事業用定期借地権じぎょうようていきしゃくちけん

幹線道路沿いに建つコンビニエンスストアやファミリーレストランは、土地を15年や20年だけ借りて店を建てていることがよくあります。店は出店から撤退までの期間が短く、50年も借りる必要がないからです。普通の借地権は最低でも30年続き、更新もあるので、地主は短い期間で土地を貸すことをためらいます。そこで借地借家法は、事業用の建物に限って、10年以上50年未満の期間で更新のない借地権を設定できるようにしました。これが事業用定期借地権です。

専ら事業の用に供する建物に限られ、居住用は除かれます

対象は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権で、条文は居住の用に供するものを除くと明記しています。店舗、事務所、工場、倉庫などがこれに当たります。賃貸アパートや賃貸マンションは、貸す側にとっては事業でも、建物そのものは人が住むためのものなので、事業用定期借地権は設定できません。居住用の建物のために更新のない借地権を設定したいときは、期間を50年以上として22条の定期借地権を使います。

期間は10年以上50年未満で、30年を境に仕組みが分かれます

存続期間が30年以上50年未満のときは、契約の更新と建物の築造による存続期間の延長がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を、特約で定めることができます（23条1項）。10年以上30年未満のときは、存続期間、更新、建物買取請求権などの規定がはじめから適用されず、特約を置かなくても更新のない借地権になります（23条2項）。どちらも期間の満了で借地権が終わり、借地権者は建物を取り壊して土地を返します。期間が50年以上になると、事業用の建物であっても22条の定期借地権の対象になります。

契約は、公正証書によってしなければなりません

23条3項は、事業用定期借地権の設定を目的とする契約は公正証書によってしなければならない、と定めています。22条の定期借地権が「公正証書による等書面」で足りるのに対し、こちらは公正証書に限られます。当事者だけで作った契約書では、事業用定期借地権は成立しません。条文に理由は書いていませんが、短い期間で更新のない借地権を認める代わりに、公証人が建物の用途などの要件を確かめる機会を設けたものと考えられます。事業用の建物を所有する目的であっても、普通の借地権を設定するのであれば、公正証書による必要はありません。

借地借家法 23条2項、3項

専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。…前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。