用途地域13種の覚え方｜境界線で押さえる暗記法

本記事は、用途地域13種を「どう覚えるか」に徹した記事です。各地域の定義や建蔽率・容積率・高さ制限といった制度の中身そのものは用途地域13種類と建築制限にまとめてあるので、制度を一度読んだうえで、記憶の作り方だけを取りに来てください。受験ではなく自分の土地の用途地域を調べたい場合は用途地域とは？自分の土地に建てられる建物を確認する方法のほうが目的に合います。

結論を先に書きます。用途地域は、13の地域と数十種類の建築物を掛け合わせた組み合わせを覚える論点ではありません。覚えるべきは二つだけで、ひとつは13の地域の並び順、もうひとつは「この建物はここから建てられるようになる」という切り替わりの位置です。並び順を覚えれば地域どうしの関係が固定され、切り替わりの位置を覚えれば、どの地域にどの建物が建つかは、その位置より上か下かを見るだけで判断できます。組み合わせを表で覚えようとして挫折した人ほど、この二本立てに切り替えると急に処理できるようになります。以下では、その二つの覚え方と、混同しやすい対の潰し方、語呂の正しい使いどころ、そして覚えたかどうかを自分で確かめる手順を順に説明します。

覚える前に、覚えないものを決める

総当たりの記憶は成立しない

用途地域の学習でまず捨てるべきは、13の地域と建築物の全組み合わせを覚えるという発想です。建築基準法の別表第二に登場する建築物の類型はかなりの数にのぼり、13を掛ければ数百のマス目になります。これを埋めて覚えるのは、時間の問題ではなく方式の問題として無理があります。マス目を覚える方式は、ひとつ思い出せないと隣も崩れるうえ、思い出せなかったことに気づけません。

しかも試験で問われるのは、マス目の中身そのものではありません。問われるのは「この地域にこの建物を建てられるか」という一点の判断で、しかも問題を作る側は、境目の近くを狙ってきます。境目から遠いところ、たとえば商業地域に住宅が建つかどうかは、わざわざ聞く価値がないので出ません。出るのは境目です。だから境目だけを覚えれば足ります。

覚えるのは「順番」と「切り替わる位置」

そこで記憶の対象を二つに絞ります。第一に、13の地域を規制の強い順に一列に並べられること。第二に、主要な建築物について、その列のどこから建てられるようになるかという切り替わりの位置を言えること。この二つがあれば、「第一種中高層住居専用地域にホテルは建てられるか」という問いに対して、ホテルの切り替わり位置は第一種住居地域、第一種中高層はそれより前だから建てられない、と機械的に答えが出ます。

この方式の利点は、思い出せないときに何が欠けているかがはっきりすることです。答えられなかったら、列を思い出せなかったのか、切り替わり位置を思い出せなかったのかのどちらかなので、復習する対象が特定できます。マス目方式にはこの利点がありません。復習の効率を考えるうえでも、記憶の単位を小さく分けておくことには意味があります。学習の記録の取り方は間違いノートの作り方にまとめてあります。

この記事で使う道具は一本の直線

以下では、13の地域を左から右へ一列に並べた直線をイメージして進めます。左端が住環境の保護がもっとも強い第一種低層住居専用地域、右へ進むほど規制が緩んで用途が混ざり、商業地域あたりで最も何でも建つ状態になり、そこから先は工業側に振れて、右端の工業専用地域で住宅が消える。この直線は、規制の強弱を表しているのではなく、「何のための地域か」が住宅から商業を経て工業へ移っていく軸だと理解してください。両端が厳しく、真ん中が緩い、という形になります。

13地域の並び順を覚える

並びの原理を先に理解する

順番を丸暗記しようとすると、第一種と第二種、低層と中高層が入り乱れて崩れます。順番には理由があるので、理由のほうを覚えてください。

住居系の並びは、想定している建物の高さと、住宅以外の用途をどれだけ受け入れるかで決まっています。まず低層住宅だけの地域があり、次に中高層住宅の地域があり、そのあとに「専用」が外れて住宅以外も混在する住居地域があり、最後に幹線道路沿いを想定した準住居地域が来ます。高さの想定が低いほど、そして住宅への専念度が高いほど、左に来ます。

