マンション管理士と宅建のダブルライセンス｜管理組合コンサルの道

マンション管理士と宅建士は、マンションの「売買」と「管理」の両面をカバーできるダブルライセンスとして注目を集めています。日本全国に約700万戸ある分譲マンションの老朽化が進む中、管理組合のコンサルティング需要は年々高まっています。本記事では、マンション管理士と宅建のダブルライセンスが生み出すキャリアの可能性、試験範囲の重複による効率的な学習法、そして管理組合コンサルタントとしての活躍の道を、具体的なデータとともに解説します。

マンション管理士とはどんな資格か

まず、マンション管理士の資格について詳しく見ていきましょう。宅建ほど知名度は高くありませんが、マンション管理の専門家として独自の価値を持つ資格です。

マンション管理士の概要

マンション管理士は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）に基づく国家資格です。マンション管理組合や区分所有者の相談に応じ、管理に関する助言・指導を行うことを業務としています。

項目	内容
根拠法	マンションの管理の適正化の推進に関する法律
資格の性格	名称独占資格（マンション管理士と名乗れるのは有資格者のみ）
試験実施機関	公益財団法人マンション管理センター
試験日	毎年11月の最終日曜日
試験時間	2時間
出題形式	四肢択一式50問
合格基準	50問中概ね36〜38問以上（年度により変動）
合格率	約7〜9%
受験資格	なし
受験料	9,400円
登録要件	合格後、マンション管理センターに登録

マンション管理士の主な業務

マンション管理士は名称独占資格であるため、独占業務はありません。しかし、以下のような専門的な業務を行います。

• 管理規約の作成・改正: マンションの管理規約を現状に合わせて見直す
• 長期修繕計画の策定・見直し: 大規模修繕工事の計画と資金計画の策定
• 管理組合の運営指導: 総会の進行、理事会の運営サポート
• 管理会社との契約見直し: 管理委託契約の内容チェック、管理会社の変更サポート
• 大規模修繕工事のコンサルティング: 施工業者の選定、工事監理のアドバイス
• マンション建替えの合意形成: 建替え決議に向けた住民合意形成のサポート
• 住民トラブルの相談: 騒音、ペット、駐車場などの住民間トラブルへの対応

マンション管理士の合格率推移

マンション管理士試験は宅建試験よりも合格率が低く、難関試験の一つに分類されます。

年度	受験者数	合格者数	合格率
2019年	12,021人	991人	8.2%
2020年	12,198人	1,045人	8.6%
2021年	12,520人	1,238人	9.9%
2022年	12,209人	1,402人	11.5%
2023年	11,158人	1,125人	10.1%
2024年	11,280人	1,006人	8.9%

合格率は概ね7〜11%で推移しており、宅建試験（15〜17%）と比較すると約半分の合格率です。ただし、試験範囲に宅建と重複する部分が多いため、宅建合格者にとっては取り組みやすい試験でもあります。

宅建士との業務内容の違いを理解する

マンション管理士と宅建士は、いずれもマンションに関わる資格ですが、関わる場面とタイミングが異なります。

業務内容の比較表

比較項目	マンション管理士	宅建士
主な役割	マンション管理の専門家	不動産取引の専門家
関わるタイミング	購入後（管理・運営段階）	購入時（取引段階）
対象者	管理組合・区分所有者	買主・売主・借主・貸主
独占業務	なし（名称独占）	重要事項説明、35条・37条書面への記名
設置義務	なし	事務所従業員5人に1人以上
主な活動場所	マンション管理組合	不動産会社・仲介業者
収入源	コンサルティング報酬	仲介手数料・給与
年収の目安（勤務）	350〜500万円	400〜600万円

