限定価格げんていかかく

間口が狭くて使いにくい土地の持ち主に、隣の土地を買う話が持ち上がったとします。隣を買い足せば、二つを合わせた土地は形が整い、ばらばらに持つより価値が上がります。この持ち主は、ふつうの相場より高い値段を出しても、損をしないことがあります。このように、買える人が実質的に限られ、ふつうの市場の値段とは違う値段が成り立つ場合に求めるのが限定価格です。

市場が相対的に限定される場合に求めます

基準は限定価格を、不動産と取得する他の不動産との併合、又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合の価格と定義しています。乖離とは、かけ離れることです。誰にでも同じ値段が成り立つ正常価格と違い、併合や分割の当事者の間でだけ成り立つ価格なので、市場が限定されると表現します。対象は、市場性を有する不動産です。

基準は、三つの場合を例に挙げています

一つ目は、借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合です。底地とは借地権が付いた土地の所有権のことで、借地権者が買い取れば、借地権と底地が一人の手にそろいます。二つ目は、隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合です。三つ目は、経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合で、一部を切り売りすると残った土地が使いにくくなるようなときが考えられます。

法令等による社会的要請が背景なら、特定価格です

限定価格と取り違えやすいのが特定価格です。特定価格は、民事再生法に基づく早期売却のように、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で求める価格です。限定価格は、併合や分割という取引の当事者の関係から市場が限定される場合の価格で、法令等の要請は定義に含まれません。賃料にも同じ考え方の限定賃料があり、依頼目的に対応した条件により求めることができる場合があります。

不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節Ⅰ2

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。