【合格体験記】45点で合格した高得点者の勉強の秘訣

はじめに｜なぜ「高得点合格」にこだわったのか

私は宅建試験で45点という、合格ラインを大きく上回る得点で合格しました。合格点は37点でしたので、8点もの余裕がある結果です。

「合格さえすれば何点でも同じ」という意見は正しいです。しかし、私が高得点を狙った理由は明確でした。「ギリギリの合格では不安だったから」です。

私は一度、別の資格試験で合格点ギリギリの得点を取り、マークミスがないか結果発表まで眠れない日々を過ごした経験があります。あの精神的な辛さを二度と味わいたくなかったのです。

だから宅建に挑戦するときは、「合格ラインの5点以上は上を取る」と最初から決めていました。結果的に45点を取ることができたのは、この高い目標設定が学習の質を引き上げてくれたからだと思っています。

この記事では、45点を取るためにどのような勉強法を実践したのか、科目ごとの得点戦略や過去問の活用法を含めて詳しくお伝えします。

満点を狙う勉強法の是非｜高得点を目指すべき3つの理由

「合格点ギリギリを狙う」戦略のリスク

宅建試験の合格点は毎年変動します。過去10年間の合格点を見ると、31点から38点まで幅があります。

年度	合格点	合格率
2024年	37点	17.5%
2023年	36点	17.2%
2022年	36点	17.0%
2021年（10月）	34点	17.9%
2021年（12月）	34点	15.6%
2020年（10月）	38点	17.6%
2020年（12月）	36点	13.1%
2019年	35点	17.0%
2018年	37点	15.6%
2017年	35点	15.6%

ここで注目すべきは、2020年10月試験の合格点が38点だったことです。「36点取れば大丈夫だろう」と思って学習していた受験者は、この年に不合格になっています。

合格点ギリギリを狙う戦略は、以下の3つのリスクを抱えています。

リスク1：合格点の変動に対応できない

問題が易しい年は合格点が上がります。36点を目標にしていたら、38点が合格点の年に落ちてしまいます。

リスク2：本番で実力を発揮できないリスク

試験本番では緊張や焦りで、普段の実力の80〜90%しか発揮できないと言われています。模試で40点取れていても、本番では36点になってしまう可能性があるのです。

リスク3：マークミスや時間不足のリスク

マークシートの塗り間違いや、時間不足で最後の数問を適当にマークしてしまうリスクは誰にでもあります。余裕のある得点力があれば、多少のミスがあっても合格できます。

高得点を目指すメリット

では、高得点を目指すことにどんなメリットがあるのか、私の経験からまとめます。

メリット1：精神的な余裕が生まれる

目標を高く設定して学習していると、試験本番で「数問間違えても大丈夫」という精神的な余裕が生まれます。この余裕が冷静な判断力につながり、結果としてさらに得点が伸びるという好循環が生まれました。

メリット2：知識の理解が深まる

合格ラインギリギリを狙う勉強は、「どこを捨てるか」を考える勉強になりがちです。一方、高得点を目指す勉強は「すべてを理解する」方向に向かうため、各分野の知識が深まり、応用問題にも対応できるようになります。

メリット3：合格後の実務に活きる

高得点を取るために深く学んだ知識は、合格後に宅建士として実務を行う際にも直接役立ちます。「試験のためだけの知識」ではなく、「使える知識」が身につくのです。

「満点を狙う」と「高得点を狙う」の違い

ただし、「高得点を狙う」と「50点満点を狙う」は違います。宅建試験で満点を取るのは現実的ではありません。権利関係では毎年1〜2問は受験者の大半が間違えるような難問が出題されるからです。

私が設定した目標は「45点以上」でした。具体的には以下の科目別目標です。

科目	問題数	目標得点	目標正答率
権利関係	14問	11点以上	79%以上
宅建業法	20問	19点以上	95%以上
法令上の制限	8問	7点以上	88%以上
税・その他	8問	7点以上	88%以上
合計	50問	44〜46点	88〜92%

