人の死の告知に関するガイドラインひとのしのこくちにかんするがいどらいん

借りようとしている部屋で、以前に住人が亡くなっていた。それを知っていたら借りなかった、という人もいれば、気にしない人もいます。業者は、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げないことを47条1号で禁じられていますが、人の死のどれがそれに当たるのかは、条文からは分かりません。業者ごとに対応がばらつき、亡くなった事実を何でも告げる扱いが単身の高齢者の入居を敬遠させているという指摘もあったため、国土交通省が裁判例や取引実務を踏まえて目安を示しました。それが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

法律ではなく、47条の義務を判断する目安です

ガイドラインは、47条1号などで業者が負う義務の解釈について、現時点で一般的に妥当と考えられる基準を整理したものです。ガイドラインどおりにしなかったことだけで直ちに宅地建物取引業法違反になるわけではありませんが、トラブルになったときは行政庁の監督で参考にされます。逆に、ガイドラインに沿って対応しても、売主や業者の民事上の責任がなくなるわけではありません。対象は住宅として使う居住用不動産で、オフィスなどは対象外です。

自然死や日常生活の中の不慮の死は、原則として告げなくてよいです

老衰や持病による病死などの自然死と、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥など日常生活の中での不慮の事故による死は、売買でも賃貸でも、原則として告げなくてよいとされています。住まいで起こることが当然に予想される死で、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられているためです。ただし、長期間にわたって人知れず放置されたことなどに伴い、特殊清掃や大規模リフォームなど（特殊清掃等）が行われた場合は、判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、告げる対象に戻ります。

賃貸では、概ね3年を過ぎれば原則として告げなくてよいです

賃貸借の対象の部屋で自然死など以外の死が発生した場合や、自然死などで特殊清掃等が行われた場合でも、発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年間を経過した後は、特段の事情がない限り、原則として借主に告げなくてよいとされています。事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案は、3年を過ぎても除かれません。この期間の目安は賃貸借だけのもので、売買には期間の目安が示されていません。

聞かれたときは、期間や死因にかかわらず告げます

買主・借主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響の大きさから把握しておくべき特段の事情があると業者が認識した場合は、経過した期間や死因にかかわらず、調査で分かった点を告げる必要があります。告げるのは、事案の発生時期（特殊清掃等の場合は発覚時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃等が行われた旨で、亡くなった人の氏名・年齢・家族構成や発見の状況などは告げる必要がありません。業者は、売主・貸主に告知書への記載を求めれば通常の調査を果たしたことになり、周辺住民への聞き込みやインターネットでの自発的な調査までは原則として求められていません。

宅地建物取引業法 47条1号（抜粋）

宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、…次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為　…ニ　…宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの