広告開始時期の制限こうこくかいしじきのせいげん

新築マンションのチラシには、小さく建築確認の番号が載っています。建物がまだ建っていなくても、設計が法令に合っているという確認を受けた後でなければ、広告を出せないからです。確認の前に広告を出すと、設計が通らずに形が変わったり建たなかったりしたとき、広告を信じて集まった人が困ります。宅地の造成なら開発許可、建物の建築なら建築確認というように、その工事に必要な処分があって初めて広告を始められます。

申請しただけでは足りず、処分があった後に広告できます

33条は、処分で政令で定めるものが「あつた後でなければ」広告をしてはならないと定めています。開発許可や建築確認を申請した段階では、まだ処分はありません。「建築確認申請中」「建築確認申請済」と正直に表示しても、広告そのものができません。処分には、条文が名指しする開発許可と建築確認のほか、施行令2条の5が掲げる土地区画整理法の許可などが含まれます。処分があった後であれば、工事が完了する前でも広告できます。

貸借の広告も対象で、契約の制限より範囲が広くなっています

禁じられるのは「売買その他の業務に関する広告」で、貸借の媒介や代理の広告も含まれます。一方、契約締結等の時期の制限（36条）が禁じるのは、売買と交換の契約だけです。建築確認の前の賃貸マンションは、貸借の契約を媒介することは禁じられていなくても、入居者を募集する広告はできないことになります。条文に理由は書いていませんが、広告は不特定の多くの人に届くので、契約より広く止めていると考えられます。

変更の確認を申請中でも、当初の確認の内容で広告できます

建築確認を受けた後に設計を変えるときは、変更の確認を受けます。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、33条の確認には変更の確認も含まれるとしたうえで、当初の確認を受けた後であれば、変更の確認の申請中でも当初の確認の内容で広告を続けてよいとしています。変更後の内容を広告したいときは、変更の確認を受ける予定である旨を表示し、当初の確認の内容もあわせて表示すれば差し支えないとされています。一度は確認を受けた建物なので、まだ何の確認も受けていない建物とは扱いが分かれます。

宅地建物取引業法 33条

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。