宅建業法で19点以上、法令上の制限と税・その他で7点以上を確実に取り、権利関係では「取れる問題を確実に取る」——この戦略で45点を実現しました。

科目別の得点戦略｜どこで何点取るかを計算する

宅建業法：19点/20問を実現した方法

宅建業法は20問中19点を取りました。落とした1問は、過去問にはなかった新傾向の問題でした。

宅建業法で19点を取るために意識したのは、「1問たりとも落としたくない」という気持ちで学習することです。合格ラインの36点を狙うなら、宅建業法は15〜16点で十分です。しかし、45点を狙うなら19〜20点が必要です。

具体的な学習法：

1. テキストを3回通読し、すべての論点を理解する
2. 過去問10年分（200問）を3回転させ、すべての選択肢について正誤の理由を説明できるようにする
3. 予想問題集を2冊解き、初見の問題への対応力を養う
4. 暗記事項（数字・期間・届出先など）を暗記カードにまとめ、毎日復習する

特に力を入れたのは、「選択肢の一つ一つについて、なぜ正しいのか、なぜ間違いなのかを説明できるようにする」トレーニングです。

通常の学習では、正解の選択肢だけ確認して次に進むことが多いと思います。しかし、高得点を狙うなら、不正解の選択肢についても「どこがどう間違っているのか」を正確に説明できるレベルまで理解する必要があります。

たとえば、ある過去問で「宅建業者は、重要事項説明を契約の締結前に行わなければならない」という選択肢が正しい場合、私はそれだけでなく、「もし契約の締結後に行った場合はどうなるか（業法違反で監督処分の対象になる）」「説明を省略できる場合はあるか（ない）」「誰が説明しなければならないか（宅地建物取引士）」まで確認していました。

このようなアプローチによって、どのような角度から出題されても正解できる「完璧な理解」を目指しました。

法令上の制限：7点/8問を実現した方法

法令上の制限は8問中7点でした。この科目は暗記が中心ですが、高得点を取るためには単なる丸暗記ではなく、体系的な理解が必要です。

都市計画法の攻略：

都市計画法は「都市計画の種類 → 都市計画の決定 → 都市計画制限 → 開発許可」という流れを理解することが重要です。私は以下のような体系図を自作し、壁に貼って毎日眺めていました。

都市計画区域
├── 市街化区域（すでに市街化している区域、10年以内に市街化を図る区域）
│   └── 用途地域（13種類）を必ず定める
├── 市街化調整区域（市街化を抑制する区域）
│   └── 用途地域は原則として定めない
└── 非線引き区域（区分されていない区域）
    └── 用途地域は定めることができる

この体系図を頭に入れた上で、開発許可の面積基準を覚えました。

区域	開発許可が必要な面積
市街化区域	1,000平方メートル以上
市街化調整区域	面積に関係なく原則必要
非線引き区域	3,000平方メートル以上
都市計画区域外	10,000平方メートル以上

これらの数字は単独で覚えるのではなく、「市街化区域は市街化を促進する区域だから基準が最も厳しい（1,000平方メートル以上で許可必要）」「市街化調整区域は市街化を抑制する区域だから面積に関係なく許可が必要」という趣旨と結びつけて覚えました。

建築基準法の攻略：

建築基準法では、用途制限・建ぺい率・容積率・高さ制限・道路制限など、多くの数値を正確に覚える必要があります。

私が活用したのは比較表です。似た制度を横並びにして比較することで、混同を防ぎました。

農地法の攻略：

農地法は3条・4条・5条の区別がポイントです。

条文	内容	許可権者	市街化区域の特例
3条	農地の権利移動	農業委員会	なし（許可必要）
4条	農地の転用	都道府県知事等	あり（届出でよい）
5条	転用目的の権利移動	都道府県知事等	あり（届出でよい）

この比較表を繰り返し確認することで、どの条文でどの手続きが必要かを即座に判断できるようになりました。

権利関係：11点/14問を実現した方法

権利関係は14問中11点でした。権利関係は宅建試験で最も難しい科目であり、満点を取るのは現実的ではありません。私の戦略は、「取れる問題を確実に取り、捨てる問題を見極める」ことでした。

取れる問題（目標：10問正解）：

• 意思表示（詐欺・強迫・錯誤）
• 代理
• 時効
• 不動産物権変動（対抗要件）
• 抵当権の基本
• 賃貸借（民法の規定）
• 借地借家法
• 区分所有法
• 不動産登記法
• 相続

