市街化区域しがいかくいき

駅の周りの住宅街や商店街のように、すでに街になっている場所と、その隣でこれから10年ほどのうちに宅地として整えていく場所を合わせたものが市街化区域です。ここでは家や店を建てることが前提なので、住宅の隣に工場が来ないように用途地域を必ず定め、暮らしに欠かせない道路・公園・下水道も都市計画に必ず定めます。買った土地に家を建てるなら、まずここに入っているかを確かめる、というほど宅地の取引の中心になる区域です。

すでに市街地の区域と、おおむね10年以内に市街化する区域です

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域からなります。前者は今ある街、後者はこれから育てる街で、育てる期間には「おおむね10年」という目安が付いています。何十年も先の話ではなく、道路や下水道の整備と歩調を合わせて計画的に宅地にしていく、手の届く期間だからです。対になる市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とだけ定められ、年数はありません。

少なくとも用途地域を定め、調整区域は原則定めません

地域地区を定めるときの基準として、市街化区域については少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされています。育てる側では、住宅・商業・工業の用途を適正に配分しないと住宅の隣に工場が建ちかねないので、白地を残さず必ず用途地域をかけます。抑える側は建物を建てないのが原則なので、用途の配分を決める必要がありません。

道路・公園・下水道を必ず定め、住居系には学校も定めます

都市施設を定めるときの基準として、市街化区域と区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも道路、公園及び下水道を定めるものとされています。人が住み店が建つ以上、通る道、憩う場所、汚水の処理は最低限そろえなければならないからです。さらに、第一種低層住居専用地域から準住居地域までの住居系の用途地域と田園住居地域では、義務教育施設をも定めます。子どもが住む地域には小中学校が要る、という当たり前の組み立てです。工業専用地域は住む場所ではないので、この上乗せはありません。

小さな開発なら許可は要らず、市街地開発事業も定められます

市街化区域で開発行為をするとき、規模が1,000平方メートル未満なら開発許可は要りません。三大都市圏の既成市街地や近郊整備地帯などでは、500平方メートル未満に下がります。育てる側の区域なので、小さな開発はいちいち審査せず、まとまった規模のものだけを許可で見る、という組み立てです。土地区画整理事業などの市街地開発事業や促進区域も、市街化区域と区域区分が定められていない都市計画区域の中で定めます。

都市計画法 7条2項

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。