ダブルライセンスを持つことで、マンションの「売買の入口」から「管理・運営」まで一貫して関わることが可能になります。

マンションのライフサイクルと資格の活躍場面

マンションのライフサイクル全体で見ると、宅建士とマンション管理士がそれぞれどの段階で活躍するかが明確になります。

ライフサイクル	主な業務	関連資格
新築販売時	重要事項説明・売買契約	宅建士
入居後の管理	管理規約の運用・管理組合の運営	マンション管理士
中古売買時	重要事項説明・売買契約	宅建士
大規模修繕時	長期修繕計画の策定・工事監理	マンション管理士
管理会社変更時	管理委託契約の見直し	マンション管理士
建替え検討時	建替え決議・合意形成	マンション管理士
建替え後の販売	重要事項説明・売買契約	宅建士

このように、マンションの一生にわたって両資格の出番があることがわかります。

試験範囲の重複ポイント

マンション管理士試験と宅建試験の出題範囲には、かなりの重複があります。この重複を理解することが、ダブル取得の効率的な学習につながります。

出題科目の比較

分野	マンション管理士試験	宅建試験	重複度
区分所有法	最重要科目（約12〜15問）	権利関係で1〜2問	非常に高い
民法	約5〜8問	権利関係で約10問	高い
建築基準法	約5〜8問	法令上の制限で約2問	高い
都市計画法	約2〜3問	法令上の制限で約2問	中程度
マンション管理適正化法	約5〜8問	出題なし	なし
管理規約（標準管理規約）	約8〜12問	出題なし	なし
宅建業法	出題なし	最重要科目（20問）	なし
不動産登記法	約1〜2問	約1〜2問	中程度
税制	約1〜2問	約3問	低い
設備・構造	約5〜8問	約2問	中程度

重複度の高い分野の詳細

1. 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）

区分所有法はマンション管理士試験の最重要科目であり、全50問中12〜15問が出題されます。宅建試験でも権利関係として1〜2問出題されるため、両試験の共通基盤となる法律です。

区分所有法のテーマ	マン管での出題頻度	宅建での出題頻度
専有部分・共用部分	毎年出題	ほぼ毎年出題
敷地利用権	毎年出題	2〜3年に1回
管理組合の法人化	2〜3年に1回	まれに出題
規約の設定・変更	毎年出題	2〜3年に1回
集会（総会）の決議要件	毎年出題	ほぼ毎年出題
建替え決議	2〜3年に1回	2〜3年に1回
義務違反者への措置	2〜3年に1回	まれに出題
管理者の権限と義務	毎年出題	まれに出題

宅建試験の区分所有法は基本的な内容が問われますが、マンション管理士試験では応用的・実務的な出題が多く、より深い理解が求められます。

2. 民法

民法は両試験の重要科目です。共通して出題される分野を整理します。

民法のテーマ	マン管での出題傾向	宅建での出題傾向
共有	毎年出題（区分所有との関連）	2〜3年に1回
委任・請負	2〜3年に1回	2〜3年に1回
不法行為	2〜3年に1回	2〜3年に1回
意思表示	2〜3年に1回	ほぼ毎年出題
代理	2〜3年に1回	ほぼ毎年出題
相続	2〜3年に1回	ほぼ毎年出題
抵当権	まれに出題	ほぼ毎年出題
賃貸借	2〜3年に1回	ほぼ毎年出題

特に「共有」に関する民法の知識は、区分所有法の「共用部分」の理解に直結するため、マンション管理士試験で非常に重要です。

3. 建築基準法

建築基準法はマンション管理士試験で設備・構造に関連して5〜8問程度出題され、宅建試験でも法令上の制限として約2問出題されます。

建築基準法のテーマ	マン管での出題傾向	宅建での出題傾向
用途制限	2〜3年に1回	ほぼ毎年出題
建ぺい率・容積率	2〜3年に1回	ほぼ毎年出題
耐震基準	毎年出題	まれに出題
防火・避難規定	毎年出題	まれに出題
建築確認	2〜3年に1回	2〜3年に1回
大規模修繕と建築確認	毎年出題	出題なし

