特殊価格とくしゅかかく

文化財に指定された古い寺の本堂を、その保存のために評価することになったとします。本堂は市場で売り買いされるものではないので、「市場に出したらいくらか」という問いが成り立ちません。それでも経済価値を示す必要があるとき、今のまま保存して使い続けることを前提に求めるのが特殊価格です。四つの価格の種類のうち、市場性を有しない不動産を対象にするのは、この特殊価格だけです。

一般的に市場性を有しない不動産が対象です

市場性を有するとは、市場で売り買いの対象になることです。正常価格、限定価格、特定価格は、いずれも市場性を有する不動産についての価格です。特殊価格は、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について求めます。市場での取引を想定できないので、その利用現況等を前提として経済価値を表示します。

保存等に主眼をおいた鑑定評価で求めます

基準は、特殊価格を求める場合の例として、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物、現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産を挙げています。これらについて、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合です。取り壊して別の建物を建てる、売却するといった前提は置きません。

収益還元法を適用すべきものからも外れています

収益還元法について基準は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには、基本的にすべて適用すべきものとしています。この文からは、文化財の指定を受けた建造物のように市場性を有しない不動産が、収益還元法を適用すべきものの外に置かれていることが読み取れます。特殊価格の対象になる不動産と重なっています。

不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ4

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。