不動産管理会社と宅建｜どの業務にどの法律がかかるか

本記事は、不動産管理会社という事業体に、どの法律のどの義務がかかるのかを整理するものです。宅建士の業務そのものは宅建士の仕事内容、賃貸仲介の実務は賃貸仲介の実務で扱っているので、あわせて読むと「仲介と管理の境目」がはっきりします。

先に、この記事の骨格を述べます。

第一に、「不動産管理」という言葉が指すものは、制度上まったく別の二つです。マンション管理は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（以下「適正化法」）が、賃貸住宅管理は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下「賃貸住宅管理業法」）が規律します。根拠法も、登録も、置くべき資格者も、その数え方も違います。

第二に、管理業務そのものは宅建業ではありません。宅建業法2条2号の定義に、管理は入っていないからです。それでも多くの管理会社が宅地建物取引業の免許を持っています。入居者の募集、すなわち貸借の媒介を行うからです。

第三に、その結果として、一つの管理会社に三つの登録と三つの設置義務が同時にかかりうるという状態が生まれます。専任の宅地建物取引士、管理業務主任者、業務管理者。この三つは、置く場所も、数え方も、欠けたときの効果も違います。

この重なりを条文で解きほぐすのが、この記事の目的です。

「不動産管理」は制度上、二つの別々の事業である

マンション管理と賃貸住宅管理は根拠法が違う

求人票にも会社案内にも「不動産管理」と書かれますが、法律の側から見ると、そこには二つの別々の事業があります。

一つはマンション管理業です。区分所有建物の管理組合から管理事務の委託を受ける事業で、適正化法が規律します。相手方は管理組合、つまり区分所有者の団体です。

もう一つは賃貸住宅管理業です。賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて管理業務を行う事業で、賃貸住宅管理業法が規律します。相手方は賃貸人、つまり個人または法人のオーナーです。

相手方が違えば、守るべき利益が違い、したがって規制の作りも違います。管理組合を相手にする場合、意思決定は集会の決議によるため、区分所有者全員への情報提供が制度に組み込まれます。オーナー個人を相手にする場合、意思決定は一人で行われるため、その一人に対する説明義務が中心になります。

建物の種類ではなく、契約の相手方で分かれる

ここで誤解が生まれやすいので、線を引いておきます。この二つは「マンションか、アパートか」という建物の種類で分かれるのではありません。

分譲マンションの一室をオーナーが賃貸に出し、その一室の管理を受託すれば、それは賃貸住宅管理業です。同じ建物の共用部分の管理を管理組合から受託すれば、それはマンション管理業です。同じ建物に、二つの事業が同時に存在しうるわけですね。

適正化法2条1号は、マンションを「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設」と定義します。一方、賃貸住宅管理業法2条2項は、賃貸住宅管理業を「賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次に掲げる業務を行う事業」と定義しています。片方は建物と敷地を、もう片方は委託の相手方を、それぞれ定義の中心に置いていることに注目してください。

一つの会社が両方を営むこともある

そして、この二つを兼営することは禁じられていません。実際、両方の登録を受けている事業者があります。

そうなると、同じ会社の中に、管理業務主任者を置かなければならない事務所と、業務管理者を選任しなければならない営業所が並ぶことになります。組織図の上では一つの会社でも、規制の上では二つの事業が並走しているという状態です。資格の組み合わせをどう設計するかという観点は宅建と組み合わせる資格一覧にまとめています。

出発点は「管理は宅建業ではない」

宅建業法2条2号の定義を正確に読む

管理会社と宅建業の関係を考えるとき、出発点は定義です。

宅建業法2条2号は、宅地建物取引業を次のように定めます。「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」。

この文を分解すると、対象となる行為は次のとおりです。売買を自ら行うこと。交換を自ら行うこと。売買・交換・貸借の代理をすること。売買・交換・貸借の媒介をすること。

この列挙に、管理は入っていません。建物の清掃も、設備の点検も、家賃の回収も、入居者からの苦情の処理も、条文のどこにも書かれていません。したがって、管理業務だけを行う会社に宅地建物取引業の免許は要りません。

