建物譲渡特約付借地権たてものじょうととくやくつきしゃくちけん

地主が土地を貸し、借りた会社がそこに賃貸マンションを建てます。30年たったら地主がそのマンションを買い取り、土地と建物の両方が地主のものになる。こういう約束を最初から付けておく借地権が、建物譲渡特約付借地権です。建物が地主に移れば、借地権者は建物を持たなくなり、借地権は消滅します。定期借地権、事業用定期借地権と並ぶ、更新されずに終わる借地権の一つです。

譲渡の時期は、設定後30年以上を経過した日です

24条1項が認めるのは、借地権の設定後30年以上を経過した日に建物を譲渡する旨の特約です。30年ちょうどを経過した日でも、35年や40年を経過した日でもかまいません。20年を経過した日に譲渡するという特約は、この要件を満たしません。建物は無償で引き渡すのではなく、借地権設定者が相当の対価を支払って譲り受けます。

特約の方式に定めはなく、建物の用途も問いません

22条の定期借地権は書面、事業用定期借地権は公正証書が必要ですが、24条は特約の方式を定めていません。書面によらない合意でも、建物譲渡特約付借地権は成立します。建物の用途にも制限はなく、居住用の建物を所有する目的でも設定できます。ただし、期間が10年以上30年未満の事業用定期借地権には、この特約を付けることができません（24条1項かっこ書）。

借地権が消滅しても、建物を使っている人は借り続けられます

建物が借地権設定者に譲渡されて借地権が消滅すると、建物に住んでいた借地権者や、建物を借りていた賃借人は、建物を使う根拠を失いかねません。そこで24条2項は、借地権の消滅後も建物の使用を継続している借地権者又は建物の賃借人が請求をしたときは、借地権設定者との間で期間の定めのない建物の賃貸借がされたものとみなす、と定めています。借賃は、当事者の請求により裁判所が定めます。土地は借地権設定者に戻りますが、建物を使う人の住まいや営業は守られる仕組みです。

借地借家法 24条1項

借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。