マンション管理士試験では耐震基準や大規模修繕に関連した建築基準法の出題が多いのが特徴です。

重複範囲を活用した学習時間の節約効果

宅建合格者がマンション管理士を目指す場合、学習時間をどれだけ節約できるかを試算します。

学習項目	ゼロから学習する場合	宅建合格者の場合	節約時間
区分所有法	約100時間	約60時間	約40時間
民法	約80時間	約30時間	約50時間
建築基準法	約60時間	約30時間	約30時間
都市計画法	約30時間	約15時間	約15時間
マンション管理適正化法	約50時間	約50時間	0時間
標準管理規約	約80時間	約80時間	0時間
設備・構造	約60時間	約40時間	約20時間
過去問演習	約100時間	約80時間	約20時間
合計	約560時間	約385時間	約175時間

宅建合格者は、マンション管理士試験の学習時間を約30%（175時間程度）節約できると見込まれます。特に民法と区分所有法の基礎が身についていることが大きなアドバンテージです。

管理組合コンサルティングの需要と市場

ダブルライセンスで目指すべきキャリアの一つが「マンション管理組合コンサルタント」です。この分野の市場需要を見てみましょう。

マンションストックの現状

日本のマンションストック（既存のマンション戸数）は増加を続けており、管理の専門家の需要は高まる一方です。

項目	データ
全国のマンションストック数	約694万戸（2023年末時点）
築40年超のマンション	約137万戸（2023年末時点）
築40年超の予測（2033年末）	約275万戸
築40年超の予測（2043年末）	約445万戸
マンション管理組合数（推定）	約10万組合
マンション居住人口	約1,500万人

築40年を超えるマンションは2023年時点で約137万戸ですが、10年後には約275万戸に倍増する見通しです。老朽化マンションの増加に伴い、大規模修繕、建替え、管理規約の見直しなどの需要は確実に増えていきます。

管理組合が抱える課題

多くの管理組合が以下のような課題を抱えており、専門家のサポートを必要としています。

課題	内容	ダブルライセンスの活用
修繕積立金の不足	大規模修繕に必要な資金が不足している	マン管：長期修繕計画の見直し
役員のなり手不足	理事長や理事のなり手がいない	マン管：管理組合の運営サポート
管理会社への不満	サービスの質が低い、費用が高い	マン管：管理委託契約の見直し
空室・空き住戸の増加	住民の高齢化や相続による空き住戸	宅建：空き住戸の売買仲介
建替えの合意形成	老朽化マンションの建替えへの合意が得られない	マン管：合意形成支援＋宅建：建替え後の売買
民泊への対応	住戸の民泊利用への規約対応	マン管：規約改正のサポート

コンサルティング報酬の目安

マンション管理士として管理組合からコンサルティング報酬を得る場合の目安です。

業務内容	報酬の目安（1件あたり）
管理規約の見直し	30〜50万円
長期修繕計画の策定・見直し	50〜100万円
大規模修繕工事のコンサルティング	100〜300万円
管理会社変更のサポート	30〜50万円
建替え合意形成のコンサルティング	200〜500万円
管理組合の顧問契約（年間）	月額3〜10万円（年間36〜120万円）
住民トラブルの相談（スポット）	1〜5万円/回

これに加えて、宅建士として空き住戸の売買仲介や賃貸仲介を行うことで、追加の収入を得ることができます。例えば、3,000万円のマンションの仲介手数料は最大で96万円（税別）です。

ダブルライセンスのキャリアパス

マンション管理士と宅建のダブルライセンスを活かしたキャリアパスは、大きく3つの方向性があります。

キャリアパス1: 不動産会社でのマンション専門営業

不動産会社に勤務しながら、マンション管理の知識を活かして差別化された営業を行うキャリアです。

項目	内容
活躍の場	中古マンション仲介会社、マンションデベロッパー
強み	管理状況を踏まえた的確なアドバイスが可能
年収の目安	450〜700万円
ステップアップ	社内でのマンション部門のリーダー、管理職