これらの論点は毎年出題される頻出テーマであり、過去問を繰り返し解くことで高い正答率を達成できます。

難問の可能性がある問題（目標：1〜2問正解）：

• 抵当権の応用（法定地上権の複雑な事例など）
• 債権（連帯債務・保証の複雑な計算問題）
• 制限行為能力者の複雑な事例
• 初出題の判例問題

これらの問題は、解ければラッキーという位置づけです。深追いせず、時間をかけすぎないことが重要です。

権利関係の学習で特に意識したこと：

権利関係の問題は、条文の文言を覚えるだけでは解けません。事例に対して条文を当てはめる力が必要です。

この力を養うために、私は過去問を解く際に以下のトレーニングを行いました。

1. 問題文を読んで、登場人物の関係を図に書く
2. 各選択肢について、該当する条文（または判例）を特定する
3. その条文の要件に照らして、事例が適合するかを検討する
4. 結論を出して、解説と照合する

このステップを繰り返すことで、本番でもスムーズに事例問題を処理できるようになりました。

税・その他：8点/8問を実現した方法

税・その他は8問中8点の満点でした。この科目は配点が少ない（8問）ため軽視されがちですが、高得点を狙うなら確実に得点源にすべき科目です。

税金分野（3問）の攻略：

税金分野で出題される税目は限定的です。以下の税目を完璧に覚えれば、ほぼ確実に得点できます。

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 所得税（譲渡所得）
• 印紙税
• 登録免許税

各税目について、課税主体・課税客体・課税標準・税率・非課税・減額特例を整理して暗記しました。

地価公示法・不動産鑑定評価基準（1〜2問）の攻略：

この分野は毎年1〜2問出題されます。出題パターンが比較的決まっているため、過去問を繰り返せば対応可能です。

統計問題（1問）の攻略：

統計問題は毎年1問出題されますが、直前期に最新のデータを確認すれば対応できます。地価の動向、住宅着工統計、不動産価格指数などのデータを、直前1週間で集中的に暗記しました。

住宅金融支援機構・景品表示法（2問）の攻略：

この分野も出題パターンが決まっています。住宅金融支援機構のフラット35の特徴と、不当景品類及び不当表示防止法の基本規定を覚えれば得点できます。

過去問10年分を3回転させた方法｜具体的な実践手順

なぜ「10年分3回転」なのか

過去問を何年分、何回転するかは受験者によって異なりますが、私は「10年分3回転」がベストだと考えています。

10年分の理由：

• 5年分では出題パターンの網羅性が不足する
• 15年分以上は法改正前の問題が多く含まれ、混乱の原因になる
• 10年分（500問）であれば、重要論点をほぼカバーできる

3回転の理由：

• 1回転目：現在の実力と弱点を把握する
• 2回転目：弱点を補強し、知識を定着させる
• 3回転目：本番を想定した解答スピードと判断力を養う

4回転以上になると、問題と答えを丸暗記してしまうリスクがあります。「この問題は3が正解」とパブロフの犬のように反応するだけでは、本番で形を変えて出題されたときに対応できません。

1回転目：弱点把握フェーズ（約60時間）

1回転目は、年度別に50問通して解く方法で進めました。

手順	内容	所要時間
1	本番と同じ2時間で50問を解く	2時間
2	答え合わせをする	15分
3	間違えた問題の解説を読み込む	2〜3時間
4	間違えた問題の関連箇所をテキストで確認する	1〜2時間

1年分あたり約5〜6時間かかるため、10年分で約50〜60時間です。

1回転目の結果は以下のとおりでした。

年度	得点	感想
2023年	38点	合格ラインだが不満
2022年	40点	まあまあ
2021年（10月）	39点	もっと取りたい
2020年（10月）	36点	難しい年だが不安
2019年	41点	相性が良かった
2018年	37点	宅建業法で落としすぎ
2017年	39点	権利関係で苦戦
2016年	40点	安定
2015年	38点	法令上の制限で苦戦
2014年	42点	古い問題は易しく感じる