「自ら貸借」が抜けていることの意味

もう一つ、条文の構造から読み取るべきことがあります。売買と交換については「自ら行う」場合が含まれているのに、貸借については代理と媒介しか挙げられていません。

つまり、自ら貸主として建物を貸す行為は、宅地建物取引業に当たりません。自己所有のアパートを何十戸貸していても、それだけでは免許を要しません。

この帰結が効いてくるのがサブリースです。管理会社がオーナーから建物を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する形態では、入居者との関係で管理会社は貸主です。自ら貸借ですから、宅地建物取引業には当たらず、この点について免許は不要ということになります。

ただし「免許が要らない」を「規制がない」と読み替えてはいけません。後述するとおり、サブリースには賃貸住宅管理業法が別系統の規制を用意しています。宅建業に当たるかどうかの判定の全体像は宅建業の「業」に当たるケースと当たらない例で扱っています。

それでも多くの管理会社が免許を持っている理由

では管理会社に免許は無縁かというと、そうではありません。入居者の募集を自社で行うからです。

空室が出たときに入居希望者を探し、オーナーと入居希望者のあいだで賃貸借契約を成立させる行為は、貸借の媒介です。これは2条2号の列挙に含まれます。反復継続して行えば「業として行う」ことになり、免許が必要です。

したがって、管理と募集の両方を行う会社は、管理の側で賃貸住宅管理業法の登録を受け、募集の側で宅地建物取引業の免許を受けるという二重の状態になります。免許の要否や免許権者の判定は宅建業の免許制度にまとめています。

規制は「事業体」ではなく「行為」にかかる

会社の看板では決まらない

ここまでを一般化すると、判定の原理が見えてきます。規制がかかるかどうかは、その会社が何と名乗っているかではなく、実際にどの行為をしているかで決まります。

「管理会社です」と名乗っていても、募集の媒介をすれば宅建業者としての規制がかかります。「仲介会社です」と名乗っていても、管理受託を200戸以上行えば賃貸住宅管理業の登録が要ります。看板ではなく行為で判定する、というのがこの領域の基本姿勢です。

行為を四つに棚卸しする

そこで、管理会社が行いうる行為を四つに分けて、それぞれ何がかかるかを整理します。

第一に、入居者募集の媒介または代理。これは宅建業法2条2号に該当し、宅地建物取引業の免許が必要です。あわせて、事務所等ごとの専任の宅地建物取引士の設置義務（31条の3）、重要事項説明（35条）、37条書面の交付（37条）といった規制が一式かかります。

第二に、賃貸住宅の管理受託。これは賃貸住宅管理業法の適用領域です。管理戸数が一定規模以上なら登録が要り、営業所または事務所ごとに業務管理者を選任し（12条）、管理受託契約の締結前に賃貸人へ説明し（13条）、締結時に書面を交付し（14条）、定期に報告します（20条）。

第三に、マンションの管理組合からの管理事務の受託。これは適正化法の適用領域です。マンション管理業者登録簿への登録が要り（44条）、事務所ごとに管理業務主任者を置き（56条）、重要事項を説明し（72条）、契約成立時の書面を交付し（73条）、管理事務を報告します（77条）。

第四に、自ら転貸するサブリース。宅地建物取引業には当たりませんが、賃貸住宅管理業法の特定転貸事業者としての規制がかかります（28条から31条まで）。

四つの行為に、三つの法律。どれか一つしかやらない会社もあれば、四つとも行う会社もあります。かかる規制の束は、その組み合わせで決まります。

三つの入口 — 免許と登録

宅地建物取引業の免許

宅建業法3条1項は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合はその所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならないと定めます。同条2項により、免許の有効期間は5年です。

三つの入口のうち、免許権者が二元的になっているのは宅建業だけです。ここは対比の起点になります。

賃貸住宅管理業の登録

賃貸住宅管理業法3条1項は、賃貸住宅管理業を営もうとする者は国土交通大臣の登録を受けなければならないと定めます。都道府県知事の登録という選択肢はありません。同条2項により、登録は5年ごとに更新を受けなければ効力を失います。

そして同条1項ただし書が重要です。「その事業の規模が、当該事業に係る賃貸住宅の戸数その他の事項を勘案して国土交通省令で定める規模未満であるときは、この限りでない」。施行規則3条は、この規模を賃貸住宅の戸数が200戸であると定めています。つまり管理戸数200戸未満なら登録義務がありません。

ここで落としてはならないのは、登録が不要でも、後述するサブリース規制は及ぶということです。登録の要否と規制の及ぶ範囲は別の話です。

マンション管理業の登録

適正化法44条1項は、マンション管理業を営もうとする者は「国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿」に登録を受けなければならないと定めます。同条2項により、登録の有効期間は5年、3項により更新の登録が必要です。

