建物賃貸借の更新と解約の申入れたてものちんたいしゃくのこうしんとかいやくのもうしいれ

アパートを2年契約で借りています。2年がたつ頃、大家からも自分からも何も言わなかったら、契約はどうなるのでしょうか。答えは、同じ家賃、同じ条件のまま続きます。借地借家法は、住まいや店を突然失うことがないよう、建物の賃貸借は当事者が早めに通知をしない限り更新されるものとし、貸す側から終わらせるには正当の事由まで求めています。法律の定めによるこの更新を、法定更新と呼びます。

更新をしない旨の通知は、満了の1年前から6月前までにします

期間の定めがある建物の賃貸借では、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知（又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知）をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（26条1項）。満了の3か月前になってから通知しても、更新は止まりません。賃貸人がこの通知をするには、正当の事由が必要です（28条）。通知をしていても、期間が満了した後に賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、やはり更新されます（26条2項）。

更新された後の賃貸借は、期間の定めがないものになります

法定更新では、家賃などの条件は従前の契約と同じですが、期間だけは定めがないものとされます（26条1項ただし書）。2年契約が法定更新されても、次の2年契約になるわけではありません。期間の定めがなくなると、その後は解約の申入れによって終了させることになります。当事者が合意して更新する場合は、合意で次の期間を定めることができます。

賃貸人の解約の申入れは6月、賃借人からは3月で終了します

期間の定めがない建物の賃貸借は、当事者がいつでも解約の申入れをすることができます（民法617条）。賃貸人が申し入れた場合、賃貸借は申入れの日から6月を経過することによって終了し（27条1項）、その申入れには正当の事由が要ります。賃借人が申し入れた場合は、借地借家法に特則がないので民法の原則どおり、申入れの日から3か月で終了し、正当の事由も要りません。賃貸人の申入れから6月が過ぎても、賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、賃貸借は続きます（27条2項）。

1年未満の期間を定めると、期間の定めがないものとみなされます

期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます（29条1項）。期間を6か月と定めても、6か月で終わる契約にも、1年の契約にもなりません。反対に長い方には制限がなく、賃貸借の期間を50年までとする民法604条は建物の賃貸借に適用されません（29条2項）。これらの規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効なので（30条）、賃貸人の解約の申入れから3か月で終了するという特約は、賃借人が同意していても効力がありません。

借地借家法 26条1項

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。