正当事由せいとうじゆう

アパートの大家が「息子夫婦を住ませたいので、次の更新はしません」と通知してきました。借りている人にとっては住まいを失う話で、大家の都合だけで決められては困ります。借地借家法は、貸す側が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには、正当の事由が必要だと定めました。貸す側と借りる側のどちらがその土地や建物を必要としているかを中心に、これまでの経過や使われ方、立退料の申出まで含めて判断します。正当の事由がなければ、更新をしない旨の通知をしても契約は更新されます。

正当の事由が要るのは、貸す側が契約を終わらせるときです

借地では、借地権者の更新の請求や土地の使用の継続に対して借地権設定者が述べる異議に、正当の事由が要ります（6条）。建物の賃貸借では、賃貸人がする更新をしない旨の通知と解約の申入れに要ります（28条）。借りる側が契約を終わらせるときには、正当の事由は要りません。借りる側の住まいや営業の場を守るための決まりなので、貸す側の行為だけを縛っています。

双方が使用を必要とする事情を中心に、総合して判断します

条文が挙げる事情は、貸す側と借りる側（転借人を含みます）がその土地や建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、土地や建物の利用状況、建物の賃貸借では建物の現況、それに財産上の給付の申出です。条文は「使用を必要とする事情のほか」と書いていて、双方の必要性が判断の中心になります。貸す側に自分で住むほかない事情があるのか、借りる側がほかに移れるのか、賃料はきちんと支払われてきたか、建物は老朽化していないか、といった点を合わせて決めます。

立退料の申出は、それだけでは正当の事由になりません

財産上の給付の申出とは、明渡しの条件として、又は明渡しと引換えに金銭などを支払うという申出で、立退料と呼ばれます。条文は、この申出を「考慮して」正当の事由があるかを判断すると定めています。立退料は、使用を必要とする事情などと合わせて考慮される事情の一つで、高い金額を申し出れば正当の事由があるとみなされるわけではありません。

更新がない契約では、正当の事由は問題になりません

正当の事由は、更新される契約を貸す側が止めるための要件です。定期借地権や定期建物賃貸借のように、はじめから契約の更新がないと定めた契約は、期間の満了によって終了するので、正当の事由があるかどうかは問われません。貸す側が確実に返してもらいたいときは、契約を結ぶ段階でこれらの型を選ぶことになります。

借地借家法 28条

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。