そのうえで、それぞれの段に第一種と第二種の対があります。第一種が原則形、第二種が一段緩めた形です。この「段の中に対がある」という二層構造を押さえると、8つの地域が四段×二列に近い形に整理されます。

住居系8地域の並び

具体的な並びは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、そして田園住居地域です。

田園住居地域の位置には注意が必要です。この地域は2018年に13番目として追加された地域で、都市計画法9条の条文上は準住居地域の次、8項に置かれています。しかし建築制限の性質としては低層住居専用地域とほぼ同じで、絶対高さの制限も外壁の後退距離も低層住居専用地域と同じ枠組みで適用されます。つまり、条文の並びでは末尾に来るが、制限の強さで並べれば左端のグループに入る、という二重の位置を持っています。

記憶の際は、制限の強さの直線に置くほうを優先してください。「低層住居専用地域が実質三つある」と考え、第一種低層、第二種低層、田園住居をひとかたまりにして左端に置きます。そのうえで、条文の順番を問われたときのために「田園住居は条文では準住居の次」という但し書きを添えておきます。

商業系と工業系の並び

商業系は近隣商業地域と商業地域の二つで、近隣商業が先です。近隣の住宅地の住民に日用品を供給する商店街が近隣商業、広域を対象にした中心市街地が商業地域、という規模の差が順番になっています。

工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の三つで、この順に工業への専念度が上がります。準工業は住宅も店舗も建つ混在型、工業地域は工場が主役で住宅も残る、工業専用は住宅が消える。左から右へ、生活の要素が一段ずつ抜けていく並びだと理解してください。

名前のパーツから順番を復元する

13の名前は、いくつかのパーツの組み合わせでできています。パーツの意味を覚えると、名前を見ただけで位置が分かるようになります。

「専用」は、その用途のためだけの地域という意味です。低層住居専用、中高層住居専用は住宅のための地域なので規制が厳しく、直線の左側に来ます。ところが工業専用は工業のためだけの地域なので、住宅が排除され、直線の右端に来ます。同じ「専用」という語が、左端と右端の両方で「純度が高い」ことを表している、という点が面白いところで、この対称性ごと覚えると忘れにくくなります。

「第二種」は、第一種を一段緩めた形です。都市計画法9条の定義でも、第一種が「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」であるのに対し、第二種は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」となっており、「主として」の三文字が入るだけです。この三文字が緩和を意味する、という対応を覚えると、定義文を問う出題にも対応できます。

「準」が付く地域は、本体より一段外側という意味です。準住居は住居地域の系列だが沿道サービスを受け入れる形、準工業は工業地域の系列だが危険な工場を受け入れない形。どちらも「本体に準じるが、本体そのものではない」という位置づけです。

順番を覚えたかを確かめる

順番の記憶は、白紙に書き出せるかどうかで確認します。何も見ずに13の名前を左から右へ書き、住居系8、商業系2、工業系3の内訳が合っているかを見ます。この確認は所要一分程度なので、学習の合間に繰り返すのに向いています。書き出して思い出す形の復習は宅建の暗記術で扱っています。

境界線で覚える

順番が固まったら、次は建築物ごとの切り替わり位置です。ここが用途地域の記憶の本体になります。以下の境界線を、位置とセットで覚えてください。

独立した店舗は第二種低層から

第一種低層住居専用地域では、独立した店舗を建てられません。認められるのは住宅と兼用で、店舗等の部分の床面積が50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満のものだけです。第二種低層住居専用地域になると、2階以下で床面積150平方メートル以内の一定の店舗や飲食店が建てられるようになります。

