原価法げんかほう

築20年の一戸建てがいくらかを考えるとき、「今これと同じ家を建てたらいくらかかるか」から出発する方法があります。同じ家を建てるのに2,000万円かかるとして、20年分の傷みや古さを差し引けば、今の値打ちが見えてきます。この考え方で価格を求めるのが原価法です。今造り直す費用を再調達原価、古くなった分を差し引くことを減価修正、こうして求めた価格を積算価格といいます。不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つです。

再調達原価は、今造り直すための適正な原価の総額です

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額です。価格時点とは、価格を判定する基準の日のことです。古い建物では、建設資材や工法が変わり、同じものを造る費用が求めにくいことがあります。その場合は、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を、再調達原価とみなします。これを置換原価といいます。

土地だけでも、再調達原価が求められれば適用できます

基準は、原価法は対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合に、再調達原価の把握と減価修正を適切に行うことができるときに有効であるとしています。そのうえで、対象不動産が土地のみである場合でも、再調達原価を適切に求めることができるときは適用できるとしています。造成して間もない宅地や埋立地のように、造るのにかかった費用をたどれる土地が考えられます。古くからの市街地の土地は、造り直す費用をつかみにくいので、一般にこの手法を適用しにくいと解されています。

減価修正は、二つの方法を併用します

減価額を求める方法は二つあります。耐用年数に基づく方法は、何年たったか、あと何年使えるかという年数をもとに減価額を求める方法で、定額法や定率法があります。観察減価法は、設備の機能性、維持管理の状態、補修の状況などの実態を調査して、減価額を直接求める方法です。基準は、この二つを併用するものとしています。基準に理由は書いていませんが、年数だけでは手入れの良し悪しが反映されにくく、観察だけでは外から見えない傷みを見落としやすいので、互いに補い合うためと考えられます。

不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節Ⅱ1

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。