三つとも期間は5年でそろっています。覚えるべき差は、期間ではなく、免許権者が二元的かどうか、そして規模による適用除外があるかどうかです。規模で外れるのは賃貸住宅管理業だけです。

三つの設置義務 — 数え方が三つとも違う

専任の宅地建物取引士は「人」を数える

宅建業法31条の3第1項は、宅地建物取引業者は「その事務所その他国土交通省令で定める場所（事務所等）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない」と定めます。省令が定める数は、事務所については業務に従事する者5人に1人以上です。

同条2項は、宅地建物取引業者（法人の場合はその役員）が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その事務所等に置かれる専任の宅地建物取引士とみなすとしています。数え方の詳細は専任の宅建士の設置義務、事務所という概念そのものは宅建業の事務所にあります。

管理業務主任者は「管理組合」を数える

適正化法56条1項は、マンション管理業者は「その事務所ごとに、事務所の規模を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければならない」と定めます。

そして施行規則61条が、この数を「マンション管理業者が管理事務の委託を受けた管理組合の数を三十で除したもの（一未満の端数は切り上げる。）以上」としています。

分母が人ではなく管理組合です。従業者が何人いようと、受託している管理組合が30組合なら1人、31組合なら切り上げて2人になります。

56条1項にはただし書もあります。「人の居住の用に供する独立部分が国土交通省令で定める数以上である……建物の区分所有者を構成員に含む管理組合から委託を受けて行う管理事務を、その業務としない事務所については、この限りでない」。施行規則62条は、この独立部分の数を六と定めています。独立部分が5以下の小規模な建物の管理組合しか扱わない事務所には、設置義務がかからないということです。

なお同条2項に、宅建業法31条の3第2項と同じ「役員が管理業務主任者ならみなす」という規定が置かれています。二つの法律が同じ道具立てで作られていることがよく分かる箇所です。

業務管理者は数えない

賃貸住宅管理業法12条1項は、賃貸住宅管理業者は「その営業所又は事務所ごとに、一人以上の第四項の規定に適合する者（業務管理者）を選任して、当該営業所又は事務所における業務に関し……管理及び監督に関する事務を行わせなければならない」と定めます。

ここには分母がありません。従業者が何人でも、管理戸数が何戸でも、拠点ごとに1人以上です。しかも12条3項が「業務管理者は、他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない」と明記しています。兼任が条文上はっきり禁じられているのは三つのうちこれだけです。営業所が3つあれば、業務管理者も最低3人必要になります。

宅建業は人を数え、マンション管理業は組合を数え、賃貸住宅管理業は数えずに拠点ごとに1人。この三点セットは、試験対策としての覚え方も含めて宅建と管理業務主任者の難易度比較に整理があります。

業務管理者になるには宅建士だけでは足りない

もう一点、実務でも試験でも誤解されやすい部分があります。宅建士であれば直ちに業務管理者になれるわけではありません。

12条4項が要件を国土交通省令に委ね、施行規則14条が定めています。条文は二段構えです。まず柱書が「管理業務に関し二年以上の実務の経験を有する者又は国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者」であることを求め、そのうえで次のいずれかに該当することを要求します。1号は登録証明事業による証明を受けている者、2号は「宅地建物取引士で、国土交通大臣が指定する管理業務に関する実務についての講習を修了した者」です。

2年以上の実務経験という前提は、両方のルートに共通してかかります。「宅建士なら業務管理者になれる」「賃貸不動産経営管理士に登録すれば業務管理者になれる」という説明は、いずれもこの前提を落としています。要件の条文構造は賃貸住宅管理業法の全体像でさらに詳しく分解しています。

欠けたときの扱いは、二対一に分かれる

宅建業法と適正化法は「2週間以内に是正」

宅建業法31条の3第3項は、宅地建物取引業者は同条1項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が抵触するに至ったときは「二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない」と定めます。

適正化法56条3項も、まったく同じ形です。抵触する事務所を開設してはならず、既存の事務所が抵触するに至ったときは2週間以内に適合させる措置をとらなければなりません。

