2026/02/28 / 権利関係

地上権・地役権・永小作権｜用益物権を比較整理

宅建試験で出題される用益物権（地上権・地役権・永小作権）を比較解説。各権利の内容・登記・対抗要件の違い、賃借権との比較も整理。

用益物権とは

用益物権とは、他人の土地を一定の目的のために使用・収益できる物権です。民法では、地上権・永小作権・地役権・入会権の4つが定められています。

宅建試験では、特に地上権と地役権が頻出です。また、用益物権と賃借権（債権）の違いを問う出題も多く見られます。

地上権とは、他人の土地において工作物（建物等）または竹木を所有するため、その土地を使用する権利です（民法265条）。

民法265条
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

試験ポイント： 地上権は物権であるため、譲渡・転貸に地主の承諾は不要です。これが賃借権（債権）との最大の違いです。

地役権とは、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地（承役地）を自己の土地（要役地）の便益に供する権利です（民法280条）。

民法280条
地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。

用語	意味
要役地	便益を受ける側の土地（地役権者の土地）
承役地	便益を供する側の土地（利用される土地）

具体例： A所有の土地（奥の土地）からB所有の土地（手前の土地）を通行する場合
- 要役地 = A所有の土地（通行の便益を受ける）
- 承役地 = B所有の土地（通行に利用される）

性質	内容
附従性	要役地の所有権に従属する。要役地と分離して地役権のみを譲渡することはできない
不可分性	要役地・承役地の分割があっても、地役権は各部分に存続する
対抗要件	登記（承役地に地役権設定の登記をする）

試験ポイント： 地役権は要役地から分離して単独で譲渡・抵当権設定ができません（附従性）。

地役権は時効により取得できますが、以下の要件が必要です。

永小作権とは、小作料を支払って他人の土地で耕作・牧畜をする権利です（民法270条）。

現在の実務では永小作権はほとんど利用されていませんが、試験では地上権との比較で出題されることがあります。

宅建試験で特に重要なのが、地上権（物権）と賃借権（債権）の比較です。