つまり「店舗が独立して建てられるようになるのは第二種低層から」が第一の境界線です。そして、そこからの床面積の枠は、第一種中高層で500平方メートル、第二種中高層で1,500平方メートル、第一種住居で3,000平方メートルと広がっていき、第二種住居で枠が外れます。150、500、1,500、3,000という階段を、地域の並びとセットで覚えてください。

大学と病院は第一種中高層から

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、大学、高等専門学校、専修学校と、病院を建てられません。第一種中高層住居専用地域から建てられるようになります。低層のグループと中高層のグループを分ける最大の境界線がこれです。

ここで混同されるのが、小学校・中学校・高等学校と診療所です。小中高は低層住居専用地域でも建てられ、診療所に至っては13すべての用途地域で建てられます。学校だから同じ、医療だから同じ、と束ねると間違えます。区別の理屈は、地域内から歩いて通う施設か、広域から人と車を集める施設か、という点にあります。この理屈で覚えると、「大学は建つが小学校は建たない」といった逆向きの肢に引っかからなくなります。

単独の事務所は第二種中高層から

事務所は、第一種中高層住居専用地域ではまだ建てられません。第二種中高層住居専用地域から、2階以下かつ1,500平方メートル以内で建てられるようになります。店舗と事務所を同じ扱いにしてしまうと、第一種中高層のところで誤ります。「第一種中高層は店舗は建つが事務所は建たない」という一点を、境界線として独立に覚えてください。

ホテル・旅館は第一種住居から

ホテル・旅館は、住居専用地域では建てられず、第一種住居地域から3,000平方メートル以内で建てられるようになります。「専用」が外れる地点でホテルが解禁される、と対応づけると覚えやすくなります。工業地域と工業専用地域では建てられない点も、あわせて押さえます。ホテルは右端でも消える、という両側の情報がセットです。

カラオケボックスとパチンコ屋は第二種住居から

カラオケボックス、パチンコ屋、麻雀屋は、第一種住居地域では建てられず、第二種住居地域から建てられます。ホテルの境界線から一段だけ右にずれている点が狙われます。第一種住居と第二種住居の違いを問われたら、床面積の枠が外れることと、この遊技施設が解禁されることの二点で答えられるようにしてください。

劇場・映画館は準住居から、ただし規模で切り替わる

劇場、映画館、演芸場、観覧場は、住居系のうち準住居地域でのみ建てられ、しかも客席の床面積が200平方メートル未満のものに限られます。200平方メートル以上になると準住居地域でも建てられず、近隣商業地域、商業地域、準工業地域に限られます。

この論点は、地域の境界線と規模の境界線が二重にかかっているため、出題されやすい形をしています。「準住居地域に映画館を建てられる」という肢は、規模の記載がなければ判断できず、規模まで書いてあれば200平方メートルを境に結論が変わります。規模の記載に必ず目を留める習慣をつけてください。

大規模集客施設は三つの地域だけ

床面積の合計が10,000平方メートルを超える店舗、劇場、飲食店などの大規模集客施設を建てられるのは、近隣商業地域、商業地域、準工業地域の三つだけです。第二種住居地域や準住居地域では、店舗の床面積の枠が外れているにもかかわらず、この規模になると建てられません。工業地域でも建てられません。

「三つだけ」という形の知識は覚えやすく、しかも出題されやすいので、優先度を上げてください。近隣商業・商業・準工業という三つの組み合わせは、劇場・映画館の200平方メートル以上のケースとも一致します。二つの論点で同じ三地域が出てくるので、まとめて記憶できます。

工場は準工業から本格化し、危険なものは工業から

工場は、住居系ではごく小規模なものしか建てられません。準住居地域では自動車修理工場が作業場の床面積150平方メートル以内で認められる、といった限定的な扱いです。本格的な工場が建てられるのは準工業地域からで、ただし準工業地域では、危険性が大きい工場や著しく環境を悪化させるおそれのある工場は建てられません。それらが建てられるようになるのが工業地域です。