期間を区切って是正を求める、という組み立てです。その期間中に営業を止めろとは書かれていません。

賃貸住宅管理業法は「選任するまで契約を締結できない」

これに対して、賃貸住宅管理業法12条2項は違う作りをしています。「賃貸住宅管理業者は、その営業所若しくは事務所の業務管理者として選任した者の全てが第六条第一項第一号から第七号までのいずれかに該当し、又は選任した者の全てが欠けるに至ったときは、新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所又は事務所において管理受託契約を締結してはならない」。

期間ではなく、行為の禁止です。そして禁止されるのは新規の管理受託契約の締結であって、既に受託している管理業務まで止まるわけではありません。

2週間・2週間・締結禁止。三つのうち二つが同じで一つだけ違う、という配置は選択肢を作るのに好都合なので、入れ替えた肢が作られます。

罰則も確認しておきます。賃貸住宅管理業法44条2号は12条1項に違反して業務管理者を選任しなかったときを、3号は12条2項に違反して管理受託契約を締結したときを、それぞれ30万円以下の罰金の対象としています。

同じ「重要事項説明」が三つある

相手方が三者三様である

管理会社の実務では、「重要事項説明」と呼ばれるものが三つ並びます。名前が似ているため混同されますが、相手方で確実に区別できます。

宅建業法35条の重要事項説明は、宅地建物取引業者が、宅地建物取引士をして、取得しようとする者・借りようとする者、つまり買主・借主に対して行うものです。賃貸の媒介であれば、説明を受けるのは入居者です。35条5項により、書面には宅地建物取引士が記名します。記載事項の全体像は35条書面の記載事項一覧にあります。

賃貸住宅管理業法13条の説明は、賃貸住宅管理業者が、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人、つまりオーナーに対して行うものです。契約を締結するまでに、契約の内容と履行に関する事項について書面を交付して説明します。説明の主体を特定の資格者に限定する文言は、この条文にはありません。業務管理者は、この説明が適正に行われるよう管理・監督する立場です。

適正化法72条の重要事項説明は、マンション管理業者が、管理組合を構成する区分所有者等および管理者等に対して行うものです。しかも、あらかじめ説明会を開催し、管理業務主任者をして説明させなければなりません。さらに、説明会の日の1週間前までに、区分所有者等および管理者等の全員に対して重要事項と説明会の日時・場所を記載した書面を交付する必要があります。72条5項により、書面には管理業務主任者が記名します。

三つの違いを一列に並べる

説明の相手方で見ると、借主・貸主・区分所有者等という三者になります。同じ「重要事項説明」という語で呼ばれていても、守ろうとしている相手が違うのです。

説明の主体で見ると、宅建士・（資格の限定なし）・管理業務主任者です。賃貸住宅管理業法だけが説明者を資格で縛っていない点は、業務管理者の役割が「管理及び監督に関する事務」とされていることと整合しています。

説明の場で見ると、個別・個別・説明会です。適正化法だけが説明会という集団的な手続を要求するのは、相手方が管理組合という団体だからです。区分所有者一人ひとりに個別説明をするのは現実的でなく、かつ全員が情報を共有する必要がある。この構造の違いから、手続の違いが導けます。

区分所有建物を取引する場面での35条の追加事項は区分所有建物の重要事項説明に、賃貸借の重要事項説明で何が落ち何が加わるかは賃貸の重要事項説明にまとめています。

契約成立時の書面と、期中の報告

締結時の書面は三法とも用意されている

宅建業法37条は、宅地建物取引業者に契約の各当事者への書面交付を義務づけ、37条3項が「宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない」と定めます。記載事項は37条書面の記載事項にあります。

賃貸住宅管理業法14条は、管理受託契約を締結したときは、委託者に対し遅滞なく、管理業務の対象となる賃貸住宅、契約の更新または解除に関する定めなどを記載した書面を交付しなければならないとします。記名義務の規定はありません。

適正化法73条は、管理組合の管理者等（管理者等が置かれていない場合は区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、管理事務の対象となるマンションの部分、内容および実施方法、費用と支払の時期・方法、再委託に関する定めなどを記載した書面を交付しなければならないとします。そして73条2項が、この書面に管理業務主任者をして記名させなければならないと定めます。

記名が要求されるのは宅建業法37条と適正化法73条の二つで、賃貸住宅管理業法14条にはありません。ここも入れ替えの材料になります。

期中の報告があるのは管理業だけ

決定的な違いがもう一つあります。宅建業法には、契約後の定期報告という制度がありません。35条で説明し、37条で書面を交付すれば、宅地建物取引業者の法定義務は完結します。