平均すると約39点。合格はできるレベルですが、45点には遠い状態です。

2回転目：弱点補強フェーズ（約45時間）

2回転目では、科目別・分野別に解く方法に切り替えました。

年度別に通して解くのではなく、たとえば「抵当権の問題だけを10年分まとめて解く」「クーリングオフの問題だけを10年分まとめて解く」という方法です。こうすることで、同じ論点が年度ごとにどのように形を変えて出題されているかがわかり、出題パターンを把握できました。

2回転目で特に注力した分野は以下のとおりです。

分野	1回転目の正答率	2回転目の正答率	改善のためにやったこと
抵当権	60%	85%	物上代位・法定地上権の事例を図解して理解
借地借家法	65%	90%	存続期間・更新の比較表を作成
8種制限	75%	95%	各制限の適用要件を一覧表にまとめ
開発許可	70%	92%	面積基準と例外を語呂合わせで暗記
報酬計算	68%	96%	計算パターンを20問反復練習

3回転目：実戦練習フェーズ（約30時間）

3回転目は、再び年度別に50問通して解く方法に戻しました。ただし、1回転目と違うのは、時間配分を厳密に管理した点です。

私が最終的に確立した時間配分は以下のとおりです。

解答順序	科目	問題番号	配分時間	1問あたり
1	宅建業法	問26〜45	30分	1.5分
2	法令上の制限	問15〜22	16分	2分
3	税・その他	問23〜25, 46〜50	16分	2分
4	権利関係	問1〜14	42分	3分
5	見直し	全体	16分	-
	合計		120分

この時間配分のポイントは3つあります。

ポイント1：宅建業法から解き始める

宅建業法は最も得意な科目であり、1問あたりの解答時間も短い。最初に得意科目を解くことで、リズムに乗ることができます。

ポイント2：権利関係を最後に回す

権利関係は1問あたりの思考時間が最も長い科目です。先に他の科目を終わらせておくことで、時間に追われる焦りを防げます。

ポイント3：見直し時間を確保する

16分の見直し時間を設定しました。主に以下の確認を行います。

• マークシートの塗り間違いがないか
• 迷った問題を再検討する（ただし、最初の直感を変えないことが多い）
• 名前と受験番号が正しく記入されているか

3回転目の結果は以下のとおりです。

年度	得点	1回転目との比較
2023年	46点	+8点
2022年	47点	+7点
2021年（10月）	45点	+6点
2020年（10月）	44点	+8点
2019年	47点	+6点

3回転目の平均は約46点まで上がりました。もちろん過去問なので問題を覚えている面もありますが、各選択肢の正誤理由を説明できるレベルまで到達していたので、本番でも応用できる実力がついていると確信できました。

本番当日の戦略と結果｜45点の内訳

試験当日の過ごし方

試験当日は、以下のスケジュールで過ごしました。

時間	行動
7:00	起床。軽い朝食（消化の良いもの）
7:30〜8:30	暗記カードで数字の最終確認
9:00	自宅を出発
10:00	会場到着。テキストの要点ページを確認
11:00	着席。深呼吸でリラックス
13:00〜15:00	試験本番

当日の朝は、新しい知識を入れることはせず、暗記カードで数字と用語の最終確認だけに徹しました。直前に新しいことを覚えようとすると、既存の知識と混乱するリスクがあるからです。

試験中の解答プロセス

本番では、練習どおりの時間配分で解答しました。

宅建業法（30分で解答完了）：

20問中、明確に自信を持って解答できたのは18問。残り2問は選択肢を2つまで絞った上で、より確からしい方を選びました。結果的に19問正解でした。

法令上の制限（15分で解答完了）：

8問中、全問について自信を持って解答できました。過去問で繰り返し練習した成果が出ました。ただし結果は7問正解。1問は、問題文の読み違いによるミスでした。

税・その他（14分で解答完了）：

8問中、税金の3問と住宅金融支援機構の1問は即答。統計問題は直前に暗記したデータで正解。景品表示法の問題も過去問のパターンそのままでした。結果は8問全問正解。

権利関係（40分で解答完了）：

14問中、スムーズに解答できたのは10問。残り4問は事例が複雑で、図を描きながらじっくり考えました。そのうち3問は正解を選ぶことができましたが、1問は最後まで確信が持てず、結果的に不正解でした。合計11問正解。

