賃貸人が直さないとき、賃借人は自分で修繕できます

賃借人が自分で修繕できる場合は二つです（607条の2）。一つは、賃借人が修繕が必要であると通知し、又は賃貸人がそのことを知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときです。もう一つは、急迫の事情があるときです。他人の物に手を加えることになるので、民法は場面を限っています。通知をしてから相当の期間を待つのが原則で、台風で割れた窓のように待っていられない事情があるときに限り、すぐに直すことができます。

必要費は直ちに、有益費は終了の時に償還を請求できます

雨漏りの修理代のように、賃借物を使える状態に保つための費用を必要費といいます。本来は賃貸人が負担する費用なので、賃借人が支出したときは、賃貸人に対して直ちに償還を請求できます（608条1項）。床を上質な材料に張り替えた費用のように、賃借物の価値を高める費用を有益費といいます。有益費は、賃貸借が終了した時に、価値の増加が現に残っている場合に限り、賃貸人の選択に従って、支出した額又は増加した額が償還されます（608条2項）。

原状回復から、通常損耗と経年変化は除かれます

賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷を、賃貸借が終了したときに原状に復する義務を負います（621条）。ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗と、経年変化は、この損傷に含まれません。賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も、元に戻す義務がありません。判例は、通常損耗による価値の減少は賃料の中に含めて回収されているものだと説明しています。通常損耗の補修まで賃借人に負担させる特約が認められるには、賃借人が負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されるなど、明確に合意されていることが必要です。

民法 621条

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。