中古マンションの売買において、管理状況（管理規約、修繕積立金の積立状況、大規模修繕の履歴など）は物件の価値を大きく左右します。マンション管理士の知識があれば、管理状況を正確に評価し、顧客に的確なアドバイスを提供できます。これは宅建だけを持つ営業担当者との明確な差別化ポイントです。

キャリアパス2: マンション管理会社での活躍

マンション管理会社（フロントマン）として勤務しながら、ダブルライセンスを活かすキャリアです。

項目	内容
活躍の場	大手・中堅のマンション管理会社
強み	管理業務と不動産取引の両方に精通
年収の目安	400〜600万円
ステップアップ	管理部門のマネージャー、コンサルティング部門

管理会社に勤務する場合、管理業務主任者の資格も併せて取得すると、さらに活躍の幅が広がります。管理業務主任者は管理会社の事務所ごとに一定数の設置が義務付けられているため、重宝されます。

キャリアパス3: 独立コンサルタント

マンション管理コンサルタントとして独立するキャリアです。ダブルライセンスの真価が最も発揮される道といえます。

項目	内容
活躍の場	独立事務所、NPO法人、マンション管理士事務所
強み	管理と売買の両面でワンストップサービス提供
年収の目安	400〜1,000万円以上（顧問件数による）
顧問契約の目標	10〜20組合以上で安定収入

独立コンサルタントの場合、収入の安定には顧問契約の獲得が重要です。月額5万円の顧問契約を15組合と結ぶことができれば、年間900万円の安定収入が見込めます。さらに大規模修繕のコンサルティングや不動産仲介を組み合わせることで、年収1,000万円以上も十分に可能です。

キャリアパスの選択基準

判断基準	不動産会社勤務を推奨	管理会社勤務を推奨	独立を推奨
営業力	高い	普通	高い
管理の実務経験	少なくてもよい	あった方がよい	必須に近い
リスク許容度	低い	低い	高い
収入の安定性	安定（固定給＋歩合）	安定（固定給）	不安定（努力次第）
将来の独立意思	いずれ独立したい	検討中	すぐに独立したい
向いている人	営業が得意な人	コツコツ管理業務をこなせる人	自分で事業を回せる人

取得順序と学習戦略

マンション管理士と宅建のダブルライセンスを効率的に取得するための戦略を解説します。

おすすめの取得順序: 宅建を先に取得する

マンション管理士と宅建のダブル取得では、宅建を先に取得するのが最も効率的です。

理由1: 宅建の方が合格率が高い

宅建の合格率は15〜17%で、マンション管理士の7〜9%と比べて約2倍です。まず合格しやすい方で成功体験を得ることで、モチベーションを維持できます。

理由2: 宅建の知識がマンション管理士の土台になる

宅建で学ぶ区分所有法、民法、建築基準法の基礎知識は、マンション管理士試験の学習にそのまま活用できます。

理由3: 試験日程の間隔が約1か月

宅建試験（10月第3日曜日）からマンション管理士試験（11月最終日曜日）まで約5〜6週間の間隔があるため、同年受験も視野に入ります。

同年ダブル受験の戦略

宅建とマンション管理士の同年ダブル受験は、十分に実現可能な戦略です。以下にスケジュール例を示します。

時期	学習内容	ポイント
1月〜3月	宅建の基礎学習（民法・宅建業法）	民法は特に丁寧に学習
4月〜5月	宅建の応用学習（法令上の制限・税その他）＋区分所有法の深掘り	区分所有法はマン管にも直結
6月〜7月	宅建の過去問演習を本格化	この段階でマン管の参考書にも目を通す
8月〜9月	宅建の仕上げ＋マン管の基礎学習（管理適正化法、標準管理規約）	宅建で学ばないマン管固有の分野を開始
10月前半	宅建の直前対策	模試や予想問題で仕上げ
10月第3日曜日	宅建試験本番
10月後半〜11月	マン管に全集中（過去問演習、設備・構造の暗記）	宅建で学んだ知識の応用
11月最終日曜日	マンション管理士試験本番

