不動産管理会社の仕事内容｜宅建が必要なケースとは
不動産管理会社の仕事内容を賃貸管理・建物管理に分けて解説。宅建資格が必要になるケースや管理業務のやりがい、キャリアパスも紹介します。
不動産管理会社は、オーナーに代わって賃貸物件の入居者管理や建物の維持管理を行う会社です。仲介業務のように華やかなイメージはないかもしれませんが、安定した収益基盤を持ち、不動産業界で長く働きたい方にとって魅力的なキャリアの選択肢です。本記事では、不動産管理会社の具体的な仕事内容と、宅建資格が必要になるケースを詳しく解説します。宅建資格を活かした就職・転職先として管理会社を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産管理会社の役割
管理会社とは何か
不動産管理会社は、不動産オーナー（賃貸物件の所有者）から委託を受けて、物件の管理業務を代行する会社です。オーナーが自ら管理できない場合や、専門的な管理を希望する場合に利用されます。
管理会社の主な業務は、大きく2つに分けられます。
| 業務区分 | 主な内容 | 関連する資格 |
|---|---|---|
| 賃貸管理（ソフト面） | 入居者対応、家賃回収、退去手続き、入居者募集 | 宅建士、賃貸不動産経営管理士 |
| 建物管理（ハード面） | 建物の清掃、設備点検、修繕手配、長期修繕計画 | マンション管理士、管理業務主任者 |
管理会社の収益構造
管理会社の主な収益源は以下のとおりです。
- 管理委託手数料：月額賃料の3〜8%が相場（例：賃料10万円の物件であれば月3,000〜8,000円）
- 更新事務手数料：賃貸借契約の更新時に受け取る手数料
- 仲介手数料：自社で入居者の募集・仲介を行う場合の手数料
- 修繕工事の管理費：修繕工事を手配する際のマージン
- その他の収入：駐車場管理料、自動販売機設置料など
特徴：管理会社の収益は「ストック型」のビジネスモデルです。管理物件を増やすほど安定的な収入が得られるため、仲介業のように毎月の売上が大きく変動しにくいのが特徴です。
賃貸管理業務の詳細
入居者募集・審査
空室が発生した場合、管理会社がオーナーに代わって入居者の募集を行います。
- 募集条件の設定：賃料、敷金・礼金、入居条件をオーナーと相談して決定
- 広告の作成・掲載：不動産ポータルサイトへの物件情報の掲載
- 仲介会社への情報提供：他の仲介会社にも物件情報を共有して幅広く募集
- 入居審査：申込者の信用情報、勤務先、年収等を確認し、オーナーに報告
家賃管理・滞納対応
入居者からの家賃の回収と、滞納が発生した場合の対応は管理会社の重要な業務です。
家賃管理の流れ：
- 入居者からの家賃入金の確認（口座振替・振込）
- 入金状況の集計・管理
- オーナーへの送金（家賃から管理手数料を差し引いた額）
- 月次収支報告書の作成・送付
滞納発生時の対応：
- 支払期日の翌日〜数日後に電話連絡
- 督促状の送付
- 連帯保証人または保証会社への連絡
- 長期滞納の場合は法的手続きの検討
入居者対応・トラブル処理
入居者からの問い合わせやトラブルへの対応も、管理会社の日常業務です。
よくあるトラブルとその対応例は以下のとおりです。
| トラブルの種類 | 対応例 |
|---|---|
| 設備の故障（エアコン、給湯器など） | 修繕業者の手配、オーナーへの費用報告 |
| 騒音問題 | 当事者への注意喚起、掲示物の掲出 |
| 水漏れ | 緊急対応業者の手配、原因調査、保険適用の確認 |
| 鍵の紛失 | 応急対応（解錠業者の手配）、シリンダー交換 |
| 近隣トラブル | 事実確認、当事者間の調整 |
退去手続き・原状回復
入居者の退去時には、以下の業務を行います。
- 退去の受付：退去予定日の通知（通常1か月前）を受理
- 退去立会い：退去日に室内の状態を確認し、傷・汚れをチェック
- 原状回復費用の算定：国土交通省のガイドラインに基づき、入居者負担とオーナー負担を区分
- 敷金の精算：原状回復費用を差し引いた残額を入居者に返還
- リフォーム・クリーニングの手配：次の入居者募集に向けた室内の原状回復工事
建物管理業務の詳細
日常的な管理業務
建物の維持管理に関する日常的な業務は以下のとおりです。
- 共用部分の清掃：エントランス、階段、廊下、ゴミ置き場の定期清掃
- 設備の点検：エレベーター、消防設備、給排水設備の定期点検
- 植栽の管理：敷地内の植木の剪定、除草
- ゴミ出しルールの管理：分別ルールの周知、不法投棄の防止
修繕・大規模修繕
建物の経年劣化に対応するための修繕業務も管理会社の重要な役割です。
| 修繕の種類 | 内容 | 実施頻度の目安 |
|---|---|---|
| 小規模修繕 | 電球交換、蛇口のパッキン交換、ドアノブ修理 | 随時 |
| 中規模修繕 | 外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新 | 10〜15年ごと |
| 大規模修繕 | 建物全体のリニューアル工事 | 15〜20年ごと |
管理会社は、長期修繕計画を策定し、修繕積立金の適正額をオーナーに提案する役割も担います。
宅建資格が必要なケースと有利になるケース
宅建が法律上必要な業務
管理会社の業務のうち、宅建資格が法律上必要になるのは以下のケースです。
