取引態様の明示とりひきたいようのめいじ

物件のチラシの隅には「売主」「代理」「媒介」のどれかが書いてあります。売主なら不動産会社と直接契約することになり、媒介の報酬は掛かりません。媒介なら、会社は売主と買主の間を取り持つ立場で、契約が成立すれば報酬を支払うことになります。業者がどの立場で関わるかによって、契約の相手も支払うお金も変わるので、宅地建物取引業法は取引態様の別を、広告をするときと注文を受けたときの二度、明らかにするよう求めています。

広告をするたびに、取引態様の別を明示します

34条1項は、売買、交換又は貸借に関する広告をするときに、取引態様の別を明示しなければならないと定めています。一団の分譲地を数回に分けて広告するときは、最初の広告だけでなく、広告のたびに明示します。途中の広告だけを見た人には、最初の広告の表示は届かないからです。広告を見た人から問合せがなく、契約が成立しなかったとしても、明示のない広告をした時点で違反になります。

注文を受けたときも、遅滞なく明らかにします

34条2項は、注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対して取引態様の別を明らかにしなければならないと定めています。広告で明示していても、注文者がその広告を見ていても、この義務はなくなりません。広告と注文を別の項で定めていて、広告で明示した場合を除く定めが置かれていないからです。明らかにする方法について条文に限定はなく、書面で行うことまでは求められていません。注文をした者が宅地建物取引業者であっても同じです。

自ら貸主となる場合には、この義務が掛かりません

34条1項が並べる取引態様は、自己が契約の当事者となって売買・交換を成立させる、代理人として売買・交換・貸借を成立させる、媒介して売買・交換・貸借を成立させる、の三つです。当事者となる場合に、貸借は入っていません。自分の建物を自分で貸すことや、借りた建物を転貸することは宅地建物取引業に当たらないので（2条2号）、その広告に自ら貸主である旨を明示しなくても34条には反しません。取引態様の明示義務の違反に罰則はありませんが、業務停止処分などの監督処分の対象になります（65条2項2号）。

宅地建物取引業法 34条1項

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。