つまり工業系には二段の境界線があります。準工業で工場一般が解禁され、工業地域で危険な工場が解禁される。この二段を分けて覚えると、「準工業地域には工場を建てられない」という誤りの肢も、「準工業地域にはどんな工場でも建てられる」という誤りの肢も、両方切れます。

右端で消えていくもの

直線の右側では、建てられるものが増えるのではなく減っていきます。工業地域で消えるのは、幼稚園・小学校・中学校・高等学校、大学、病院、ホテル・旅館、劇場・映画館です。住宅と共同住宅は工業地域では残ります。そして工業専用地域で、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿が消え、さらに物品販売店舗、飲食店、図書館、老人ホームも消えます。事務所は工業専用地域でも建てられます。

「工業地域では学校が建たないのに住宅は建つ」というねじれが、この論点でもっとも狙われる箇所です。工場のそばに住むことは許容するが、子どもを一日中通わせる施設は置かない、という趣旨で理解すると、ねじれが自然に見えてきます。

両端を先に固定する

境界線を覚えるとき、真ん中から手をつけると迷います。先に両端を固定してください。

一方の端は「どこでも建つもの」です。保育所、診療所、神社・寺院・教会、公衆浴場、巡査派出所は、13すべての用途地域で建てられます。この五つは、どの地域について聞かれても答えが決まっているので、考える必要がありません。

もう一方の端は「一か所だけで建たないもの」です。住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿が建てられないのは工業専用地域だけです。13のうち12で建てられる、という形なので、これも判断に迷いません。

この両端を固定してから、間の境界線を一本ずつ足していくと、記憶が崩れにくくなります。法令上の制限全体の暗記の組み立て方は法令上の制限の暗記法にまとめてあります。

混同しやすい対を潰す

境界線を覚えても、似た名前の地域どうしで取り違えると点になりません。混同の起きやすい組み合わせを、対にして潰していきます。

第一種と第二種

低層、中高層、住居のそれぞれに第一種と第二種があります。共通するのは、第二種が第一種を一段緩めた形であることです。緩め方は段によって違い、低層では独立店舗が150平方メートルまで解禁され、中高層では店舗・事務所の枠が500平方メートルから1,500平方メートルに広がって事務所が解禁され、住居では床面積の枠が外れて遊技施設が解禁されます。

「第二種は緩い」という方向だけを覚えておくと、緩め方の中身を忘れても、少なくとも第一種と第二種を逆にする肢は切れます。方向を先に、中身を後に、という順で記憶してください。

低層と中高層

この対の分かれ目は、前述のとおり大学と病院です。それに加えて、絶対高さの制限と外壁の後退距離の制限が低層側にだけあり、中高層側にはありません。逆に、隣地斜線制限は低層側には適用されず、中高層側には適用されます。低層には絶対高さがあるから隣地斜線を重ねる必要がない、という関係で理解すると、二つの制限が裏表であることが分かります。高さの制限の全体像は高さ制限を参照してください。

第一種住居と第二種住居

床面積の枠の有無と、カラオケボックス・パチンコ屋の可否が分かれ目です。第一種住居は3,000平方メートルという枠があり、遊技施設は建てられません。第二種住居は枠がなく、遊技施設が建てられます。ただし第二種住居でも、10,000平方メートル超の大規模集客施設は建てられません。「枠が外れる」と「無制限になる」は違う、という点が引っかけどころです。

準住居と近隣商業

名前からは判断しにくい対です。準住居は住居系の末尾で、幹線道路の沿道を想定した地域なので、自動車修理工場や小規模な劇場・映画館が特徴になります。近隣商業は商業系の入口で、周辺の住宅地に日用品を供給する商店街を想定した地域です。

判別のポイントは規模です。準住居では劇場・映画館が200平方メートル未満に限られ、大規模集客施設は建てられません。近隣商業では規模の制限が外れ、大規模集客施設も建てられます。「準住居は小さいものだけ、近隣商業からは大きいものも」という切り替えとして覚えてください。