- 入居者の募集・仲介を自社で行う場合：賃貸仲介は宅建業に該当するため、宅建業の免許が必要。事務所には成年者である専任の宅建士の設置義務がある
- 重要事項説明の実施：入居者への重要事項説明は宅建士でなければ行えない
- 37条書面（契約書）への記名：契約書への記名は宅建士の独占業務
- サブリース（転貸）の場合：管理会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する場合は宅建業に該当する可能性がある
宅建があると有利な場面
法律上の義務ではなくても、宅建資格が有利に働く場面は多くあります。
- オーナーへの提案力が向上：法律知識に基づいた説得力のある提案ができる
- 入居者対応の質が高まる：法的根拠を示しながら適切な対応ができる
- 社内での評価が上がる：資格手当の支給や昇進の条件になることがある
- 転職市場での競争力：管理会社への就職・転職で宅建資格は大きなアピールポイント
補足：管理業務専門であれば「賃貸不動産経営管理士」の資格も注目されています。賃貸住宅管理業法により、200戸以上の賃貸住宅を管理する業者は登録義務があり、業務管理者の選任が必要です。
宅建資格を活かすポイント
管理会社で宅建資格を活かすためのポイントを整理します。
- 仲介業務も行える管理会社を選ぶ：管理と仲介の両方を行う会社であれば、宅建士としての業務範囲が広い
- オーナー対応のスキルを磨く：管理会社の評価はオーナーの満足度で決まるため、法律知識を活かした提案力が重要
- 入居率の向上に貢献する：空室対策や適正家賃の提案など、宅建の知識を活かして管理物件の収益性向上に寄与する
- ダブルライセンスを目指す：宅建に加えて賃貸不動産経営管理士やマンション管理士を取得すれば、キャリアの幅がさらに広がる
- トラブル対応で法的根拠を示す：入居者間のトラブルや原状回復の争いで、法律知識に基づいた適切な対応ができる
理解度チェッククイズ
以下のクイズで理解度を確認しましょう。
Q1：不動産管理会社が入居者の募集・仲介を自社で行う場合、宅建業の免許が必要である。
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**○（正しい）** 入居者の募集・仲介は宅建業法上の「宅地建物取引業」に該当するため、宅建業の免許が必要です。免許を持たない管理専門の会社が仲介を行うことはできません。Q2：管理会社の業務はすべて宅建士の資格がなければ行えない。
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**×（誤り）** 管理会社の業務のうち、宅建士の資格が法律上必要なのは重要事項説明と37条書面への記名です。清掃、設備点検、家賃回収、入居者対応などの管理業務自体には宅建資格は必要ありません。ただし、宅建資格があれば業務の幅が広がり、キャリアに有利です。Q3：管理会社の収益は主に「フロー型」で、毎月の売上が大きく変動する。
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**×（誤り）** 管理会社の収益は「ストック型」のビジネスモデルです。管理委託手数料は管理物件がある限り毎月安定的に発生するため、仲介業のように売上が大きく変動しにくいのが特徴です。まとめ
- 管理会社の業務は賃貸管理と建物管理の2つに大別される：入居者対応や家賃管理などのソフト面と、清掃・設備点検・修繕などのハード面の両方を担います。
- 宅建資格は仲介業務を行う場合に法律上必要：管理業務自体には必須ではありませんが、仲介を行う場合の重要事項説明や契約書への記名は宅建士の独占業務です。
- 安定したキャリアを築ける業務分野：ストック型の収益構造を持つ管理会社は、長期的に安定した仕事が期待でき、宅建資格を活かしたキャリア形成に適しています。
よくある質問（FAQ）
Q：管理会社で働くのに宅建資格は必須ですか？
A：管理業務のみを行う場合は法律上必須ではありません。ただし、仲介業務も行う場合は宅建業の免許と宅建士の設置が必要です。実際には多くの管理会社が宅建資格保有者を歓迎しており、採用・昇進の条件にしている会社もあります。
Q：管理会社の年収はどのくらいですか？
A：管理会社の営業職（フロント担当）の年収は、300万〜500万円程度が一般的です。管理物件数が多い大手管理会社や、管理戸数に応じたインセンティブがある会社では、さらに高い収入を得られることもあります。
Q：管理会社と仲介会社の違いは何ですか？
A：仲介会社は物件の売買や賃貸の「仲介」を主な業務とし、契約成立時の手数料が収益源です。管理会社は物件の「管理」を主な業務とし、毎月の管理委託手数料が収益源です。両方の業務を行う会社もあります。
Q：賃貸不動産経営管理士とは何ですか？
A：賃貸住宅の管理に関する専門資格です。賃貸住宅管理業法に基づき、200戸以上の賃貸住宅を管理する業者は業務管理者を選任する必要があり、その要件の一つとして賃貸不動産経営管理士の資格が認められています。
Q：管理会社への就職・転職で有利な資格は？
A：宅建士が最も汎用性の高い資格です。加えて、賃貸不動産経営管理士、マンション管理士、管理業務主任者などの資格があると、さらに有利になります。
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