証券化支援業務しょうけんかしえんぎょうむ

銀行が35年固定金利で3,000万円を貸すと、その3,000万円は35年かけて少しずつ返ってきます。その間に世の中の金利が上がっても、銀行は低い金利のまま待つしかありません。そこで銀行は、貸した直後にそのローンの債権を住宅金融支援機構に売ります。機構は買い取った債権をまとめ、それを担保にした債券を発行して投資家に買ってもらい、資金を集めます。これが証券化支援業務の買取型で、「フラット35」という名前で知られています。

買取型では、機構がMBSを発行して資金を調達します

機構は、金融機関から買い取った住宅ローン債権を信託し、それを担保としてMBSを発行します。MBSは資産担保証券のことで、住宅ローンの返済金を元手に元利金が支払われる債券です。機構は、MBSを買った投資家から受け取る代金で、金融機関から債権を買い取る代金を賄います。こうして債券市場から資金を調達するので、金融機関は長期固定金利のローンを貸しても、金利が変動する危険を抱え込まずにすみます。

対象は、自分や親族が住む住宅の建設・購入資金です

買取りの対象は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る貸付債権です。機構の業務方法書は、自ら居住する住宅又は親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けであることを要件にしています。人に貸すための賃貸住宅の資金は対象になりません。購入する住宅を新築に限る定めはなく、中古住宅の購入資金も対象です。住宅の建設や購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金、住宅の購入に付随するその住宅の改良に必要な資金も含まれます。

金利は全期間固定ですが、金融機関ごとに異なります

買取りの対象になる貸付債権は、原則として、貸付けの時に利率が償還期間の全期間について定まっているものです。償還とは返済のことで、返済方法は元利均等でも元金均等でもかまいません。利率を決めるのは貸し付ける金融機関なので、同じ買取型のローンでも、取り扱う金融機関によって金利は異なります。省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れた住宅を取得する場合には、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度があります。保証型では、機構は債権を買い取らず、金融機関の住宅ローンを担保とする債券などの支払を保証します。

独立行政法人住宅金融支援機構法 13条1項1号

住宅の建設若しくは購入又は改良（高齢者その他の居住の安定の確保を図ることが特に必要と認められる者として主務省令で定める者が居住性能又は居住環境の確保又は向上を主たる目的として行うものに限る。以下この号において同じ。）に必要な資金（当該住宅の建設若しくは購入又は改良に付随する行為で政令で定めるものに必要な資金を含む。）の貸付けに係る主務省令で定める金融機関の貸付債権の譲受けを行うこと。