工業地域と工業専用地域

もっとも頻繁に取り違えを誘われる対です。分かれ目は住宅の一点に集約されます。工業地域には住宅が建ち、工業専用地域には建ちません。学校と病院はどちらにも建ちません。

肢を読むときは、工業系の話が出てきたら、まず「専用が付いているか」を確認する手順を固定してください。付いていれば住宅は不可、付いていなければ住宅は可。この一手で、この対に関する肢の多くが処理できます。

準工業と工業

危険性の大きい工場が建てられるかどうかが分かれ目です。準工業では建てられず、工業地域では建てられます。一方で生活施設の側を見ると、準工業では学校も病院もホテルも建ちますが、工業地域では建ちません。工場の側が緩むのと引き換えに、生活施設の側が締まる、という交換の関係になっています。

田園住居と第一種低層

建築制限の骨格は同じで、絶対高さも外壁後退も同じ枠組みです。違いは、田園住居では農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に関する施設や、農産物の直売所、農家レストランのような農業関連施設が一定規模まで建てられる点です。加えて、田園住居地域内の農地では、土地の形質の変更や建築物の建築などに市町村長の許可が必要になります（都市計画法52条1項）。

田園住居は「第一種低層に農業を足したもの」と覚え、足された部分だけを別に記憶するのが効率的です。制度の詳細は用途地域13種類と建築制限を参照してください。

語呂は構造とつなげて使う

語呂が効く対象と効かない対象

語呂合わせは万能ではありません。効くのは、意味のつながりがない項目の羅列と、順序そのものを覚えたい場合です。用途地域でいえば、13の並び順や、どこでも建つ五つの施設の列挙には向いています。

逆に効かないのは、境界線の位置です。「大学と病院は第一種中高層から」というのは、地域の趣旨から導ける関係なので、語呂に押し込むと理屈が切れてしまい、応用が利かなくなります。理屈で説明できるものは理屈で、説明できないものだけを語呂で。この線引きを守ってください。語呂の作り方の基本は語呂合わせの基本にまとめてあります。

語呂は自分で作る

他人の作った語呂は、覚える対象がひとつ増えるだけになることがあります。語呂そのものを思い出せなければ意味がないからです。自分で作った語呂は、作る過程で項目を何度も並べ替えるので、その作業自体が記憶になります。多少ぎこちなくても、自作のほうが定着します。

作るときのコツは、一度に詰め込みすぎないことです。13を一本の語呂にしようとすると長くなって崩れるので、住居系8、商業系2、工業系3の三本に分け、グループの順番だけは理屈で覚える、という分割にします。

語呂に理由を一行添える

語呂を作ったら、その並びが「なぜその順なのか」を一行で書き添えてください。「低層から中高層へ、専用が外れて住居へ、最後に沿道の準住居」という程度で構いません。この一行があると、語呂を忘れても順番を再構成でき、語呂を思い出せたときにも中身の理解が伴います。語呂は思い出すための取っ手であって、理解の代わりではありません。

数値は階段として覚える

用途地域まわりには数値が多く出てきます。店舗の床面積の枠が150、500、1,500、3,000と広がっていくこと、大規模集客施設の10,000平方メートル、劇場・映画館の200平方メートル、絶対高さの10メートルまたは12メートル。これらを個別に覚えると、近い値への置き換えに気づけません。

有効なのは、同じ系列の数値を並べて、増えていく階段として覚えることです。店舗の枠は左から右へ広がる階段、絶対高さは低層グループだけに現れる例外値、というように、数値を地域の並びの上に配置します。建築基準法まわりの数値をまとめて確認するなら建築基準法の数字が使えます。

試験での出題ポイント

問われ方は三つの形に収まる

用途地域の出題は、おおむね三つの形をとります。第一に、特定の地域を挙げて「この建築物を建築することができる」あるいは「できない」と述べる形。第二に、特定の建築物を挙げて「この地域では建築できない」と述べる形。第三に、都市計画法9条の定義文を示して、どの地域の定義かを問う形です。

