解約手付かいやくてつけ

3,000万円の家を買う契約の席で、買主が300万円を手付として売主に渡しました。数日後にもっと良い物件が見つかった買主は、渡した300万円をあきらめれば、契約をやめることができます。反対に、もっと高く買う人が現れた売主は、受け取った300万円に同じ額を足した600万円を買主に差し出せば、契約をやめることができます。これが解約手付による解除で、相手に落ち度がなくても、理由を説明しなくても使えます。手付の額そのものが、やめる側の払う代償になります。

解除できるのは、相手方が履行に着手するまでです

条文は「その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と定めています。履行の着手とは、判例によれば、客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をすることです。買主が中間金を支払った場合や、履行期の到来後に残代金を用意して売主に引渡しを求めた場合がこれに当たります。見るのは解除される側、つまり相手方が着手したかどうかです。自分が着手していても、相手方がまだ着手していなければ解除できます。すでに履行に取りかかった相手方に、思わぬ損害を与えないための区切りです。

売主は、倍額を現実に提供しなければ解除できません

買主は手付をすでに渡してあるので、放棄すると伝えるだけで解除できます。売主は、受け取った手付を返し、さらに同じ額を上乗せした倍額を「現実に提供」しなければなりません。口頭で「倍返しするから解除する」と告げるだけでは足りず、実際に金銭を買主に差し出す必要があります。買主が受け取らなくても、倍額を実際に差し出して解除の意思を伝えれば、解除の効果が生じます。

手付による解除では、損害賠償を請求できません

557条2項は、解除権の行使は損害賠償の請求を妨げないと定める545条4項を、手付による解除には適用しないとしています。やめる側は手付の額だけを失い、相手方は実際の損害がそれより多くても追加の請求ができません。これに対して、相手方の債務不履行を理由とする解除は別の制度で、手付が交付されている契約でも、債務不履行による損害の賠償を請求できます。

民法 557条1項

買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。