これに対して、賃貸住宅管理業法20条は「管理業務の実施状況その他の国土交通省令で定める事項について、国土交通省令で定めるところにより、定期的に、委託者に報告しなければならない」と定めます。

適正化法77条は、管理組合に管理者等が置かれているときは、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして管理事務に関する報告をさせなければならないとします。管理者等が置かれていないとき、またはマンション管理業者自身が管理者等であるときは、定期に説明会を開催して区分所有者等に報告させます。そして77条3項により、報告をするときは管理業務主任者証を提示しなければなりません。

取引は点で終わり、管理は線で続く。この性質の違いが、期中の報告義務の有無として条文に現れています。管理業務主任者の業務が三つ（72条の説明と記名、73条の記名、77条の報告）に整理されるのも、この線という性質の帰結です。二つの資格の関係は管理業務主任者と宅建のダブル取得で扱っています。

2026年4月1日の改正で第三者管理方式に対応が入った

適正化法は令和7年法律第47号により2026年4月1日に改正法が施行されており、令和8年度の出題範囲に入ります。

改正で入ったのが、マンション管理業者自身が管理組合の管理者等になる、いわゆる第三者管理方式への対応です。72条には「管理者受託契約」という新しい類型が加わり、77条の後には、管理者等であるマンション管理業者が自己または密接な関係を有する者と取引を行うときに、あらかじめ説明会を開催して区分所有者等に重要な事実を説明しなければならないという利益相反のおそれがある場合の事前説明の規定が置かれました。

同じ立法事実に対応する改正が、宅建業法の側にも入っています。2026年4月1日施行の宅地建物取引業法施行規則16条の2に第9号が新設され、区分所有建物の重要事項説明事項に第三者管理方式に関する開示が加わりました。管理組合の担い手不足という一つの事実に、二つの法律が同時に反応したという形です。宅建業法側の改正は宅建業法の改正ポイントに、区分所有法側の改正は区分所有法にあります。

サブリースには別系統の規制がかかる

免許が不要でも規制はある

前述のとおり、自ら転貸する行為は宅地建物取引業に当たらないため、この点について宅地建物取引業の免許は不要です。しかし賃貸住宅管理業法が、特定転貸事業者に対する規制を別に用意しています。

28条は誇大広告等の禁止です。特定賃貸借契約の条件について広告をするときに、支払うべき家賃、維持保全の実施方法、契約の解除に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利と誤認させる表示をしてはならないと定めます。

29条は不当な勧誘等の禁止です。契約の締結の勧誘をするに際し、またはその解除を妨げるため、相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為などを禁じます。

30条は締結前の書面交付と説明、31条は締結時の書面交付です。

登録の有無を問わず及ぶ

この規制群の最も重要な特徴は、登録を受けているかどうかにかかわらず、特定転貸事業者と勧誘者に及ぶことです。

賃貸住宅管理業の登録は、管理戸数200戸未満なら不要でした。しかしサブリース規制には、この規模による適用除外がありません。登録制度は事業者の適格性を事前に審査する仕組みなので規模による線引きが成り立ちますが、サブリース規制が守ろうとしているのは目の前のオーナーなので、事業者の規模で保護に差をつける理由がないということです。

「小規模だから登録が要らない、したがって規制もかからない」は誤りです。この誤読は選択肢としてよく作られます。

管理会社で宅建資格がどう効くか

募集を行う会社では、独占業務が業務の完了要件になる

管理と募集の両方を行う会社では、宅地建物取引士でなければできない行為が三つあります。重要事項の説明、35条書面への記名、37条書面への記名です。物件の案内も、条件のヒアリングも、申込みの受付も、資格のない従業者が行えます。整理は宅建士の独占業務3つにあります。

しかしこの三つがなければ、賃貸借契約を媒介として成立させられません。したがって、宅地建物取引士が一人もいない状態では募集の部門が機能しません。専任の設置義務と合わせて、宅地建物取引士を継続的に必要とする構造がここにあります。

管理の側では、業務管理者への経路として働く

管理の側でも、宅建士資格は入口になります。施行規則14条2号のルート、すなわち宅地建物取引士であって国土交通大臣が指定する管理業務に関する実務についての講習を修了した者という経路です。