第一と第二の形は、境界線の知識で処理できます。第三の形は定義文の語尾に注目します。「主として」が入っていれば第二種の系列、「専用」の系列は住宅または工業への専念、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便」とあれば準住居、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給」とあれば近隣商業、「農業の利便の増進を図りつつ」とあれば田園住居。定義文には識別できる特徴的な語句が必ず含まれているので、その語句だけを覚えます。

判断の手順を固定する

肢を読むときの手順を固定しておくと、時間も正確さも安定します。まず、挙げられている地域が住居系・商業系・工業系のどれかを確認します。次に、挙げられている建築物の境界線の位置を思い出し、その地域が境界線の手前か先かを判断します。最後に、規模の記載があればその数値が枠を超えていないかを確認します。

この三段の手順は、どんな肢に対しても同じ順で使えます。手順を毎回同じにしておくと、判断に使う気力を肢の内容そのものに回せます。

崩し方の型を知る

もっとも多いのは、境界線を一段だけずらす型です。「第一種低層住居専用地域内に大学を建築することができる」は一段手前にずらした肢、「第二種中高層住居専用地域内にホテルを建築することができる」は一段先の内容を持ち込んだ肢です。一段のずれは、うろ覚えの状態ではまず気づけません。境界線を「この地域から」という形で覚えているかどうかが、そのまま正答率に出ます。

次に多いのが、工業地域と工業専用地域の入れ替えです。住宅が建つかどうかで判別できるので、この型は落としてはいけません。

三つめが数値の置き換えです。150を100に、3,000を5,000に、10,000を5,000に、200を100に。数値の記載がある肢は、必ず数値そのものを疑ってください。

四つめが、規模の記載を省いて判断させる型です。劇場・映画館のように規模で結論が変わる建築物について、規模を書かずに「建築できる」とだけ述べる肢は、書かれている条件だけで判断することになります。

逆引きで問われる場合に備える

「次のうち、住宅を建築することができない用途地域はどれか」というように、建築物から地域を逆に問う形式もあります。この形式に強くなるには、境界線を「地域から建物」の向きだけでなく「建物から地域」の向きでも言えるようにしておく必要があります。次章の演習では、この逆向きの想起も混ぜています。法令上の制限で優先すべき論点は法令上の制限の頻出論点に整理してあります。

判断を反復する演習

ここからは、実際に問われる形で判断を繰り返します。答えを見る前に、自分の言葉で結論と理由を言ってから開いてください。理由まで言えて初めて覚えたことになります。

演習1

第一種中高層住居専用地域に、床面積800平方メートルの事務所を建てられるか。

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建てられません。第一種中高層住居専用地域では、店舗は2階以下かつ500平方メートル以内で建てられますが、単独の事務所は建てられません。事務所が解禁されるのは第二種中高層住居専用地域からです。床面積の数値に目を奪われて店舗の枠と混同しないことがポイントです。

演習2

第二種低層住居専用地域に、大学を建てられるか。

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建てられません。大学、高等専門学校、専修学校が解禁されるのは第一種中高層住居専用地域からです。第二種低層住居専用地域は境界線の手前にあります。なお、小学校・中学校・高等学校は第二種低層住居専用地域でも建てられます。学校をひとまとめにしないことが要点です。

演習3

第一種住居地域に、カラオケボックスを建てられるか。

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建てられません。カラオケボックス、パチンコ屋、麻雀屋が解禁されるのは第二種住居地域からです。第一種住居地域ではホテル・旅館が3,000平方メートル以内で建てられるようになりますが、遊技施設はまだ建てられません。ホテルの境界線と遊技施設の境界線が一段ずれている点が狙われます。

演習4

準住居地域に、客席の床面積が300平方メートルの映画館を建てられるか。

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建てられません。準住居地域で建てられる劇場・映画館は、客席の床面積が200平方メートル未満のものに限られます。300平方メートルであれば、近隣商業地域、商業地域、準工業地域でなければ建てられません。地域だけでなく規模まで確認する型の典型です。

