住宅性能評価じゅうたくせいのうひょうか

家の性能は、見ただけでは比べにくいものです。地震に強いか、断熱はどうか、劣化しにくいかを、会社ごとの言い方ではなく同じ基準で示すために、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は住宅性能評価の仕組みを作りました。国の登録を受けた登録住宅性能評価機関が、日本住宅性能表示基準に従って評価し、住宅性能評価書を交付します。図面の段階で評価したものが設計住宅性能評価書、完成した建物を検査して評価したものが建設住宅性能評価書です。重要事項説明には、新築住宅の場合と既存住宅の場合とで、別々の項目として出てきます。

住宅性能評価は、共通の基準で性能を示す仕組みです

住宅性能評価は、登録住宅性能評価機関が、申請を受けて、日本住宅性能表示基準に従って表示すべき性能を評価することです（品確法5条1項）。受けるかどうかは住宅を建てる人や売る人の任意で、すべての住宅が受けているわけではありません。新築住宅の売主が建設住宅性能評価書やその写しを売買契約書に添付するなどしたときは、評価書に表示された性能の住宅を引き渡すことを契約したものとみなされます（品確法6条3項）。評価を受けているかどうかで、買主が引き渡しを求められる性能が変わることになります。

新築住宅が評価を受けた旨は、売買・交換で説明します

建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明します（施行規則16条の4の3第6号）。説明するのは評価を受けたという事実で、評価の具体的な内容までの説明義務はありません（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。16条の4の3の柱書は、6号を建物の売買・交換の事項に入れ、建物の貸借の事項からは外しています。条文に理由は書いていませんが、評価に表示された性能が契約の内容になりうるのは売買の場面だからと考えられます。

既存住宅では、建設住宅性能評価書の保存の状況を説明します

既存の建物の売買・交換では、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況を説明し、その書類の一つとして既存住宅に係る建設住宅性能評価書が挙がっています（35条1項6号の2ロ、施行規則16条の2の3第4号）。説明するのは評価書が保存されているかどうかで、書かれている内容の説明までは求められていません。施行規則16条の2の3は「売買又は交換の契約に係る住宅に関する書類」と定めているので、建物の貸借では説明しません。

宅地建物取引業法施行規則 16条の4の3第6号

当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第五条第一項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