繰り返しになりますが、柱書の「管理業務に関し2年以上の実務の経験」という前提が同時にかかります。資格を取ってすぐになれるものではなく、実務経験と組み合わせて初めて要件を満たします。管理会社に在籍しながら宅建を取る、という順序と相性がよい要件だと言えます。

賃金への反映については金額を示さない

この記事では、管理会社の年収額や資格手当の額を示しません。宅建士の年収を示す統計が存在しないからです。厚生労働省の賃金構造基本統計調査には「宅地建物取引士」という職業区分がなく、集計されているのは職業や産業であって資格ではありません。

言えるのは、資格が賃金に届く経路が三つあるということだけです。資格手当、有資格者を要件とするポジションへの異動・昇格、そして転職時の条件交渉の材料。いずれも勤務先の賃金規程や人事制度に依存します。この構造は宅建士の年収で分解しています。職種ごとの実像は宅建の転職先を参照してください。

試験での出題ポイント

出題範囲の線引きを先に確認する

率直に述べておきます。宅建試験で試験すべき事項は宅地建物取引業法施行規則8条が7分野を挙げており、賃貸住宅管理業法も適正化法も、そこに正面から位置づけられている法律ではありません。これらの条文知識をそのまま問う出題を、宅建試験の主戦場と考えるのは適切ではありません。

問われるのは境界です。ある行為が宅建業に当たるか当たらないか、ある義務が宅建業法上のものか別の法律のものか。この切り分けが宅建業法の分野で繰り返し出題されます。

「業」に当たるかを入れ替える

最も直接的な出題です。管理の受託は宅建業に当たらない。自ら貸借も宅建業に当たらない。この二つを反転させた肢が作られます。

「自己所有の建物を多数の者に反復継続して賃貸する場合、宅地建物取引業の免許を受けなければならない」は誤りです。2条2号の貸借について挙げられているのは代理と媒介だけだからです。

逆に、「管理会社が管理物件の入居者募集を反復継続して行う場合でも、管理業務の一環であるから免許は不要である」も誤りです。行為の性質は、それが何の一環かでは変わりません。

相手方をすり替える

三つの重要事項説明を混ぜる型です。「賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、入居者に対して重要事項を説明しなければならない」という肢は、相手方が誤っています。13条の説明の相手方は賃貸人です。

「マンション管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理者等に対してのみ説明すれば足りる」も誤りです。72条1項は説明会を開催し、区分所有者等および管理者等に対して説明させることを求めています。

主体を資格者にすり替える、または逆にする

「賃貸住宅管理業法13条の説明は、業務管理者が行わなければならない」は誤りです。条文は説明の主体を資格で限定していません。業務管理者が担うのは「管理及び監督に関する事務」です。

逆に、「適正化法72条の重要事項の説明は、マンション管理業者の従業者であれば誰でも行える」も誤りです。72条は管理業務主任者をして説明させることを要求しています。

数え方と数字を入れ替える

5人に1人（宅建業法31条の3、事務所の場合）、30組合に1人（適正化法56条1項および施行規則61条）、拠点ごとに1人以上（賃貸住宅管理業法12条1項）。この三つの単位を入れ替えるのが定番です。

登録の規模要件も同様です。200戸は賃貸住宅管理業の登録義務の基準であって、業務管理者の選任基準ではありません。「管理戸数200戸ごとに業務管理者を1人置かなければならない」は誤りです。

欠けたときの効果を入れ替える

宅建業法31条の3第3項と適正化法56条3項は2週間以内の是正、賃貸住宅管理業法12条2項は選任するまで管理受託契約の締結禁止。「業務管理者が欠けたときは2週間以内に選任しなければならない」は誤りです。

押印の有無を混ぜる

2022年5月18日施行の改正により、宅建業法35条書面と37条書面から押印が廃止され、現在はいずれも記名のみです。適正化法72条5項・73条2項も記名です。ただし宅建業法34条の2第1項の媒介契約書面は記名押印のままなので、ここを混同させる肢に注意してください。

覚え方・整理の仕方

「行為で決まる」を最初に置く

この領域で迷ったときに最初に戻る原則は一つです。規制は事業体ではなく行為にかかる。

会社の名前や部署の名前ではなく、その場面で行われている行為が、募集の媒介なのか、管理の受託なのか、自ら転貸なのかを判定する。判定の順序を固定しておけば、複数の規制が重なる事例でも切り分けられます。

