建物賃貸借終了時の転借人の保護たてものちんたいしゃくしゅうりょうじのてんしゃくにんのほご

ビルの所有者が一棟を管理会社に貸し、管理会社がその一室を入居者に又貸し（転貸）しています。入居者（転借人）が家賃を払う相手は管理会社（賃借人）で、所有者（賃貸人）と管理会社の契約がいつ終わるのかを入居者は知りません。所有者と管理会社の契約が期間の満了で終わると、入居者が部屋を使う根拠もなくなりますが、ある日突然に明渡しを求められては困ります。そこで借地借家法は、賃貸人が転借人に終了を通知しなければ転借人に対抗できず、通知してから6月たって初めて転貸借が終わることにしました。

通知は、賃貸人が転借人に対してします

34条1項は、建物の賃貸人が転借人に通知をしなければ、賃貸借の終了を転借人に対抗できないと定めています。通知をするのは賃貸人です。転借人が賃借人から終了を聞かされて知っていたとしても、賃貸人からの通知がなければ、賃貸人は転借人に明渡しを求めることができません。転借人が契約をしている相手は賃借人で、賃貸人とは直接の契約がないので、賃貸人の側から知らせる手続を踏ませています。

通知がされると、転貸借は6月を経過して終了します

賃貸人が通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了します（34条2項）。もとの賃貸借が終わった日からではなく、通知の日から数えます。6月という期間は、賃貸人が解約を申し入れたときに賃貸借が終了するまでの期間と同じで、転借人が移転先を探すための時間になります。この規定に反する特約で転借人に不利なものは無効です（37条）。

この決まりが働くのは、期間の満了と解約の申入れの場面です

34条が定めるのは、もとの賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合です。賃貸人と賃借人が合意で賃貸借を解除した場合は、民法により、原則としてその解除を転借人に対抗できません（民法613条3項）。賃借人の家賃の不払いなど債務不履行を理由とする解除は34条の場面に当たらず、通知と6月の猶予の決まりは働きません。もとの賃貸借がどの理由で終わったのかによって、転借人の立場が変わります。

借地借家法 34条

建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。…建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。