演習5

工業地域に、共同住宅を建てられるか。

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建てられます。住宅・共同住宅を建てられないのは工業専用地域だけです。工業地域では、幼稚園・小中高等学校、大学、病院、ホテル・旅館、劇場・映画館が建てられませんが、住宅と共同住宅は建てられます。「工業地域には住宅が建たない」という思い込みが、この論点でもっとも多い失点原因です。

演習6

工業専用地域に、事務所を建てられるか。

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建てられます。工業専用地域では、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿のほか、物品販売店舗、飲食店、図書館、老人ホーム、ホテル・旅館、学校、病院が建てられませんが、事務所は建てられます。工業専用地域を「何も建たない地域」と大まかに覚えていると、この肢を落とします。

演習7

第一種低層住居専用地域に、診療所を建てられるか。

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建てられます。診療所は保育所、神社・寺院・教会、公衆浴場、巡査派出所とともに、13すべての用途地域で建てられます。一方、病院は第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では建てられません。診療所と病院の区別が、この論点の要です。

演習8

第二種住居地域に、床面積の合計が12,000平方メートルの店舗を建てられるか。

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建てられません。第二種住居地域では店舗の床面積の枠が外れますが、床面積の合計が10,000平方メートルを超える大規模集客施設は建てられません。これを建てられるのは近隣商業地域、商業地域、準工業地域の三つだけです。「枠が外れる」ことと「上限がない」ことは別だという点が引っかけどころです。

演習9

準工業地域に、危険性が大きい工場を建てられるか。

答えを見る

建てられません。準工業地域は「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」であり、危険性が大きい工場や著しく環境を悪化させるおそれのある工場は建てられません。これらが建てられるのは工業地域からです。工業系には二段の境界線があることを思い出してください。

演習10

田園住居地域に、病院を建てられるか。また、この地域内の農地で土地の形質の変更をするには何が必要か。

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病院は建てられません。田園住居地域の建築制限は低層住居専用地域と同じ枠組みなので、大学と病院は建てられません。また、田園住居地域内の農地の区域内で土地の形質の変更、建築物の建築、土石その他の政令で定める物件の堆積を行うには、市町村長の許可が必要です（都市計画法52条1項）。用途地域でありながら許可制が上乗せされている唯一の地域です。

覚えたかどうかを自分で確かめる

白紙復元

何も見ずに、13の地域名を規制の強い順に書き出します。次に、その列の上に境界線を書き込みます。店舗はここから、大学と病院はここから、事務所はここから、ホテルはここから、遊技施設はここから、劇場・映画館はここから、危険な工場はここから、住宅はここで消える。この八本を、位置を指定して書けるかどうかが、到達度の指標になります。

書けなかった箇所だけを見直し、翌日にもう一度同じ復元をします。全部を見直すのではなく、書けなかった箇所だけに絞るのが要点です。復習の間隔をどう置くかは宅建の暗記術を参照してください。

逆引きテスト

次に、向きを逆にします。「住宅が建てられない地域は」「大学が建てられない地域は」「大規模集客施設が建てられる地域は」「劇場・映画館が200平方メートル以上でも建てられる地域は」といった形で、建築物から地域を答えます。順方向は言えるのに逆方向が出てこない場合、境界線の位置は覚えていても、地域の集合として把握できていないということです。逆引きが詰まる項目は、優先的に復習してください。

説明テスト

三つめは、理由を説明できるかの確認です。「なぜ低層住居専用地域には大学が建てられないのか」「なぜ工業地域には住宅が建つのに学校が建たないのか」「なぜ低層住居専用地域には隣地斜線制限が適用されないのか」。これらに一文で答えられるかを試します。理由を説明できる項目は、忘れても再構成できます。説明できない項目は、丸暗記のまま残っているので、崩れる前に理屈を補ってください。直前期にどこまで絞り込むかは直前期の勉強法にまとめてあります。