見直し（21分）：

予定より5分多く見直し時間を確保できました。マークシートの確認と、迷った問題の再検討を行いましたが、最初の解答を変更することはしませんでした。

最終結果

科目	問題数	得点	正答率	目標との比較
権利関係	14問	11点	78.6%	目標通り
宅建業法	20問	19点	95.0%	目標通り
法令上の制限	8問	7点	87.5%	目標通り
税・その他	8問	8点	100.0%	目標+1
合計	50問	45点	90.0%	目標達成

合格点37点に対して45点。8点の余裕を持った合格でした。

試験での出題ポイント｜高得点を取るために知っておくべき重要論点

45点を取るためには、基本的な論点を完璧にするだけでなく、やや発展的な論点も押さえておく必要があります。以下に、高得点者が押さえるべき重要ポイントをまとめます。

宅建業法の高得点ポイント

• 35条書面と37条書面の記載事項の網羅的な暗記：「どちらに記載するか」だけでなく、「どちらにも記載する事項」「片方にだけ記載する事項」を正確に区別する
• 報酬計算のすべてのパターン：売買・交換・賃貸、居住用・事業用、400万円以下の空き家特例まで含めて完璧にする
• 監督処分と罰則の区別：指示処分・業務停止処分・免許取消しの要件と、罰金の金額まで覚える

権利関係の高得点ポイント

• 意思表示の第三者保護の横断的理解：心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫について、第三者の保護要件（善意・善意無過失）の違いを正確に覚える
• 抵当権の法定地上権の成立要件：更地に抵当権を設定した後に建物を建てた場合など、複雑な事例に対応できるようにする
• 借地借家法の存続期間と更新の完全理解：普通借地権・定期借地権・建物賃貸借（普通・定期）のすべてについて、期間と更新の有無を正確に覚える

法令上の制限の高得点ポイント

• 用途地域ごとの建築制限の詳細：第一種低層住居専用地域で建てられる建物と建てられない建物を正確に把握する
• 建ぺい率・容積率の緩和と制限の計算：角地緩和、防火地域内の耐火建築物の緩和、前面道路による容積率の制限
• 国土利用計画法の届出：事後届出の面積要件と届出先、届出期間（契約締結日から2週間以内）

○×クイズで理解度チェック

高得点を狙う方向けの、やや難易度の高い○×クイズです。

クイズ1

AがBの詐欺によりCに土地を売却した場合（第三者の詐欺）、Cが詐欺の事実を知っていたとき、Aはこの売買契約を取り消すことができる。

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**○（正しい）** 第三者の詐欺による意思表示は、**相手方がその事実を知り、又は知ることができたとき**に限り、取り消すことができます（民法第96条第2項）。この問題では相手方Cが詐欺の事実を「知っていた」（悪意）ため、Aは取り消すことができます。当事者間の詐欺（A→B）と第三者の詐欺（B→A、相手方C）の区別は頻出ポイントです。

クイズ2

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償額の予定と違約金を定める場合、その合計額は代金の額の10分の2を超えてはならない。

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**○（正しい）** 宅建業法第38条により、宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償額の予定と違約金の**合計額**が代金の10分の2（20%）を超えてはなりません。超える部分は無効となります。「損害賠償額の予定」と「違約金」を合計して判断する点がポイントです。

クイズ3

防火地域内に耐火建築物を建築する場合、建ぺい率の制限は適用されない。

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**×（誤り）** 防火地域内に耐火建築物等を建築する場合、建ぺい率の数値が**10分の1加算**されます（緩和）。「適用されない」（制限なし）わけではなく、あくまで緩和です。なお、建ぺい率が10分の8とされている地域で防火地域内の耐火建築物等の場合は、建ぺい率の制限が適用されません（10分の10になる）。

クイズ4

宅地建物取引業者は、事務所以外の場所（案内所等）で専任の宅地建物取引士を設置すべき場合に、その設置を怠ったときは、直ちに免許取消処分を受ける。

答えを見る

**×（誤り）** 専任の宅地建物取引士の設置義務違反は、**2週間以内に補充**しなければなりません。2週間以内に補充すれば処分は受けません。2週間を超えても補充しない場合は監督処分（指示処分・業務停止処分）の対象になりますが、「直ちに免許取消処分」ではありません。免許取消処分が行われるのは、不正手段による免許取得や業務停止処分に違反した場合などです。

