賃借権の譲渡・転貸ちんしゃくけんのじょうと・てんたい

Aから店舗を借りて喫茶店を営むBが、店をやめて、知人のCにその店舗を使わせたいと考えました。Bが契約から抜けてCが新しい賃借人になるのが賃借権の譲渡で、Bが賃借人のままCに貸すのが転貸です。賃貸人のAにとっては、だれが使うかによって、店舗の傷み方も賃料の支払の確かさも変わります。そこで民法は、譲渡にも転貸にも賃貸人の承諾を求め、無断で第三者に使わせたときは契約を解除できることにしました。

無断で使わせても、背信的行為といえなければ解除できません

賃借人が承諾を得ないで第三者に賃借物を使わせたとき、賃貸人は契約を解除できます（612条2項）。解除できるのは、譲渡や転貸の契約をしただけの段階ではなく、第三者に実際に使用又は収益をさせたときです。ただし判例は、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除できないとしています。賃貸借は当事者の信頼関係を土台にする契約なので、信頼を裏切ったとはいえない場合にまで解除を認めるのは行き過ぎだからです。

適法な転貸では、転借人が賃貸人に直接義務を負います

賃貸人と転借人の間に契約はありませんが、適法に転貸されたときは、転借人は賃貸人に対して、転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負います（613条1項）。その範囲は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務が限度です。賃料が月10万円、転貸の賃料が月15万円なら、賃貸人が転借人に請求できるのは10万円までです。転貸の賃料の方が低い月8万円なら、8万円までになります。転借人は、賃借人に賃料を前払いしたことを賃貸人に対抗できません。賃貸人は、賃借人に対しても引き続き賃料を請求できます。

元の賃貸借が終わる理由によって、転借人の立場が変わります

賃貸人と賃借人が合意で元の賃貸借を解除しても、賃貸人はその解除を転借人に対抗できません（613条3項）。二人の話合いだけで、承諾を得て借りている転借人を追い出すことはできないということです。ただし、合意解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を持っていたときは、対抗できます。賃借人の賃料不払いなど債務不履行を理由とする解除は、転借人に対抗でき、賃貸人は転借人に明渡しを求めることができます。判例は、この解除をするのに、転借人に催告して代わりに支払う機会を与える必要はないとしています。

民法 612条1項

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。