同年ダブル受験に必要な学習時間

項目	学習時間の目安
宅建対策	約300〜400時間
マンション管理士対策（追加分）	約200〜300時間
合計	約500〜700時間

1日2〜3時間の学習を10か月継続すれば、ダブル受験に必要な学習時間を確保できます。宅建の知識をベースにマンション管理士の学習を進めるため、ゼロからマンション管理士を目指す場合（約500〜600時間）よりも効率的です。

管理業務主任者のトリプル取得も視野に

マンション管理士と試験範囲が大きく重複する資格として、管理業務主任者があります。管理業務主任者試験は12月上旬に実施されるため、10月の宅建、11月のマンション管理士、12月の管理業務主任者というトリプル受験も理論上は可能です。

資格	試験日	合格率
宅建士	10月第3日曜日	15〜17%
マンション管理士	11月最終日曜日	7〜9%
管理業務主任者	12月第1日曜日	20〜25%

管理業務主任者はマンション管理士と出題範囲の約70%が共通しており、マンション管理士の学習でほぼカバーできます。さらに、マンション管理士試験の合格者は管理業務主任者試験の5問免除を受けられるため、合格のハードルは大幅に下がります。

マンション管理士の将来性

マンション管理士は「食えない資格」と言われることもありますが、近年の社会環境の変化により、その将来性は明るくなっています。

需要拡大の要因

要因	内容
マンションの老朽化	築40年超のマンションが急増（2033年には約275万戸）
管理不全マンション問題	管理組合が機能していないマンションの増加
マンション管理計画認定制度	2022年4月から開始された管理計画の認定制度
修繕積立金の適正化	国土交通省によるガイドラインの改定
高齢化社会	管理組合の高齢化による役員のなり手不足
空き家問題	マンションの空き住戸の増加

特に2022年に始まったマンション管理計画認定制度は、管理組合が管理計画を作成し、地方公共団体から認定を受ける制度です。この認定を受けるためには専門家の支援が必要なケースが多く、マンション管理士の活躍の場を広げています。

ダブルライセンスが活きる場面の変化

今後、老朽化マンションの建替えや売却が増えることで、マンション管理士と宅建のダブルライセンスの価値はさらに高まると考えられます。

将来の需要	マンション管理士の役割	宅建士の役割
建替え案件の増加	合意形成・計画策定	建替え後の売買仲介
管理計画認定の普及	認定申請のサポート	認定マンションの販売支援
修繕積立金の見直し	長期修繕計画の改定	資産価値評価のアドバイス
空き住戸対策	管理規約での対応策	売買・賃貸の仲介

理解度チェッククイズ

ここまでの内容を確認しましょう。

Q1. マンション管理士は以下のどの資格に分類されるか。

A. 業務独占資格
B. 名称独占資格
C. 設置義務資格
D. 必置資格

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**正解: B. 名称独占資格** マンション管理士は名称独占資格です。「マンション管理士」と名乗れるのは有資格者のみですが、マンション管理のコンサルティング業務自体は資格がなくても行うことができます。業務独占資格である宅建士との違いを理解しておきましょう。

Q2. 区分所有法に基づく建替え決議に必要な議決権の割合はどれか。

A. 過半数
B. 3分の2以上
C. 4分の5以上
D. 全員の同意

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**正解: C. 4分の5以上** 区分所有法第62条により、マンションの建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。これは非常に高いハードルであり、合意形成にはマンション管理士の専門的なサポートが求められます。

Q3. マンション管理士試験と宅建試験で最も重複度の高い法律はどれか。

A. 宅建業法
B. マンション管理適正化法
C. 区分所有法
D. 不動産登記法

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**正解: C. 区分所有法** 区分所有法はマンション管理士試験の最重要科目であり、全50問中12〜15問が出題されます。宅建試験でも権利関係として1〜2問出題されるため、両試験の共通基盤となる法律です。ただし、マンション管理士試験では宅建よりもはるかに深い内容が問われます。