直前期の扱い

用途地域は、直前期に短時間で戻せる論点です。白紙復元と逆引きテストは合わせて数分で終わるので、直前期には毎日回すこともできます。逆に、この時期に一覧を最初から読み直すのは効率が悪いので、想起の形に絞ってください。直前期の組み立て方は直前期の学習を参照してください。

理解度チェッククイズ

Q1. 第一種低層住居専用地域では、店舗を一切建築することができない。（○か×か）

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×：独立した店舗は建築できませんが、住宅と兼用で、店舗等の部分の床面積が50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満のものであれば建築できます。「一切できない」という断定を疑う型の出題です。独立店舗が解禁されるのは第二種低層住居専用地域からです。

Q2. 大学は第一種中高層住居専用地域から建築できるようになるが、小学校は第一種低層住居専用地域でも建築できる。（○か×か）

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○：大学、高等専門学校、専修学校は低層住居専用地域と田園住居地域では建築できず、第一種中高層住居専用地域から建築できます。これに対して幼稚園・小学校・中学校・高等学校は低層住居専用地域でも建築でき、逆に工業地域・工業専用地域では建築できません。学校をひとまとめにせず、大学と小中高で境界線が違うことを押さえてください。

Q3. 第二種住居地域では店舗の床面積の制限がないため、床面積の合計が15,000平方メートルの店舗を建築することができる。（○か×か）

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×：第二種住居地域では店舗の床面積の枠が外れますが、床面積の合計が10,000平方メートルを超える大規模集客施設は建築できません。これを建築できるのは近隣商業地域、商業地域、準工業地域の三つに限られます。枠が外れることと上限がなくなることは別だという点が引っかけどころです。

Q4. 工業専用地域では、住宅も事務所も建築することができない。（○か×か）

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×：工業専用地域では住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿は建築できませんが、事務所は建築できます。物品販売店舗、飲食店、図書館、老人ホーム、ホテル・旅館、学校、病院も建築できません。工業専用地域を「何も建たない地域」と大づかみに覚えていると、事務所の可否で誤ります。

Q5. 準工業地域には、危険性が大きい工場を建築することができる。（○か×か）

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×：準工業地域は主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域であり（都市計画法9条11項）、危険性が大きい工場や著しく環境を悪化させるおそれのある工場は建築できません。これらが建築できるのは工業地域からです。工業系の境界線は、工場一般が解禁される準工業と、危険な工場が解禁される工業地域の二段で覚えてください。

まとめ

用途地域13種は、地域と建築物の総当たりで覚える論点ではありません。覚えるのは、13を規制の強い順に並べた列と、その列の上で建築物が解禁される境界線の位置の二つだけです。列は、低層から中高層へ、専用が外れて住居へ、沿道の準住居へ、そして商業系を経て工業系へという流れで、名前のパーツから復元できます。境界線は、店舗が第二種低層から、大学と病院が第一種中高層から、事務所が第二種中高層から、ホテルが第一種住居から、遊技施設が第二種住居から、小規模な劇場・映画館が準住居から、危険な工場が工業地域から、そして住宅が工業専用地域で消える、という八本が基本です。

両端を先に固定するのも有効です。保育所、診療所、神社・寺院・教会、公衆浴場、巡査派出所は13すべてで建ち、住宅が建たないのは工業専用地域だけ。この二つは判断に迷う余地がないので、思考の起点にできます。

覚えたかどうかは、白紙復元、逆引き、理由の説明という三つのテストで確かめてください。読み返すことと思い出せることは別で、点になるのは後者だけです。制度そのものをもう一度確認したくなったら用途地域13種類と建築制限へ、建蔽率・容積率を含めた集団規定の全体像は建築基準法の主要論点まとめと建蔽率と容積率の基礎へ進んでください。

宅建試験AIブートラボのアプリでは、用途地域の建築制限を肢ごとに演習でき、間違えた境界線だけを繰り返し確認できます。