クイズ5

普通借地権の存続期間は30年以上であり、当事者が30年未満の期間を定めた場合は、その期間の定めは無効となり、存続期間は30年となる。

答えを見る

**○（正しい）** 借地借家法第3条により、借地権の存続期間は30年以上です。当事者がこれより短い期間を定めた場合、その定めは無効となり、存続期間は法定の30年となります。なお、30年より長い期間を定めることは自由です。最初の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上です。

まとめ｜高得点合格を目指すための5つの秘訣

45点で合格した経験から、高得点を狙うための秘訣をまとめます。

1. 目標を「合格点＋5点以上」に設定する

合格ラインギリギリの目標では、本番での変動要因（合格点の上昇、緊張による実力低下、マークミス）に対応できません。最初から高い目標を設定することで、学習の質が自然と上がります。

2. 宅建業法で19〜20点を取りに行く

宅建業法は最も安定して高得点を狙える科目です。「1問たりとも落としたくない」という気持ちで学習に取り組みましょう。選択肢の一つ一つについて、正誤の理由を説明できるレベルを目指してください。

3. 過去問は10年分3回転を基本にする

1回転目で弱点を把握し、2回転目で弱点を補強し、3回転目で実戦力を養う。この3回転のサイクルが、高得点合格への最短ルートです。

4. 「捨て問」は最小限にする

合格ラインを目指す学習では「捨て科目」を作ることもありますが、高得点を目指すなら捨てる範囲を最小限にする必要があります。権利関係の超難問以外は、すべて得点できるよう準備しましょう。

5. 時間配分を徹底的に練習する

高得点を取るためには、すべての問題に十分な時間をかけて解答する必要があります。得意科目をスピーディーに解き、その分の時間を苦手科目に回す時間配分を、模試で繰り返し練習しましょう。

「合格さえすればいい」という考え方も正しいですが、高い目標を設定して学習することで、結果的に「確実な合格」と「深い知識」の両方が手に入ります。これから宅建を目指す方は、ぜひ高得点合格を目標に挑戦してみてください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 高得点を取るには、学習時間はどのくらい必要ですか？

A. 私の場合は約500時間でした。一般的な合格に必要とされる300〜400時間よりも多いですが、その分、知識の深さと安定感が格段に違います。ただし、闇雲に時間をかけるのではなく、質を重視した学習が前提です。過去問の各選択肢を深掘りする学習は時間がかかりますが、それに見合う効果があります。

Q2. 予想問題集や模試はどのくらい解きましたか？

A. 過去問10年分に加えて、市販の予想問題集を2冊（合計6回分300問）と、模試を3回受けました。過去問だけでは出題されない新傾向の問題に慣れるために、予想問題集は有効です。ただし、あくまで過去問がメインで、予想問題集はサブ教材という位置づけです。

Q3. 権利関係の難問対策はどうしましたか？

A. 権利関係の超難問（正答率20%以下の問題）は、「解けなくてもよい」と割り切りました。ただし、頻出判例の結論は確実に押さえ、条文の趣旨から結論を推測できるトレーニングは行いました。14問中11問取れれば十分高得点です。残り3問は運次第と考えていました。

Q4. テキストは何冊使いましたか？

A. メインテキスト1冊、過去問集（年度別）1冊、分野別過去問集1冊、予想問題集2冊の合計5冊です。テキストは何冊も買うよりも、1冊を何度も読み込む方が効果的です。私はメインテキストを3回通読し、重要箇所にはマーカーを引き、自分のメモを書き込んでいきました。

Q5. 高得点合格は就職や転職で評価されますか？

A. 残念ながら、宅建の合格証書には得点は記載されません。そのため、就職や転職で「45点で合格しました」とアピールしても、公式な証明はできません。ただし、面接で「合格ラインを大きく上回る点数で合格した」と伝えれば、深い知識と高い学習能力をアピールする材料にはなります。何より、確実に合格できるレベルの知識は、実務で必ず活きます。

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