賃貸人たる地位の移転ちんたいにんたるちいのいてん

アパートに住んでいたら、賃貸人が建物を別の人に売りました。賃借人は部屋の引渡しを受けて住んでいるので、借地借家法によって、賃借権を新しい所有者に対抗できます。追い出されることはありません。このとき、賃貸人たる地位、つまり賃料を受け取る権利と部屋を使わせる義務は、建物の売買に伴って当然に買主へ移ります。賃借人の承諾は要りません。

新しい所有者が賃料を請求するには、所有権移転の登記が要ります

賃貸人たる地位の移転は、不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません（605条の2第3項）。賃借人から見ると、だれが本当の所有者なのかが分からないままでは、賃料を二重に払わされるおそれがあるからです。登記を備えていない買主は、賃借人に対して賃料を請求することも、賃料の不払いを理由に解除することもできません。対抗要件を備えた賃借人に対しては、登記がなければ、自分が所有者であることも主張できません。

敷金と費用の返還債務は、新しい所有者が引き継ぎます

賃貸人たる地位が移転すると、敷金を返還する債務と、賃借人が支出した必要費や有益費を償還する債務は、譲受人が承継します（605条の2第4項）。賃借人は、退去するときに新しい所有者に敷金の返還を請求します。判例は、前の賃貸人に対する未払いの賃料があれば敷金がまずそれに充てられ、残額が新しい賃貸人に引き継がれるとしています。賃借人が前の賃貸人に賃料を前払いしていたときは、その前払いを新しい所有者にも対抗できるとした判例もあります。

合意で、賃貸人たる地位を元の所有者に残すこともできます

不動産の譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しません（605条の2第2項）。投資家が建物を買い、元の所有者がそれを借り受けて、入居者への賃貸を続ける形です。入居者から見ると、賃貸人は元の所有者のままです。譲渡人と譲受人との間の賃貸借が終了したときは、留保されていた賃貸人たる地位が譲受人に移るので、入居者が借りる権利を失うことはありません。

民法 605条の2第1項

前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。