換地かんち

区画整理の前に持っていた土地を従前の宅地といいます。事業で道路や公園を通し、形の悪い土地を整え直すと、自分の土地は少し面積が減る代わりに（減歩）、整った形で道路に面した土地になります。この、従前の宅地の代わりに受け取る新しい宅地が換地です。売買ではないので、従前の宅地に付いていた所有権や抵当権は、そのまま換地の上に移ります。換地は換地計画で定め、工事の間は仮換地を仮に使い、換地処分の公告で正式に確定します。

換地は、従前の宅地と位置や地積が照応するように定めます

換地計画で換地を定めるときは、換地と従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などが照応する、つまり釣り合うように定めます。もとの土地の近くで、面積は減歩の分だけ減っても道路が付いて価値が釣り合う、という決め方です。従前の宅地に地上権や賃借権、抵当権などが付いていれば、換地の上でそれらの権利の目的となる部分も同じように定めます。釣り合いきれない差は、金銭の清算金で埋めます。

換地処分の公告の翌日から、換地が従前の宅地とみなされます

工事が終わると、施行者は関係権利者に換地計画で定めた事項を通知して換地処分を行い、都道府県知事（国土交通大臣の施行なら大臣）がその旨を公告します。換地計画で定めた換地は、この公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされます。反対に、換地を定めなかった従前の宅地に付いていた権利は、公告があった日が終了した時に消滅します。公告の日いっぱいで古い権利を消し、翌日から新しい土地の上に権利を載せる、という一日の切り替えです。清算金もこの翌日に確定し、保留地は翌日に施行者が取得します。

所有者の申出や同意があれば、換地を定めないこともできます

宅地の所有者が申し出たり同意したりした場合は、換地計画でその宅地の全部または一部について換地を定めないことができます。その宅地に地上権や賃借権などの使用収益権を持つ人がいるときは、その人たちの同意も要ります。土地の代わりに金銭で受け取る形になり、不均衡は清算金で調整します。施行者は、換地処分を行うために必要があれば、換地を定めない宅地の所有者に対して期日を定めて使用収益を停止させることができ、その期日の相当期間前に通知します。使う人のいなくなった宅地は、換地処分の公告がある日まで施行者が管理します。

土地区画整理法 104条1項

前条第四項の公告があつた場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかつた従前の宅地について存する権利は、その公告があつた日が終了した時において消滅するものとする。