市街化調整区域しがいかちょうせいくいき

市街地から車で少し走ると、田んぼや畑の中に農家がぽつぽつと建ち、その先に新しい住宅の建っていない土地が広がる場所があります。市街化調整区域は、都市計画区域を「街を広げる側」と「広げない側」に分ける区域区分のうち、広げない側です。条文はこれを「市街化を抑制すべき区域」と書きます。抑制であって禁止ではないので、農家の住宅は許可なしで、周りの住民が使う店など限られた建物は許可を受けて建てられます。一方で、市街地をつくるための用途地域や市街地開発事業は、原則としてこの区域には定めません。

抑制は禁止ではなく、許可を受けた建物だけが建てられます

条文が「抑制」と書くのは、市街化を止めるのではなく、街の広がりを計画に沿って抑える区域だからです。だから開発行為は、面積の大小にかかわらず都道府県知事の許可が要り、許可できるのは周辺の住民が使う店や公益上必要な建築物など、34条に書かれた場合に限られます。農業や林業、漁業を営む人の住宅や作業用の建物は、開発許可そのものが要りません。開発許可を受けた区域の外で建物を新築したり用途を変えたりするときも、知事の許可が要ります。

街をつくる計画は定めず、街を支える施設は定めます

用途地域は市街地の土地を住居・商業・工業に配分する計画なので、市街地をつくらない区域には原則として定めません。土地区画整理事業や市街地再開発事業といった市街地開発事業と、市街地の整備を促す促進区域も、市街化区域と区域区分のない都市計画区域にしか定められません。これに対して道路や公園、下水道などの都市施設は都市計画区域のどこにでも定められ、市街化調整区域も除かれていません。ただし「少なくとも道路、公園及び下水道を定める」という義務が課されるのは市街化区域と区域区分のない都市計画区域で、市街化調整区域に必ず置く義務まではありません。

地区計画は、周りの市街化を促さないように定めます

地区計画は、用途地域のない土地でも一定の区域なら定められ、市街化調整区域も除かれていません。ただし定め方に条件があり、市街化区域の市街化の状況を踏まえて、地区計画の区域の周りで市街化を促すことがないように定めます。地区計画に沿った建物の開発行為は市街化調整区域でも許可の対象になるので、地区計画は抑制の区域の中で計画的な建築を認める仕組みになっています。なお、用途地域のない土地で建物の用途を絞る特定用途制限地域は、市街化調整区域を除いた区域に定めるので、この区域には定められません。

都市計画法 7条2項・3項

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。