三つの管理を「相手方」で束ねる

三つの法律を区別する最短の手がかりは相手方です。宅建業法は借主・買主、賃貸住宅管理業法は賃貸人、適正化法は区分所有者等。

この一列を持っておくと、重要事項説明も、契約成立時の書面も、報告も、すべて「誰に対するものか」から復元できます。説明会という手続が適正化法にだけあるのも、相手方が団体だからだと説明できます。

設置義務は「分母」で三つ並べる

宅建業は人を数え、マンション管理業は組合を数え、賃貸住宅管理業は数えずに拠点ごとに1人。

理屈も一緒に持っておくと崩れません。宅建業の仕事量は取引件数に比例し、それは従業者数と連動する。マンション管理業の仕事量は受託組合数に比例する。賃貸住宅管理業の業務管理者は管理・監督が役割なので、量ではなく拠点ごとに責任者が要る。だから兼任が明文で禁じられているのも業務管理者だけです。

「点と線」で条文の有無を導く

取引は点、管理は線。宅建業法に期中の報告義務がなく、賃貸住宅管理業法20条と適正化法77条にはあるのは、この違いから出ています。

同じ理屈で、なぜ管理業務主任者の業務が説明・記名・報告の三つになるのかも説明できます。契約前に説明し、契約時に記名し、期中に報告する。線だから、終わりの側にも義務が要るわけですね。

「登録不要」と「規制なし」を切り離す

賃貸住宅管理業の登録は200戸未満なら不要ですが、サブリース規制（28条から31条まで）は登録の有無を問わず及びます。

「免許・登録が要らない」から「規制がない」を導かない。この習慣は、自ら貸借が宅建業に当たらないという論点でも同じように効きます。

三つの5年と、一つの二元性

入口の制度で覚えるべき数字は少なくて済みます。有効期間は三つとも5年。免許権者が大臣と知事に分かれるのは宅建業だけ。規模で適用が外れるのは賃貸住宅管理業だけ。

そろっているところと、一つだけ違うところを分けて持つのが、この種の比較を崩さないコツです。

理解度チェッククイズ

5問です。

Q1：自ら所有する共同住宅の各室を、多数の者に反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当するため、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。

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**×（誤り）** 宅建業法2条2号は、宅地建物取引業を「宅地若しくは建物の**売買若しくは交換**又は宅地若しくは建物の**売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介**をする行為で業として行うもの」と定義しています。 売買と交換については「自ら行う」場合が含まれますが、**貸借について挙げられているのは代理と媒介だけ**です。したがって、自ら貸主として建物を貸す行為は、規模や反復継続性にかかわらず宅地建物取引業に当たりません。 同じ理由で、オーナーから一括して借り上げて転貸するサブリースも、入居者との関係では自ら貸借ですから、この点について免許は不要です。 **ただし免許が不要であることと、規制がないこととは別です。**特定転貸事業者には、賃貸住宅管理業法28条の誇大広告等の禁止、29条の不当な勧誘等の禁止、30条の締結前の書面交付・説明、31条の締結時の書面交付がかかります。

Q2：マンション管理業者は、その事務所ごとに、業務に従事する者5人につき1人以上の割合で成年者である専任の管理業務主任者を置かなければならない。

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**×（誤り）** **分母が違います。** 適正化法56条1項は事務所ごとに「国土交通省令で定める数」の成年者である専任の管理業務主任者を置くことを求め、施行規則61条がその数を「マンション管理業者が管理事務の**委託を受けた管理組合の数を三十で除したもの（一未満の端数は切り上げる。）以上**」と定めています。 **5人に1人という割合は、宅建業法31条の3の専任の宅地建物取引士のもの**です。従業者の数ではなく、受託している管理組合の数を数えます。30組合なら1人、31組合なら切り上げて2人です。 三つ目も並べて覚えてください。賃貸住宅管理業法12条1項の業務管理者は「その営業所又は事務所ごとに、**一人以上**」で、分母がありません。しかも12条3項が他の営業所・事務所との兼任を明文で禁じています。 **宅建業は人を数え、マンション管理業は組合を数え、賃貸住宅管理業は数えずに拠点ごとに1人**、と三点セットで持つのが安全です。

Q3：賃貸住宅管理業者が管理受託契約の締結前に行う説明の相手方は、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人であり、宅建業法35条の重要事項説明の相手方とは異なる。

