既存不適格建築物きぞんふてきかくけんちくぶつ

昭和の工場地帯に建った工場が、周りの住宅化で用途地域が住居系に変わり、今なら建てられない場所に立っていることがあります。それでも工場は操業を続けられます。建てたときに適法だった建物や敷地は、後からできた規定に合わなくても、その規定を適用しないと3条2項が定めているからです。これが既存不適格建築物で、違反建築物ではありません。ただし増築などをすれば今の規定に合わせる必要が生じ、著しく危険なら特定行政庁が除却などを命じられます。

施行や適用の時点で存在していれば、その規定を適用しません

3条2項は、建築基準法やそれに基づく命令・条例の規定の施行または適用の際、現に存在する建築物や敷地、現に工事中の建築物や敷地が、その規定に適合しない場合には、その規定を適用しないと定めています。「適用の際」とあるので、法律の改正だけでなく、都市計画区域の指定や用途地域・防火地域の都市計画の決定・変更によって規定が新たに及び、適合しなくなった場合も含まれます。ただし、その変更前の制限にすでに違反していた建物は守られません（3条3項2号）。ルールができる前に建てた人に、後から責任を負わせないための決まりです。

違反建築物との違いは、建てたときに適法だったかどうかです

今のルールに合わない建物は、見た目では同じでも二つに分かれます。既存不適格建築物は、建てたときは適法で、後からルールが変わって合わなくなった建物です。そのまま使う限り適法で、役所が是正を命じることはありません。違反建築物は、建てたときのルールを破って建てた建物で、最初から違法なので、特定行政庁が9条の是正命令を出せます。改正前の規定に既に違反していた建物は、改正後も既存不適格にはならず、違反建築物のままです（3条3項1号）。

増築や大規模の修繕に着手すると、適用除外が外れます

規定の施行や適用の後に、増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替の工事に着手すると、その建築物や敷地には3条2項の適用除外が効かなくなります（3条3項3号）。建物を触らずに使う分には守られますが、手を入れるなら建物全体を今の規定に合わせなさい、という考え方です。ただし86条の7は、政令で定める範囲内の増築等については、構造や用途地域の制限など一部の規定の適用を引き続き除外する緩和を置いています。その後に規定に適合するに至った建築物は、既存不適格ではなくなります（3条3項5号）。

著しく危険なら、特定行政庁が除却などを命じられます

既存不適格は適法ですが、放っておくと人の安全に関わる建物もあります。特定行政庁は、3条2項で規定の適用を受けない建築物の敷地・構造・建築設備が著しく保安上危険、または著しく衛生上有害と認めるときは、所有者・管理者・占有者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却・移転・改築・増築・修繕・模様替・使用禁止・使用制限などの措置を命ずることができます（10条3項）。一定の特殊建築物などについては、劣化が進んで放置すれば危険となるおそれがある段階で勧告し、正当な理由なく従わなければ命令できます（10条1項・2項）。国・都道府県・建築主事を置く市町村の建築物には、この10条は適用されません（18条1項）。

建築基準法 3条2項

この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。