共用部分きょうようぶぶん

マンションの玄関ホール、廊下、階段、エレベーター、屋上、外壁は、どの住戸の買主のものでもなく、みんなで使う部分です。これが共用部分で、専有部分以外の建物の部分は全て共用部分になります。水道の本管や電気の幹線のような、専有部分に属しない建物の附属物も共用部分です。共用部分は区分所有者全員の共有に属し、各自が専有部分の広さに応じた持分を持ちます（11条1項・14条1項）。

共用部分には、当然になるものと規約で決めるものがあります

数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、規約で決めるまでもなく共用部分で、区分所有権の目的になりません（4条1項）。これに対し、集会室に使う一室や別棟の物置のように、本来は専有部分や独立した建物になれるものも、規約により共用部分とすることができます（4条2項）。規約で決めた共用部分は見た目では専有部分と区別がつかないので、その旨の登記をしなければ、共用部分であることを第三者に対抗することができません。対抗とは、事情を知らずに買った人などに「これは共用部分です」と主張して通すことです。

持分は、専有部分の床面積の割合で決まります

各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によります（14条1項）。民法の共有では各共有者の持分は相等しいものと推定されますが（民法250条）、マンションでは人数で等分にはしません。床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積で測ります（14条3項）。共用部分の管理にかかる費用などの負担と、共用部分から生ずる利益も、この持分に応じて分けます（19条）。持分の割合も負担の割合も、規約で別段の定めをすることができます（14条4項・19条）。

持分は専有部分と一緒に移り、切り離して処分できません

共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従います（15条1項）。住戸を売れば、廊下や階段の持分も当然に買主に移ります。持分だけを専有部分と分離して処分することは、区分所有法に別段の定めがある場合を除いてできません（15条2項）。持分が専有部分と一緒に動くので、民法177条は共用部分には適用されず、持分の移転を登記する必要はありません（11条3項）。使い方については、各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができます（13条）。

一部の人だけが使う共用部分は、その人たちの共有です

1階が店舗で2階以上が住宅のマンションでは、店舗専用の出入口は店舗の区分所有者だけが使います。このように一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分を一部共用部分といい、これを共用すべき区分所有者の共有に属します（3条・11条1項ただし書）。共用部分が誰の共有に属するかは、規約で別段の定めをすることができ、一部共用部分を区分所有者全員の共有とすることもできます（11条2項）。ただし、管理者が規約の特別の定めにより所有する場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできません（11条2項ただし書・27条1項）。

建物の区分所有等に関する法律 11条1項

共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。