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**○（正しい）** 賃貸住宅管理業法13条1項は、説明の相手方を「**管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人**」としています。入居者ではなく、オーナーです。一方、宅建業法35条の重要事項説明の相手方は、取得しようとする者・借りようとする者、つまり買主・借主です。**同じ「重要事項の説明」と呼ばれていても、守ろうとしている相手が違います。** 三つの「重要事項説明」は、相手方で区別すると混同しません。 - 宅建業法35条 … 取得しようとする者・借りようとする者、つまり**買主・借主** - 賃貸住宅管理業法13条 … 管理を委託しようとする**賃貸人** - 適正化法72条 … **管理組合を構成する区分所有者等および管理者等** なお、13条は説明の主体を資格で限定していません。宅建業法35条が「宅地建物取引士をして説明をさせなければならない」とし、適正化法72条が「管理業務主任者をして」としているのとは、この点でも異なります。業務管理者が担うのは、これらが適正に行われるようにする「管理及び監督に関する事務」です。

Q4：賃貸住宅管理業者は、営業所に選任した業務管理者の全てが欠けるに至ったときは、2週間以内に新たな業務管理者を選任しなければならない。

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**×（誤り）** **期間を区切る作りになっていません。** 賃貸住宅管理業法12条2項は、選任した業務管理者の全てが6条1項1号から7号までのいずれかに該当し、または全てが欠けるに至ったときは、「**新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所又は事務所において管理受託契約を締結してはならない**」と定めています。是正までの期限ではなく、新規契約の締結禁止という効果です。 なお、禁止されるのは新たな管理受託契約の締結であって、既に受託している管理業務まで停止するわけではありません。 **2週間以内の是正という規定があるのは、宅建業法31条の3第3項の専任の宅地建物取引士と、適正化法56条3項の管理業務主任者のほうです。**三つのうち二つが2週間、一つだけが締結禁止、という配置になっています。 罰則では、賃貸住宅管理業法44条2号が12条1項違反（業務管理者を選任しなかったとき）を、3号が12条2項違反（締結禁止に反して管理受託契約を締結したとき）を、それぞれ30万円以下の罰金の対象としています。

Q5：マンション管理業者が管理組合と管理受託契約を締結したときに交付する契約成立時の書面には、管理業務主任者が記名しなければならない。

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**○（正しい）** 適正化法73条1項が契約成立時の書面の交付を義務づけ、同条2項が「マンション管理業者は、前項の規定により交付すべき書面を作成するときは、**管理業務主任者をして、当該書面に記名させなければならない**」と定めています。 三つの法律で並べると、記名の要否が分かれます。 - 宅建業法37条 … 37条3項により**宅地建物取引士が記名** - 適正化法73条 … 73条2項により**管理業務主任者が記名** - 賃貸住宅管理業法14条 … 書面の交付義務のみで、**記名の規定はない** また、重要事項説明の側では、宅建業法35条5項と適正化法72条5項がいずれも記名を要求しています。 押印についても確認しておいてください。2022年5月18日施行の改正により、宅建業法の35条書面と37条書面から押印が廃止され、現在はいずれも記名のみです。**ただし媒介契約書面（34条の2第1項）は記名押印のまま**なので、ここは分けて覚える必要があります。

まとめ

1. 「不動産管理」は制度上、二つの別々の事業である。マンション管理は適正化法、賃貸住宅管理は賃貸住宅管理業法。建物の種類ではなく、契約の相手方が管理組合か賃貸人かで分かれます。そして管理業務そのものは、宅建業法2条2号の列挙に入っていないため宅建業ではありません。
2. 規制は事業体ではなく行為にかかる。入居者募集の媒介をすれば宅建業、賃貸住宅の管理受託をすれば賃貸住宅管理業法、管理組合からの受託をすれば適正化法、自ら転貸すればサブリース規制。一つの会社に三つの登録と三つの設置義務が同時にかかりうるのは、この積み重ねの結果です。
3. 三つの設置義務は、数え方も欠けたときの扱いも違う。宅建業は人を数えて5人に1人、マンション管理業は組合を数えて30組合に1人、賃貸住宅管理業は数えずに拠点ごとに1人で兼任禁止。欠けたときは前二者が2週間以内の是正、賃貸住宅管理業だけが選任するまでの契約締結禁止です。

宅建試験AIブートラボの肢別トレーニングでは、宅建業の定義や免許の要否、専任の宅地建物取引士の設置義務といった、この記事で扱った境界の論点を条文根拠つきの解説で演習できます。