住宅販売瑕疵担保責任保険契約じゅうたくはんばいかしたんぽせきにんほけんけいやく

新築住宅を1戸売るごとに、売主の業者が保険法人に保険料を払って保険を付けておく。これが住宅販売瑕疵担保責任保険契約です。10年の間に基礎や屋根の瑕疵が見つかったら、業者が修理をし、その費用を保険金で受け取ります。業者が倒産などで修理をしないときは、買主が保険法人に直接保険金を請求できます。保険を付けた住宅は、保証金を供託すべき戸数から除かれます。

保険料を払うのは、売主である業者です

この保険契約は、宅地建物取引業者が保険料を支払うことを約するものでなければなりません（2条7項1号）。買主が保険料を払って入る保険や、媒介をした業者が結んだ保険は、資力確保措置になりません。引き受けるのは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人です。業者が保険契約を結び、保険証券又はこれに代わる書面を買主に交付（又は電磁的記録を提供）した住宅が、供託の戸数から除かれます（11条2項）。

保険金は、業者にも買主にも支払われます

保険金が支払われる場合は二つあります。一つは、業者が瑕疵担保責任を履行したときで、業者の請求に基づいて、履行によって生じた業者の損害が塡補されます。もう一つは、業者が相当の期間を経過してもなお責任を履行しないときで、買主の請求に基づいて、瑕疵によって生じた買主の損害が塡補されます。対象になるのは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵です。給水設備やガス設備の瑕疵による損害には、この保険の保険金は支払われません。

10年以上有効で、勝手に変更や解除はできません

保険契約は、買主が新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効でなければなりません（2条7項4号）。保険金額は2,000万円以上です。国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることはできません。売主の10年間の責任を最後まで支えるための保険なので、買主が承諾しても期間を短くすることはできず、買主が住宅を転売しても解除する必要はありません。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項（抜粋）

この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。一 宅地建物取引業者が保険料を支払うことを約するものであること。…三 前号イ及びロの損害を塡補するための保険金額が二千万円以上であること。四 新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅地建物取引業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から十年以上の期間にわたって有効であること。五 国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。…