Q4. マンション管理士試験の合格率として最も近いものはどれか。

A. 約3〜5%
B. 約7〜9%
C. 約15〜17%
D. 約20〜25%

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**正解: B. 約7〜9%** マンション管理士試験の合格率は概ね7〜9%で推移しています。宅建試験の合格率（約15〜17%）の約半分であり、難関資格に分類されます。ただし、宅建合格者であれば区分所有法や民法の基礎が身についているため、ゼロから目指すよりも合格しやすくなります。

Q5. 宅建試験とマンション管理士試験のダブル受験において、試験日の間隔として正しいものはどれか。

A. 約2週間
B. 約5〜6週間
C. 約3か月
D. 同日実施

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**正解: B. 約5〜6週間** 宅建試験は10月第3日曜日、マンション管理士試験は11月最終日曜日に実施されるため、約5〜6週間の間隔があります。この期間を活用して、宅建試験後にマンション管理士固有の分野（管理適正化法、標準管理規約、設備・構造）を集中的に学習する戦略が有効です。

まとめ

• マンション管理士と宅建のダブルライセンスは、マンションの「売買」と「管理」の両面をカバーし、築40年超マンションの急増で需要が高まる管理組合コンサルティング市場で大きな強みとなる
• 区分所有法・民法・建築基準法など試験範囲の約30%が重複するため、宅建を先に取得すれば学習時間を約175時間節約でき、同年ダブル受験も現実的な戦略である
• 独立コンサルタントとして顧問契約を15組合以上獲得すれば年収900万円以上が見込め、不動産仲介と組み合わせることで年収1,000万円超も十分に可能である

よくある質問（FAQ）

Q. マンション管理士は「食えない資格」と聞きましたが、本当ですか？

A. マンション管理士だけで独立する場合、集客に苦労するケースがあるのは事実です。名称独占資格で独占業務がないため、資格を持っていなくても同様の業務ができてしまうという課題があります。しかし、宅建とのダブルライセンスにすることで業務の幅が広がり、収入の柱を複数持てるようになります。また、マンション管理計画認定制度の普及や老朽化マンションの増加により、マンション管理士の需要は今後高まることが予想されます。

Q. マンション管理士と管理業務主任者の違いは何ですか？

A. マンション管理士は「管理組合側の立場」から助言・指導を行う資格で、管理業務主任者は「管理会社側の立場」で管理委託契約の説明等を行う資格です。管理業務主任者は設置義務のある業務独占資格ですが、マンション管理士は名称独占資格です。試験範囲は約70%が共通しているため、両方の取得を目指す方も多くいます。

Q. 宅建とマンション管理士の同年ダブル受験は現実的ですか？

A. 十分に現実的です。宅建試験（10月）からマンション管理士試験（11月末）まで約5〜6週間の間隔があり、宅建の知識をベースにマンション管理士固有の分野を上乗せする学習が可能です。合計500〜700時間の学習が必要ですが、1日2〜3時間の学習を10か月継続すれば達成できます。

Q. マンション管理士のコンサルティング報酬はどのくらいですか？

A. 業務内容によりますが、管理規約の見直しで30〜50万円、長期修繕計画の策定で50〜100万円、大規模修繕工事のコンサルティングで100〜300万円が目安です。顧問契約の場合は月額3〜10万円が一般的で、複数の管理組合と顧問契約を結ぶことで安定収入を確保できます。

Q. マンション管理士の登録にはどのような手続きが必要ですか？

A. マンション管理士試験に合格後、公益財団法人マンション管理センターに登録申請を行います。登録手数料は4,250円で、登録後は5年ごとに法定講習の受講が義務付けられています。登録しなくても合格自体は生涯有効ですが、マンション管理士と名乗って業務を行うには登録が必要です。

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